Gemeinschaftsfeste sind keine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG. Zwar dienen sie dem Erhalt und der Verbesserung der Gemeinschaft, nicht aber dem Erhalt oder der Verbesserung des Gemeinschaftseigentums. Daher können diese auch nicht als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung gelten. Das hat aktuell das Amtsgericht München entschieden.
Zudem ist darauf zu achten, dass Beschlüsse objektiv und normativ auszulegen sind, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der Beschlussfassenden ankommt. Ein Beschluss kann auch dann noch mittels einer Anfechtungsklage anfechtbar sein, wenn der Beschluss bereits ausgeführt wurde.
Der Fall
Eine WEG klagte gegen einen Beschluss der ordentlichen Eigentümerversammlung, in dem die Abhaltung eines Festes unter Nutzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen wurde (Brunnenfest").
Der Klage lag ein Protokoll der Eigentümerversammlung zugrunde, demzufolge die Kosten des Festes ca. 2.000 Euro betragen und in erster Linie durch Spenden beglichen werden sollten. Im einstimmig angenommenen Beschluss wurde allerdings lediglich die Abhaltung des Festes beschlossen, nicht aber die Kostenverteilung. Das Fest wurde dann tatsächlich vollständig durch Spenden beglichen.
Die Kläger argumentierten, dass das Fest keine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG sei. Daher könnten auch nicht gemeinschaftliche Gelder dafür genutzt werden. Eine entsprechende Beschlussfassung widerspräche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein Fest diene in keiner Weise der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und/oder Vermögens, sondern alleine dem Zwecke des Freizeitvergnügens der teilnehmenden Eigentümer und Dritten.
Die Beklagten wandten dagegen ein, dass, entsprechend des erklärten Willens der Mehrheit der Eigentümer die Kosten des Festes privat, durch Spenden, beglichen wurden. Insoweit wurden also keine Gemeinschaftsgelder ausgegeben. Außerdem wiesen sie darauf hin, dass die Klage hinfällig sein dürfte, da das Fest schon durchgeführt wurde.
Das sah das Gericht anders: Da die Frage der Gültigkeit des Beschlusses für die Kostenbeteiligung von andauernder Bedeutung sei, bestehe auch noch ein Rechtsschutzbedürfnis und die Klage sei damit zulässig. Es urteilte, dass der vorliegende Beschluss den Inhalt habe, ein Gemeinschaftsfest durchzuführen, für das die Wohnungseigentümer anteilig die Kosten zu tragen haben sollten. Dieser Beschluss entsprach nach Ansicht des Gerichts allerdings nicht der ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Absatz 3 WEG und erklärte ihn daher für ungültig. Beschlüsse sind normativ auszulegen
Der Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung ist zwar ein unbestimmter Rechtsbegriff. Daher ist jeweils im Einzelfall die konkrete Auslegung zu ermitteln. WEG-Beschlüsse jedoch, so das Freiburger Gericht, seien stets objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der Beschlussfassenden ankomme. Das Gericht wies darauf hin, dass Beschlüsse ähnlich Eintragungen im Grundbuch aus sich heraus" lesbar sein müssten. Daher seien allein der Wortlaut und ggf. noch das für alle einsehbare Protokoll für die Auslegung maßgeblich.
Aus diesen Gründen sei im vorliegenden Fall der Beschluss dahingehend auszulegen, dass die WEG beschlossen habe, ein Fest zu veranstalten, bei dem die Kostentragung für alle anteilig verpflichtend war. Die Absicht, das Fest durch Spenden zu finanzieren, habe weder im Beschluss noch im Protokoll ausreichend Ausdruck gefunden. Der so interpretierte Beschluss gehe aber über eine Regelung der Nutzung des Gemeinschaftseigentums hinaus (§ 21 Abs. 3 WEG). Denn die Durchführung eines Gemeinschaftsfestes sei keine Maßnahme, die im Interesse aller Wohnungseigentümer, auf Erhaltung, Verbesserung oder den der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums entsprechenden Gebrauchs gerichtet sei.
Fazit
Gemeinschaftsfeste in WEG dienen zwar dem Erhalt und der Verbesserung der Gemeinschaft, nicht aber dem Erhalt, der Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des Gemeinschaftseigentums entsprechenden Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums. Daher können diese auch nicht als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung gelten.
Darüber hinaus ist stets darauf zu achten, dass Beschlüsse, um unanfechtbar zu sein, so gefasst sein müssen, dass sie aus sich heraus lesbar sind und keiner weiteren Erklärung bedürfen.
AG München, Urteil vom 31.10.2014 (481 C 14044/14)