Update: Der für das Bauträgerrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zieht nach
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) kann die Geltendmachung von Mängelansprüchen der Erwerber aus den Bauträgerverträgen per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Die große Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 (WEMoG) hat an der Beschlusskompetenz der Eigentümer und der Prozessführungsbefugnis der GdWE nichts geändert. Nachdem zuerst der u. a. für das Wohnungseigentumsrecht und den Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen zuständige V. Zivilsenat des BGH dies im vergangenen Jahr entschieden hatte, schließt sich der VII. Senat dem ausdrücklich an. Sein Beschluss vom 1. Februar 2023 mit dem Aktenzeichen VII ZR 887/21 wurde am 16. März 2023 auf der Webseite des BGH veröffentlicht. Im dortigen Fall hatte der in den Vorinstanzen unterlegene Bauträger mit seiner Nichtzulassungsbeschwerde die Prozessführungsbefugnis der GdWE bekämpfen wollen. Damit scheiterte er endgültig.
In der amtlichen Gesetzesbegründung zum WEMoG (Bundestags-Drucksache 19/18791) heißt es auf Seite 47, dass die in der Streichung des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG (2007) liegende Abschaffung der sog. gekorenen Ausübungsbefugnis sowie die Neureglung des § 9a Abs. 2 WEG 2020 (WEMoG) die bisherige Rechtsprechung zum Bauträgervertragsrecht unberührt lassen. Viele zogen daraus den Schluss, dass somit weiterhin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die auf Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum gerichteten Rechte anstelle der Erwerber bzw. Käufer durchsetze, wenn die GdWE die Rechtsverfolgung per Mehrheitsbeschluss an sich gezogen habe. Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH) diese Sichtweise erstmals bestätigt und entschieden, dass die Mängelrechtsverfolgung von vornherein nicht der Ausübungsbefugnis gemäß § 9a Abs. 2 WEG unterfällt und die Beschlusskompetenz für das „Ansichziehen“ aus §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG folgt.
Mit Urteil vom 11. November 2022 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 213/21 bestätigt der BGH, dass die Streichung der gekorenen Ausübungsbefugnis nach dem alten § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 2 WEG keine Auswirkungen auf die bisherige Praxis der Mängelrechtsverfolgung hat. Das Urteil wurde von dem u. a. für das Wohnungseigentum und den Grundstückskauf zuständigen V. Zivilsenat gesprochen, da der zugrunde liegende Fall den Kauf von gebrauchten Eigentumswohnungen betraf, nicht den Erwerb neuer Wohnungen vom Bauträger. Die Vorsitzende Richterin des V. Zivilsenates, Frau Dr. Bettina Brückner, teilte indessen auf der Fachtagung 2022 in Fischen/Allgäu mit, dass vor der Entscheidung eine interne Abstimmung mit dem u.a. für das Bauvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenat des BGH erfolgt sei. Die Ausführungen im Urteil dürften daher weitreichend auch für die Mängelrechtsverfolgung gegen Bauträger gelten.
Der Fall
Die Beklagte, eines der größten in Deutschland tätigen Immobilienunternehmen, teilte das Grundstück mit dem vorhandenen Altbau im Jahr 2012 in Wohnungs- und Teileigentum auf und begann mit dem Verkauf. Ab Januar 2013 ließ sie für den ursprünglich beabsichtigten, letztlich aber nicht durchgeführten Bau einer Tiefgarage die Böden des Innenhofs auf deren Tragfähigkeit untersuchen. Dabei wurde eine aufgefüllte Kiesgrube mit Altlastenverdacht entdeckt, was eine Bodenanalyse für Schadstoffe erforderlich machte. Während dem Altlastenverdacht teilweise nachgegangen wurde, schloss die Beklagte für weitere Einheiten Kaufverträge ab unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Nachdem ein Baugrunduntersuchungsbericht eingetroffen war, setzte die Beklagte den Verkauf von Wohnungen an weitere Käufer fort, wobei in den Kaufverträgen auf eine Altlastenauskunft der zuständigen Gesundheitsbehörde der Landeshauptstadt München hingewiesen wurde.
Am 22. Mai 2014 und am 8. Oktober 2015 fanden Eigentümerversammlungen statt, in denen die Wohnungseigentümer beschlossen, die Beklagte wegen der Altlasten gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Die Beschlüsse wurden nicht angefochten. Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 27. April 2018 festgestellt, dass der Klägerin Ansprüche auf sog. kleinen Schadensersatz zustehen. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufungen beider Parteien hat das OLG München nach mündlicher Verhandlung vom 1. Juli 2021 – also nach dem Inkrafttreten des WEMoG zum 1. Dezember 2020 – mit Urteil vom 2. September 2021 das Urteil abgeändert, den Hauptantrag abgewiesen und die Beklagte auf den Hilfsantrag zur Beseitigung der vorhandenen Altlasten durch Sanierung bestimmter Grundstückflächen verurteilt, soweit ein bestimmter Benzoapyren-Wert im Oberboden überschritten wurde.
Bezüglich der Zulässigkeit der Klage führte das OLG aus, dass sich die Prozessführungsbefugnis der GdWE nach der Neuregelung der Ausübungsbefugnis zum 1. Dezember 2020 aus § 9a Abs. 2 WEG ergebe, da die Nacherfüllungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gemeinschaftsbezogen im Sinne dieser Vorschrift seien. Zudem folge die Prozessführungsbefugnis aus den beiden Eigentümerbeschlüssen, mit denen die GdWE die Rechtsverfolgung an sich gezogen habe. Das OLG ließ die Revision zum BGH zu.
Die Entscheidung
Zumindest im Ergebnis – nicht in der Begründung – folgt der BGH dem OLG. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts unterfielen die auf Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum gerichteten Rechte (hier: Nachbesserung) nicht der gesetzlichen Ausübungsbefugnis gemäß § 9a Abs. 2 WEG. Der Anwendungsbereich dieser Norm sei nicht eröffnet. Stattdessen folge die Prozessführungsbefugnis der Klägerin für die ihr fremden Rechte aus den Kaufverträgen (gebrauchte Eigentumswohnungen) aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlungen vom 22. Mai 2014 und 8. Oktober 2015. Die Beschlüsse hätten ihre Wirkung nicht durch das während des Berufungsverfahrens in Kraft getretene WEMoG für die Zukunft verloren. Soweit sich die Beklagtenseite auf den vorletzten Absatz der amtlichen Gesetzesbegründung zu § 9a Abs. 2 berufe, wonach Beschlüsse, die auf Grundlage des alten § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 2 WEG aF gefasst wurden, ab dem 1. Dezember 2020 nach allgemeinen Grundsätzen (Verstoß gegen Verbotsgesetz, § 134 BGB) „für die Zukunft ihre Wirkung verlieren würden“ (BT-Drucksache 19/18791, Seite 47), sei diese Aussage offenkundig nicht auf die Rechtsprechung zum Bauträgervertragsrecht bezogen (Rn 35 des Urteils).
Die Beschlusskompetenz, die gemeinschaftliche Rechtsverfolgung an sich zu ziehen, folge nach neuem Recht aus § 18 Abs. 1 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Ob ein Anspruch auf die kaufvertragliche Nachbesserungspflicht (§ 439 Abs. 1 BGB) gestützt werde oder sich aus dem Werkvertragsrecht ergebe (§§ 634 Nr. 1, 635 Abs. 1 BGB), spiele keine Rolle. Der BGH habe bereits vor der Normierung der Ausübungsbefugnis in § 10 Abs. 6 S. 3 WEG aF (galt vom 1. Juli 2007 bis 30. November 2020) entschieden, dass es sich bei der Mängelbeseitigung am gemeinschaftlichen Eigentum bzw. dessen erstmalige mangelfreie Herstellung um Unterfälle der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG aF) handele, so dass es keines Rückgriffs auf die Beschlusskompetenz in § 10 Abs. 6 S. 3 WEG aF bedurft habe. Diese Erwägungen behielten auch nach der neuen Gesetzeslage (WEMoG) ihre Gültigkeit. Dies gelte jedenfalls für die primären Mängelrechte, wie z. B. Nacherfüllung.
Fazit für den Verwalter
Jedenfalls für die Geltendmachung primärer Mängelrechte aus Kaufvertrag und Werkvertrag (Bauträgerrecht) muss der Verwalter dafür sorgen, dass Beschlüsse herbeigeführt werden, durch die die Rechtsverfolgungsbefugnis von den einzelnen Käufern bzw. Erwerbern aus deren individuellen Erwerbsverträgen kollektiv auf die GdWE übergeleitet wird. Wichtig ist, dass darin keine Rechtsübertragung im Sinne einer Abtretung liegt, sondern die Rechtsinhaberschaft bei den Käufern bzw. Erwerbern verbleibt und die GdWE die für sie fremden Rechte im eigenen Namen geltend macht. Juristen nennen das Prozessstandschaft. Der BGH hält daran fest, dass ein „Ansichziehen“ einen Kollektivakt (Beschluss) voraussetzt. Eine individuelle Erklärung des Verwalters, dass die GdWE die Rechtsverfolgung ausübt, genügt nicht.
Ist ein Bauprozess gegen den Bauträger oder Verkäufer von Wohnungseigentum mangels Prozessführungsbefugnis unzulässig, kann die Beschlussfassung auch während der gerichtlichen Anhängigkeit nachgeholt werden. Bei Verjährungsgefahr kann sich die Frage ergeben, inwieweit eine unzulässige Klage den Lauf der Verjährungsfrist hemmen konnte, wenn ein solcher Beschluss nachgeholt wird.
Der BGH erspart der Praxis Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen Kauf- und Werkvertrag, indem er insoweit keine rechtlichen Unterschiede sieht (Rn 30).
Wie immer sind auch Beschlüsse über ein „Ansichziehen“ in der Einladung anzukündigen. Die Beschlusskompetenz folgt aus § 18 Abs. 1 WEG, wonach die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der GdWE obliegt, in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG, wonach zur ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung gehört. Der BGH versteht diesen Begriff in einem weiten Sinne, der es erlaubt, die erstmalige mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums bereits als Erhaltung anzusehen.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Kaufverträgen und Bauträgerverträgen über den Erwerb von zu errichtendem, neu errichtetem, totalsaniertem oder gebrauchtem Wohnungseigentum sind per se Beschränkungen der Rechtsverfolgungskompetenz immanent. Jedenfalls primäre Mängelansprüche kann und darf der einzelne Erwerber nicht individuell verfolgen, wenn die Gemeinschaft die Rechtsverfolgung durch einen Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat. In einem solchen „Ansichziehen“ liegt also zugleich ein „Wegnehmen“ aus der Hand des Rechtsinhabers. Wie die Rechtslage bei sekundären Mängelansprüchen ist (kleiner Schadensersatz, Minderung), bleibt abzuwarten. Hierzu musste sich der BGH nicht äußern. Eine Stellungnahme des VII. Zivilsenats bleibt ebenfalls abzuwarten.
Die streitgegenständlichen Mängel (Altlastenverdacht) betrafen nicht das Gebäude, sondern die Grundstückfläche (Böden im Innenhof und im südlichen Außenbereich). Sie sind zwingender Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums und werden auch im Bauträgervertragsrecht nach kaufrechtlichen Elementen übereignet. Im vorliegenden Fall spielte dies keine Rolle. Bauträgerverträgen hingegen setzen sich aus einem kaufrechtlichen und einem werkvertraglichen Element zusammen. Darauf kam es hier nicht an.
Fazit für die Gemeinschaft
Bildlich gesprochen, hat der BGH die ausgestreckte Hand des Gesetzgebers (Seite 47 der amtlichen Begründung) ergriffen und hält an der bisherigen Rechtslage fest. Jedenfalls dann, wenn – wie hier – gleichgerichtete Ansprüche mehrerer Erwerber auf Erfüllung bzw. Nacherfüllung gegen einen einzigen Veräußerer verfolgt werden, gibt es für den BGH keine Veranlassung zur Abkehr von bisherigen Rechtssprechungsgrundsätzen.
Der Verweis auf die Beschlusskompetenz nach dem WEMoG (§§ 18, 19 WEG) dürfte im vorliegenden Fall nicht weiterhelfen. Maßgeblich ist die Beschlusskompetenz im Zeitpunkt der Beschlussfassung, hier also 2014 und 2015. Es ist anzunehmen, dass die damalige Beschlusskompetenz (§ 21 Abs. 1, 3 und 5 Nr. 2 WEG aF) über den 30. November 2020 hinaus fortwirkt und die damals gefassten Beschlüsse alle damaligen, aktuellen und zukünftigen Eigentümer binden (§ 10 Abs. 3 S. 2 WEG bzw. § 10 Abs. 4 WEG aF). Die damaligen Beschlüsse wurden also nicht etwa am 1. Dezember 2020 hinfällig und wirkungslos.
Im Ausgangspunkt liegt die Rechtsverfolgungskompetenz für Mängelrechte aus Bauträger- und Kaufverträgen beim einzelnen Erwerber. Dies ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, denn der Wohnungseigentümer, der selbständig Ansprüche auf mangelfreie Erstherstellung oder Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verfolgt, handelt im wohlverstandenen Interesse aller anderen Eigentümer und im Gemeinschaftsinteresse. Ob und inwieweit in Ausnahmefällen anderes gelten kann, musste nicht beurteilt werden. Brenzlig sind insoweit unterschiedliche oder sogar gegensätzliche Soll-Beschaffenheitsvereinbarungen zu dem geschuldeten Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums in verschiedenen Verträgen.
Eine Beschlusskompetenz zum Zugriff auf die Mängelrechtsverfolgung bezüglich des Sondereigentums gegen den Willen des Erwerbers dürfte weiterhin nicht gegeben sein. Darin läge kein zulässiges „Ansichziehen“, sondern ein unzulässiges (nichtiges) Wegnehmen der Rechtsverfolgungszuständigkeit des alleinigen Rechtsinhabers. Denkbar dürfte jedoch weiterhin sein, dass der Sondereigentümer die GdWE ermächtigt, (auch) insoweit Mängelansprüche gegen den Bauträger bzw. Verkäufer geltend zu machen. Dies entspricht ebenfalls der höchstrichterlichen Rechtsprechung aus der Zeit vor dem 1. Juli 2007.
Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Für Beschlüsse, die nach dem 1. Dezember 2020 gefasst werden, ergibt sich die Beschlusskompetenz zum „Ansichziehen“ der Mängelrechtsverfolgung in Bezug auf Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum aus § 18 Abs. 1 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Es handelt sich laut BGH um eine besondere Variante der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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