Böse Überraschung: Hausgeldnachhaftung kann den ausgeschiedenen Gesellschafter einer Eigentümer-GbR noch viele Jahre später treffen!

Eine GbR ist rechtsfähig. Ist sie als Wohnungseigentümerin eingetragen, haften sie und ihre Gesellschafter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf Hausgeld. Die Haftung kann auch den bereits seit vielen Jahren ausgeschiedenen Gesellschafter einholen, wenn er sich nicht abgesichert hat. Wohnungseigentumsverwalter sollten die Grundzüge des Haftungssystems kennen.

Mit Urteil vom 3. Juli 2020 zum Aktenzeichen V ZR 250/19 bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) die Verurteilung eines 2002 ausgeschiedenen GbR-Mitgesellschafters für Hausgeldschulden der GbR für die Jahre 2013 und 2014 in Höhe von über 10.000 Euro, obwohl die Beschlüsse über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen erst 2013, 2014 und 2015 gefasst wurden und ein über das Vermögen des Beklagten eröffnetes Insolvenzverfahren 2009 endete.

Der Fall

Klägerin ist eine WEG, die Hausgeld einklagt. Schuldnerin ist eine im Teileigentumsgrundbuch eingetragene GbR, der das Teileigentum Nr. 7 (Büro) gehört, welches tatsächlich nie errichtet wurde, sondern einer PKW-Stellplatzanlage wich. Eingetragen ist die Teileigentümer-GbR seit 1994. Bis zum Jahr 2010 wurde die GbR niemals zu Hausgeldzahlungen herangezogen. Die GbR bestand aus drei Gesellschaftern, einer davon ist der beklagte Ex-Gesellschafter. Nach dem Gesellschaftervertrag der GbR scheidet ein Gesellschafter aus der GbR aus, wenn über sein Vermögen das Konkursverfahren eröffnet wird. 2002 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten eröffnet, es endete im Jahr 2009. Im Jahr 2017 wurde in das Teileigentumsgrundbuch eingetragen, dass der Gesellschaftsanteil des ausgeschiedenen Beklagten den beiden Mitgesellschaftern der GbR angewachsen ist.

2013 beschloss die Versammlung den Wirtschaftsplan 2014, der für die „Einheit Nr. 7“ ein monatliches Hausgeld von 495,00 Euro vorsieht. In den Jahren 2014 und 2015 wurde die Genehmigung der Jahresabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 beschlossen. In der Gesamtsumme ergibt sich für die Einheit Nr. 7 ein Hausgeldrückstand von 10.882,42 Euro. Da die GbR nicht zahlte, verklagte die WEG den beklagten Ex-Gesellschafter.

Die Entscheidung

Die Zahlungsklage hatte in allen drei Instanzen Erfolg. Der Beklagte drang mit seinen Einwendungen nicht durch. Diese lauteten: Er sei bereits 2002 aus der GbR ausgeschieden. Als ausgeschiedener Gesellschafter hafte er für Alt-Verbindlichkeiten der GbR nur, wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren nach dem Ausscheiden fällig und binnen dieser Frist ihm gegenüber geltend gemacht worden seien. Der Insolvenzverwalter habe dem WEG-Verwalter bereits 2002 mitgeteilt, dass der Beklagte aufgrund einer Regelung im Gesellschaftervertrag aus der GbR ausgeschieden sei.

Der BGH folgt den Argumenten des Beklagten nicht. Im Gegensatz zur Hausgeldzahlungsverpflichtung im Verhältnis von WEG und Wohnungs- bzw. Teileigentümern komme es für die gesellschaftsrechtliche Nachhaftung eines ausgeschiedenen GbR-Gesellschafters gemäß § 736 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 160 Absatz 1 Handelsgesetzbuch (HGB) nicht darauf an, wann die Hausgeldschuld durch Beschlussfassung über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage entstand und fällig wurde. Stattdessen sei maßgeblich, wann die abstrakte Rechtsgrundlage der Hausgeldzahlungsverpflichtung entstand. Diese abstrakte Rechtsgrundlage sei bereits mit dem Erwerb des Teileigentums Nr. 7 im Jahre 1994 gelegt worden. Seitdem haftet die GbR für Hausgeldschulden. Nicht maßgeblich sei, dass eine plangerechte Herstellung der Büroeinheit niemals erfolgt ist (Rn 9 der Urteilsgründe).

Eine Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters der Eigentümer-GbR für Alt-Verbindlichkeiten ende fünf Jahre nach dem Ausscheiden. Allerdings sei für den Beginn der Fünfjahresfrist des § 160 Absatz 1 Satz 2 HGB nicht an eine Eintragung des Ausscheidens im Handelsregister anzuknüpfen, weil bei einer GbR eine solche Registerpublizität nicht existiere. Vielmehr sei für den Fristbeginn die positive Kenntnis des Gläubigers vom Ausscheiden aus der GbR maßgeblich, was der Beklagte zu beweisen habe (Rn 27 und 28). Ein solcher Beweis sei ihm nicht gelungen. Die Vernehmung des Insolvenzverwalters als Zeugen durch das Amtsgericht habe ergeben, dass der Insolvenzverwalter dem WEG-Verwalter im Dezember 2002 Mitteilung über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens gemacht habe. Eine Information über das Ausscheiden des Insolvenzschuldners aus der Eigentümer-GbR sei nicht bestätigt worden.

Fazit für den Verwalter

Angesichts der zeitlichen Abstände ist es auf den ersten Blick verblüffend, dass der ausgeschiedene Ex-Gesellschafter noch auf Hausgeldzahlungen in Anspruch genommen werden konnte. Unter dem Strich war der Beklagte nachlässig. Er hätte in einer beweisbaren Form dem (damaligen) WEG-Verwalter 2002 mitteilen müssen, dass er aus der GbR ausgeschieden ist. Dann hätte die Fünfjahresfrist zu laufen begonnen. Die Kenntnis des damals bestellten Verwalters hätte sich die WEG auch im weiteren Verlauf zurechnen lassen müssen, selbst wenn es zu einem oder mehreren Verwalterwechsel(n) gekommen wäre. Dies liegt am Prinzip der organschaftlichen Zurechnung in rechtsfähigen Personenvereinigungen.

Mandatieren Wohnungseigentumsverwalter Hausgeldklagen gegen eine GbR, die als Wohnungs- oder Teileigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, sollte der Anwalt einen Hinweis auf die vorliegende Entscheidung erhalten, jedenfalls dann, wenn eine Inanspruchnahme ausgeschiedener Gesellschafter in Betracht kommt. Erlangt der Verwalter Kenntnis vom Ausscheiden eines Gesellschafters aus der Eigentümer-GbR, sollte die fünfjährige Nachhaftungsfrist dokumentiert werden.

Gesellschafter einer GbR haften für Hausgeldschulden der GbR gesamtschuldnerisch und persönlich mit ihrem gesamten Vermögen. Auch gegen ausgeschiedene Gesellschafter einer Eigentümer-GbR muss Hausgeld vor dem WEG-Gericht eingeklagt werden. Gleiches gilt, wenn eine ehemalige GbR-Teileigentümerin bzw. Wohnungseigentümerin verklagt wird.

Fraglich ist, ob die Eintragung des Ausscheidens als GbR-Gesellschafter im Grundbuch einer Registerpublizität im Sinne von § 160 Absatz 1 Satz 2 HBG gleichkommt. Im vorliegenden Fall kann dies dahinstehen, da eine Grundbucheintragung erst 2017 erfolgt ist.

Für die gesellschaftsrechtliche Frage der Nachhaftung kommt es im Gegensatz zur wohnungseigentumsgesetzlichen Rechtslage nicht auf den Entstehungstatbestand der Hausgeldschuld durch Beschlussfassung an. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Erwerbs des Wohnungs- bzw. Teileigentums.

Verjährt waren die Hausgeldforderungen nicht. Die Hausgeldansprüche entstanden jeweils Silvester der Jahre der Beschlussfassung über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen, also mit Ablauf der Jahre 2013 und 2014. Die Hausgeldklage wurde rechtzeitig erhoben, nämlich innerhalb von drei Jahren.