Bei einer Eigenbedarfskündigung ist für eine formell ordnungsmäßige Begründung die Angabe der Bedarfsperson, für die die Wohnung benötigt wird, sowie die Darlegung des Interesses an der Wohnung ausreichend. Ob dieses Interesse tatsächlich besteht, ist bei den materiell-rechtlichen Voraussetzungen an die Kündigung zu klären.
Der Fall
Die Vermieter einer 62 m² großen Wohnung hatten der Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt. In dem Kündigungsschreiben wird ausgeführt, der Sohn der Vermieter benötige die Wohnung, weil er einen größeren Wohnraumbedarf habe und insbesondere für seine regelmäßigen Homeoffice-Tätigkeiten ausreichend Platz brauche. Nachdem die Mieterin die Kündigung der Wohnung nicht akzeptierte, klagten die Vermieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht wiesen die Klage über den streitigen Eigenbedarf ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Kündigung bereits mangels ausreichender Begründung nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB aus formellen Gründen unwirksam sei. Die einfache Angabe in der Kündigung, der Sohn der Vermieter benötige eine größere Wohnung und wolle deshalb in die Wohnung der Mieterin einziehen, genüge nicht. Vielmehr seien konkrete Angaben zu der bisherigen Wohnung des Sohnes nach Größe und Anzahl der Zimmer erforderlich. Nach Ansicht der beiden Vorinstanzen müsse die Mieterin in die Lage versetzt werden, den geltend gemachten Bedarf anhand der Angaben im Kündigungsschreiben zumindest überschlägig zu überprüfen. Insoweit genügten die mitgeteilten und nicht durch ausreichende Tatsachen belegten „Leerformeln“ nicht. Im Zuge des Verfahrens über die von den Vermietern eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BGH erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt, stellten aber widerstreitende Kostenanträge.
Die Entscheidung
Um über die Kosten des Rechtsstreits zu befinden, hatte nun der Bundesgerichtshof (BGH) zu prüfen, ob die Nichtzulassungsbeschwerde der Vermieter zur Zulassung der Revision geführt hätte und hielt dies zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung für geboten. Laut BGH wurden die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Begründung einer Eigenbedarfskündigung in den Entscheidungen der Vorinstanzen deutlich überspannt, so dass die Revision zugelassen worden wäre, um eine Wiederholungsgefahr zu vermeiden.
Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setze die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Der BGH führte weiter aus, dass der Zweck dieser Vorschrift darin bestehe, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reiche daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses an der Erlangung der Wohnung. Eine solche Individualisierung des Kündigungsgrundes sei in dem vorliegenden Fall durch das Kündigungsschreiben offensichtlich möglich gewesen. Denn es genügte, den Sohn der Vermieter als Bedarfsperson zu benennen sowie sein Interesse an der Wohnung aufgrund höheren Raumbedarfs darzulegen. Eine solche Individualisierung ermögliche es der Mieterin, die die Kündigung nicht hinnehmen will, ihre Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Hingegen sei die Frage, ob der angegebene Kündigungsgrund tatsächlich bestehe, im Rahmen der materiell- rechtlichen Prüfung der Begründetheit der Kündigung in einem Prozess durch eine Beweisaufnahme zu klären.
Die Zulassung der Revision hätte voraussichtlich zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht geführt. Dort hätte mittels Beweisaufnahme geklärt werden müssen, ob der angemeldete Eigenbedarf tatsächlich bestehe und die Mieterin Härtegründe einwenden könne. Da hier der Prozessausgang offen gewesen wäre, entspreche eine Kostenaufhebung billigem Ermessen im Sinne von § 91a Abs. 1 ZPO.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 9. Februar 2021, Az. VIII ZR 346/19
Vorinstanzen:
LG Köln, Entscheidung vom 12. November 2019, Az. 1 S 68/19
AG Köln, Entscheidung vom 28. März 2019, Az. 209 C 369/18