Mit Urteil vom 17.10.2014 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 9/14 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss. Unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters der anderen Miteigentümer kein Raum. Verzögern die anderen Eigentümer die Beschlussfassung schuldhaft, können sie sich persönlich also nicht der rechtsfähige Verband schadensersatzpflichtig machen. Mit diesem Grundsatzurteil liefert der BGH einen weiteren Mosaikstein im weiten Feld der Haftung für eine schuldhaft verschleppte Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Da im Zeitpunkt der Abfassung der vorliegenden Anmerkung nur die Pressemitteilung der Pressestelle des BGH vorlag (siehe Nr. 146/2014 auf www.bundesgerichtshof.de), kann hier noch keine Detailauswertung erfolgen.
Der Fall
Dem bisher bekannt gewordenen Sachverhalt nach bestand die WEG bei Teilung zunächst aus zwei Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich in eine Wohnung um. Beim Umbau wurden Planungsfehler und daraus folgend Baumängel begangen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Nach dem Umbau wurde durch Nachtrag zur Teilungserklärung im Jahre 1996 die Kellerwohnung zur dritten Sondereigentumseinheit. Alle drei Wohnungen wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb ihre Kellerwohnung im Jahre 2002 für EUR 85.000,00. Seit dem Jahr 2008 weist die Wohnung einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Seit Februar 2010 liegt ein gerichtliches Sachverständigengutachten vor, das die Klägerin in einem selbstständigen Beweisverfahren erstritten hatte. Das Gutachten stellt fest, dass die Ursache des Schadensbildes im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums liegt, u.a. im Fehlen einer Vertikalabdichtung der erdberührten Außenwände nebst Dränung, und die Sanierung rund EUR 54.000,00 kosten wird.
Die Klägerin begehrt mit der Klage eine Sanierung des Kellergeschosses auf Kosten aller Eigentümer und eine entsprechende Vorbereitung der Sanierungsarbeiten durch Einholung von Gutachten, Erstellung eines Sanierungskonzepts, Vergabe der Sanierung an eine Baufirma und Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Bildung einer Sonderumlage, um diese Maßnahmen zu finanzieren. Ferner begehrt sie die Zahlung von Schadensersatz wegen Mietausfalls sowie die Feststellung, dass die Beklagten also die Wohnungseigentümer und nicht der Verband ihr Schadensersatz schulden für sämtliche Schäden, die ihr aus der Verzögerung der Instandsetzung der Kellergeschosswohnung schon entstanden sind und zukünftig noch entstehen werden. Da die Dreiergemeinschaft keinen Verwalter hat, beantragt sie ferner die gerichtliche Ermächtigung ihrer Person, um den Zahlungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Sonderumlage gegenüber den Miteigentümern einklagen zu dürfen, und zwar durch Zahlung auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Das Amtsgericht Andernach hat erstinstanzlich die verklagten Miteigentümer verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund EUR 54.000,00 zuzustimmen sowie Schadensersatz zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden festgestellt. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen, da zunächst nur die Finanzierung zu beschließen gewesen sei, über die Vergabe der eigentlichen Sanierungsarbeiten jedoch die Eigentümerversammlung beschließen müsse (Vorbefassungsgrundsatz!).
Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht Koblenz das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen. Das Landgericht war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die Opfergrenze" der betagten und finanzschwachen Beklagten.
Die Entscheidung
Der u. a. für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH hat das Urteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Eine tragende Erwägung des BGH lautet, dass der grundsätzlich weite Gestaltungs- und Ermessensspielraum, den die Mehrheit bei der Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinschaftlichem Eigentum hat, im vorliegenden Fall dahingehend zusammen geschrumpft war, dass die zwingend erforderliche Maßnahme sofort erfolgen musste und daher die Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage unausweichlich war. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum sei die Wohnung der Klägerin seit langem unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters der anderen Eigentümer sei in solchen Fallkonstellationen kein Raum.
Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der BGH die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses weitere Tatsachenfeststellungen treffen kann. Entschieden hat der BGH aber, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum der Klägerin in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterblieb. Eine Haftung könne diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft eine Abstimmung ganz boykottieren, gegen den Beschlussantrag stimmen oder sich der Stimme enthielten.
Fazit für den Verwalter
Die Haftung für eine schuldhaft verzögerte oder unterbliebene Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist ein Minenfeld. Der Verwalter haftet, wenn er die Eigentümer über einen erkennbaren Instandsetzungsbedarf am gemeinschaftlichen Eigentum nicht informiert und / oder erforderliche Beschlüsse der Eigentümer nicht herbeiführt. In erster Linie ist es nämlich Sache der Eigentümer selbst, zu entscheiden, was sie tun. Voraussetzung hierfür ist, dass sie über einen Instandsetzungsbedarf unterrichtet werden und über die Vorgehensweise abstimmen können. Erfüllt der Verwalter seine Pflichten und lehnt die Mehrheit erforderliche Sanierungsmaßnahmen (ggf. auch vorbereitende, z.B. Begutachtung, Planung) ab, so ist der Verwalter grundsätzlich aus dem Schneider. In die Haftung geraten können laut BGH diejenigen Eigentümer, die sich einer Abstimmung widersetzen, gegen die erforderliche Maßnahme stimmen oder sich der Stimme enthalten. Es ist absehbar, dass diese Haftung vom BGH eng umgrenzt sein wird. Die Lektüre der Entscheidungsgründe und eine genaue Urteilsauswertung bleiben abzuwarten. Ferner muss geprüft werden, ob dem Urteil etwas zu entnehmen sein wird hinsichtlich der Frage, ob auch der rechtsfähige Verband für die unterbliebene oder verzögerte Beschlussherbeiführung durch Verwalter und/ oder Eigentümern haftet.
Wurden hingegen anders als im hier besprochenen Fall Sanierungsbeschlüsse bereits gefasst, die dann aber nicht oder verspätet in die Tat umgesetzt werden (also Fallgruppe der unterbliebenen oder verzögerten Beschlussdurchführung im Gegensatz zu einer verzögerten oder unterbliebenen Beschlussherbeiführung), haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband und ist dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber jedenfalls dann verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines gefassten Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums durchzusetzen, wenn der Sanierungsbeschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (siehe dazu bereits BGH, Urteil vom 13.07.2012 V ZR 94/11).
Für den Verwalter in seiner Eigenschaft als Versammlungsleiter könnte die hier besprochene BGH-Entscheidung bedeuten, das Abstimmungsverhalten namentlich zu dokumentieren, insbesondere im Versammlungsprotokoll. Dies erinnert an eine mögliche Dokumentationsobliegenheit des Verwalters bei baulichen Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG im Hinblick auf die gesetzliche Kostenbefreiung nicht zustimmender Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 6 WEG.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft Hamburg
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