Der Bundesgerichtshof (Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 33/15) urteilte über die Umlegbarkeit von Kosten für die Pflege von Garten- und Außenflächen, wenn diese frei zugänglich sind und einen öffentlichen Charakter besitzen.
Der Fall
Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten. Bei den Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2009 bis 2011 haben die Kläger Gutschriften errechnet, welche jeweils mit der Monatsmiete verrechnet wurden. Die errechneten Gutschriften basieren auf der Annahme der Kläger, dass die Positionen Pflege Außenanlage, Hauswart, Straßenreinigung/Winterdienst sowie Wartung Druckerhöhung und Blitzschutzanlage als nicht umlegbare Betriebskosten anzusehen sind.
Die Beklagte fordert die Begleichung von insgesamt 710,87 Euro. Die Kläger begehren per Feststellungsklage, dass die erhobene Forderung der Beklagten nicht bestehe. Die Beklagte hingegen fordert die Abweisung der Klage durch den Bundesgerichtshof.
Entscheidungen der Vorinstanzen
Das Amtsgericht ließ die negative Feststellungsklage zu. Das Landgericht wies sie ab, bei einem Betrag über 281 Euro. Das Berufungsgericht sah die Betriebskostenabrechnung bezüglich der Position Hauswart als unwirksam an, da keine Aufschlüsselung vorhanden ist. Die Revision der Beklagten wurde als unzulässig verworfen, soweit es sich um den Sachverhalt der Wartung der Druckanlage und Blitzschutzanlage handelt.
Pflege der Außenanlagen als umlagefähige Betriebskosten bei Bezug zur Mietsache
Grundsätzlich gehören die Kosten für die Pflege von Außenanlagen zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Allerdings bedarf es dafür einen Bezug zur Mietsache, der für die Umlegung von Betriebskosten Voraussetzung ist (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, bestimmungsgemäßer Gebrauch). Eine öffentliche Fläche ohne Bezug zur Mietsache fällt somit nicht darunter.
Der Bezug zur Mietsache konnte im Rahmen des Verfahrens nicht abschließend beurteilt werden. Das Fehlen einer Einzäunung muss auch einem Bezug zur Mietsache nicht grundsätzlich entgegenstehen. Eher sind bauplanerische Bestimmungen, die eine öffentliche Nutzung der Flächen erlauben entscheidend. Die Sicht eines Dritten, wonach die Flächen für die Öffentlichkeit zugänglich und nutzbar sind, ist für die Beurteilung zusätzlich von Interesse.
Grundsätzlich: Verunreinigungen durch Dritte sind umlagefähige Betriebskosten
Ein weiteres Argument der Kläger bestand darin, dass Kosten, die durch die Beseitigung von durch Dritte verursachte Verunreinigungen entstehen, nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dies verneinten die Karlsruher BGH-Richter, da die Beseitigung von Verunreinigungen durch Mieter oder Dritte, sei es Sperrmüll oder Hundekot, Teil derGartenpflege ist.
Fazit und Entscheidungen
Die Kosten für die Pflege von Garten- oder Parkflächen, die öffentlich zugänglich sind und einen öffentlichen Charakter besitzen, können nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Weiterhin folgt der VIII. Zivilsenat seiner Linie mit der Entscheidung vom 13. Januar 2010 (VIII ZR 137/09) wonach die Wirksamkeit einer Abrechnung auch besteht, wenn eine Aufschlüsselung fehlt. Im Zuge dieser Entscheidung wurde zudem die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landegerichts - soweit sie die Entscheidung über die Kosten der Wartung der Druckanlage und der Blitzschutzanlage betrifft - mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts als unzulässig verworfen wird. Weiterhin wird das Urteil des Landgerichts auf die Revision beider Parteien - auch im Kostenpunkt - aufgehoben. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.