Gegenüber fälligen Hausgeldforderungen darf der Wohnungseigentümer nicht aufrechnen und auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. So ein anerkannter Grundsatz. Anderes kann gelten, wenn der Verwalter kein WEG-Konto eröffnet, sondern ein Treuhandkonto.
Mit Urteil vom 28.01.2015 zum gerichtlichen Aktenzeichen 318 S 118/14 hat das Landgericht Hamburg einem Wohnungseigentümer ein Zurückbehaltungsrecht an seinen Hausgeldzahlungen zugebilligt, da der Verwalter bei der Kontoführung gegen die gesetzliche Vermögenstrennungspflicht verstoßen hatte.
Der Fall
Der vom Aufteiler bestellte Erstverwalter eröffnete das Girokonto für die Hausgeldzahlungen nicht auf den Namen des rechtsfähigen Verbandes, sondern auf einen Namen mit Hinweis auf die Existenz der WEG im Namensfeld (offenes Treuhandkonto). Alle Eigentümer lehnten die Hausgeldzahlungen auf dieses Konto ab. Stattdessen eröffnete der Verwaltungsbeirat ein Girokonto auf den Namen des Verbandes, auf das die Eigentümer das monatlich fällige Hausgeld zahlten. Der Verwalter ließ sich das nicht bieten und die WEG Erhob Zahlungsklage.
Die Entscheidung
Das Landgericht Hamburg hatte nach zwischenzeitlicher Hauptsacheerledigung nur noch über die Prozesskosten zu entscheiden. Es legte diese der Klägerin auf, da die Klage von Beginn an unbegründet gewesen sei. Denn der auf Zahlung in Anspruch genommenen Miteigentümerin habe ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden. Zwar herrsche grundsätzlich ein Aufrechnungsverbot und auch ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber fälligen Hausgeldansprüchen des Verbandes sei grundsätzlich abzulehnen, da der Verband über die notwendigen liquiden Mittel zur Begleichung des laufenden Etats verfügen müsse. Ausnahmen seien aber anerkannt. Im vorliegenden Fall habe die Beklagte die Zahlung verweigern dürfen. Nach § 27 Abs. 5 S. 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, eingenommene Hausgelder von seinem Vermögen getrennt zu halten. Gegen diese Vermögenstrennungspflicht sei vorliegend verstoßen worden, da der Verwalter das Hausgeld-Girokonto auf einen Namen eröffnet habe. Die Prozesskosten landeten daher beim der WEG.
Fazit für den Verwalter
Die Entscheidung betrifft einen weiteren Sonderfall, in dem sich Hausgeldschuldner ausnahmsweise erfolgreich zur Wehr setzen können.
Immer mehr Landgerichte gehen dazu über, die Führung eines Treuhandkontos für Hausgeldzahlungen als erhebliche Pflichtverletzung des Verwalters zu werten mit der Befugnis, den Verwalter aus wichtigem Grunde fristlos abzuberufen und den Vertrag zu kündigen (vgl. LG Berlin 26.11.2013 55 S 69/11 WEG; LG Frankfurt/Oder 14.07.2014 16 S 46/14; LG Itzehoe 12.04.2011 11 S 47/10; 12.07.2013 11 S 39/12). Dies gilt für offene Treuhandkonten und erst recht für verdeckte Treuhandkonten, da dort der Bezug zur WEG nicht aus den Kontounterlagen hervorgeht.
Fließen Hausgelder auf ein Treuhandkonto des Verwalters, haben Wohnungseigentümergemeinschaft und dahinter stehende Wohnungseigentümer im Falle der Insolvenz des Verwalters kein Aussonderungsrecht. Das Geld ist verloren.
Kontoführende Banken und Kreditinstitute stellen mittlerweile ganz überwiegend WEG-Konten zur Verfügung. Die anfänglichen Widerstände und Repressalien (z. B. Vorlage von Eigentümerlisten) sind obsolet. Verwaltern kann nur dringend empfohlen werden, noch nicht erfolgte Kontoumstellungen aktiv und zeitnah anzugehen.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg