Das Zweckentfremdungsverbot in Berlin beschäftigt die Berliner Gerichte auch weiterhin. In einem neuen Urteil stellt das Landgericht Berlin fest: eine Kündigung ist erst nach erfolgloser Abmahnung wirksam. Geklagt hatten Mieter, die ihre Wohnung ohne Genehmigung der Vermieterin über das Portal Airbnb kurzzeitig an Touristen vermietet haben. Sie akzeptierten die fristlose Kündigung der Vermieterin nicht und verwiesen auf die fehlende Abmahnung.
Der Fall
Die Mieter einer Wohnung vermieteten diese kurzzeitig über das Portal Airbnb an Touristen. Daraufhin kündigte ihnen die Vermieterin wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Mieter akzeptierten dies nicht und beanstandeten, dass die Vermieterin zunächst eine Abmahnung hätte aussprechen müssen.
Die Entscheidung
Ende Juli entschied das Landgericht Berlin: sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung sind unwirksam. Zwar stellt die unerlaubte Vermietung der Wohnung einen Kündigungsgrund dar, aber es fehlt eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung.
Laut § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Vermieter nur dann von einer Abmahnung absehen, wenn diese ganz offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen hierfür streiten. Im vorliegenden Fall trifft keine der beiden Ausnahmen zu.
Weiterhin kann nicht angenommen werden, dass eine Abmahnung nicht erfolgreich gewesen wäre. Immerhin haben die Mieter ihr Airbnb-Profil sofort nach der Kündigung gelöscht. Es spricht viel dafür, dass sie dies auch in Folge einer Abmahnung gemacht hätten. Es liegen außerdem keine weiteren besonderen Gründe vor, die eine Abmahnung verzichtbar gemacht hätten oder den Vertragsverstoß besonders schwerwiegend.
Die unerlaubte Vermietung an Touristen ist zwar eine Pflichtverletzung der Mieter, aber auf Grund der unterlassenen Abmahnung fehlt es an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung. Das Landgericht Berlin hielt den Mietern zugute, dass sie die Wohnung nur dreimal unerlaubt vermieteten und es in Folge dessen keine Abnutzungserscheinungen an der Mietsache gab. Viele Mieter wissen oftmals gar nicht, dass die Untervermietung an Dritte vertragswidrig ist, so dass eine Kündigung erst nach einer erfolglosen Abmahnung Aussicht auf Erfolg hat.
(LG Berlin, Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16)