Der Fall
Die Käufer kauften eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Die Maklerin und Verkäuferin hatte die Wohnung in einem Exposé wie folgt beworben: Komplett renovierte 4-Zimmer-Wohnung über zwei Etagen -Wohnfläche 125 qm, Zimmer 4. Vor Vertragsschluss wurde noch ein Grundriss der Wohnung und eine Kopie der Teilungserklärung übergeben, woraus sich ergab, dass das Kaufobjekt eine Wohnfläche von 68,66 qm und eine zusätzliche Nutzfläche (Souterrain bzw. Spitzboden) von 55,20 qm hat. Die Räumlichkeiten im Souterrain waren bauordnungsrechtlich wegen zu geringer Deckenhöhe nicht zum Wohnen zugelassen. Die Käufer verlangten u.a. die Rückabwicklung des Kaufvertrages, mit dem Argument, man habe sie über die Wohnraumqualität der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten getäuscht.
Die Entscheidung
Der BGH hat im Rahmen der Nichtzulassungsbeschwerde die vom Landgericht sowie vom Berufungsgericht abgewiesene Klage der Käufer nicht bestätigt und hat den Rechtsstreit zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der BGH führt in seinem Beschluss aus, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Käufer übergangen hat, wonach die Maklerin bei der Besichtigung die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen habe, obwohl sie wusste, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig sei. Aus diesem Grund hatten die Käufer der Unterscheidung zwischen Wohn- und Nutzfläche im Grundriss und der Teilungserklärung keine besondere Bedeutung beigemessen. Die Käufer hatten auf die Aussagen der Beklagten vertraut, insbesondere auch deshalb, weil diese von Beruf Maklerin sei. In Kenntnis der Bedeutung dieses Umstandes hat die Verkäuferin vorsätzlich falsche Angaben über die zulässige Wohnnutzung der Räume im Souterrainbereich gemacht. Diese hervorgerufene Vorstellung der Käufer hat die Verkäuferin nicht durch spätere Aufklärung beseitigt. Vorsätzlich falsche Angaben der Verkäuferin über Eigenschaften der Kaufsache begründen einen Anspruch der Käufer auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten sowie einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages. Dieser Anspruch wird auch nach Gefahrübergang nicht durch die Vorschriften über die Haftung der Verkäuferin wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts liegt auch ein Sachmangel vor, soweit das Souterrain wegen zu niedriger Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Die Verkäuferin hätte ihre unzutreffende Äußerung spätestens im Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch einen eindeutigen Hinweis korrigieren müssen, woran es hier fehlte.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.März 2019, Az. V ZR 186/18
Vorinstanzen:
OLG Schleswig, 19. Juni 2018, Az. 7 U 118/17
LG Kiel, 30.November 2017, Az. 12 O 164/16