Der Fall
Gestritten wird über die ordnungsgemäße Wiederbestellung eines Verwalters. Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Weil die Amtszeit des bisherigen Verwalters am 31. Dezember 2012 endete, wurde in der Eigentümerversammlung vom 11. Dezember 2012 zu TOP 14A beschlossen, ihn für die Zeit bis zum 31. Dezember 2017 erneut zum Verwalter zu bestellen. Unter TOP 15 wurde sodann folgender Beschluss gefasst:
Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28. Februar 2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28. Februar 2013."
Gegen den zu TOP 14A gefassten Beschluss wenden sich die Kläger mit der Anfechtungsklage.
Die Entscheidung
Die Kläger hatten mit ihrer Klage Erfolg. Erforderlich ist, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters ist die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte wie Laufzeit und Vergütung schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen sind. Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern ist den Wohnungseigentümern nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen.
Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich. Aber auch in diesem Fall müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Hier stand bei der Entscheidung über die Bestellung nicht fest, welche Vergütung zu zahlen war. Zwar sollte der bisherige Verwalter erneut bestellt werden, aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen. Denn der Vertrag war noch nicht endgültig ausgehandelt. Die Bestellung ist auch nicht als hinzunehmende Übergangsregelung anzusehen. Denn für die erfolgte Bestellung mit einer festen Laufzeit bis zum 31. Dezember 2017 bestand keine Notwendigkeit. Die Bestellung bis zum 28. Februar 2013 wäre ausreichend gewesen, um die Verwaltung in der Übergangszeit zu gewährleisten.
Der zu TOP 15 gefasste Beschluss könnte zwar als auflösende Bedingung angesehen werden. Aber beide Punkte wurden gesondert beschlossen und sind daher auch gesondert zu betrachten und ggf. anzufechten.
Tipp
Es gilt der alte Grundsatz, dass Nägel mit Köpfen zu machen sind. Zur Beschlussfassung müssen einfach die Eckpunkte Vergütung, Leistungen und Laufzeit vorliegen. Dies gilt auch für Übergangsregelungen, die allerdings bei einer reinen Verlängerung nicht näher umrissen werden müssen. Denn Verlängerung verändert grundsätzlich nur die Laufzeit, nicht aber die Vergütung.
(BGH, Urteil vom 27.02.2015 - Aktenzeichen V ZR 114/14)
Ivalio Ziegenhagen,
Ziegenhagen Rechtsanwälte Berlin