§ 565 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auch anwendbar, wenn der Hauptmieter einer Werkswohnung mit der Weitervermietung keinen Gewinn erzielen möchte, sondern den Arbeitnehmern als werkseigene Wohnung zur Verfügung stellt. Zu diesem Urteil kam der Bundesgerichtshof (BGH) vergangene Woche.
Der Fall
Die P-AG vermietete 1965 eine Wohnung in Frankfurt am Main an die M-AG, die diese als Werkswohnung an einen Arbeitnehmer vermietete. Die Konditionen des Haupt- und Untermietvertrages waren identisch und entsprachen den marktüblichen Bedingungen. Der Kläger ist Rechtsnachfolger der P-AG und kündigte dem Beklagten zum 30. Jun i2015 und forderte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Das Landgericht Frankfurt am Main wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht urteilte, dass das Untermietverhältnis infolge der Kündigung des Hauptmietverhältnisses auf den Kläger als Vermieter übergegangen sei. Mangels Gewinnerzielungsabsicht liege zudem keine gewerbliche Weitervermietung vor. § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB findet demnach Anwendung.
Die Entscheidung
Der VIII. Zivilsenat des BGH entschied, dass eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne von § 565 BGB auch dann gegeben sein könne, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern sie seinem Arbeitnehmer als Werkswohnung zur Verfügung stellt. Auch dies sei im Sinne wirtschaftlicher Interessen, da er somit Arbeitnehmer an sich bindet und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen verschaffe vor allem in Ballungsräumen mit angespannten Mietmärkten.
Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass ein Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Sie ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. Hiermit soll sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte.
Der BGH bejaht daher in diesem Falle die Anwendbarkeit des § 565 BGB. Die Revision des Klägers blieb daher ohne Erfolg.
Urteil v. 17. Januar 2018 VIII ZR 241/16