Lädt ein noch nicht bestellter Verwalter zur Eigentümerversammlung, hat keine Eigentümerversammlung im Sinne des WEG stattgefunden. Dort gefasste Beschlüsse gelten als nicht existent. So entschied das AG Bonn.
Der Fall
Im Oktober 2017 hatte eine aus zwei Personen bestehende Eigentümergemeinschaft mit drei Wohneinheiten keine Verwaltung. Die zu diesem Zeitpunkt in keinem Rechtsverhältnis mit der WEG stehende Verwaltung berief eine Eigentümerversammlung ein. Diese fand statt, obwohl die Minderheitseigentümerin gefordert hatte, die Versammlung nicht durchzuführen.
Auf dieser Versammlung, an der die Minderheitseigentümerin nicht teilnahm, wurde das einladende Unternehmen mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers für ein Jahr zur Verwalterin der WEG bestellt. Im April 2018 stellte das Amtsgericht Bonn fest, dass in der Versammlung keine Beschlüsse gefasst worden waren.
Im Januar 2018 lud die Verwaltung erneut zu einer Eigentümerversammlung, an der ebenfalls nur der Mehrheitseigentümer teilnahm. Hier wurde der Beschluss über die Verwalterbestellung bestätigt. Die Minderheitseigentümerin begehrte auf Feststellung, dass es sich hierbei erneut um einen Nichtbeschluss gehandelt habe, da eine außerhalb der Gemeinschaft stehende Person zur Eigentümerversammlung geladen und diese durchgeführt habe und somit keine Beschlusse gefasst worden seien.
Die Entscheidung
Die Klage der Minderheitseigentümerin hat Erfolg. Es gab keinen Beschluss über die Verwalterbestellung. Somit hat ein Nichtberechtigter die Versammlung einberufen, der nicht einmal potenziell Einberufender ist oder war. Dies führt dazu, dass keine Versammlung der Wohnungseigentümer im Sinne des WEG stattgefunden hat.
Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der J E KG um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei, denn die J E KG wurde unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Klägerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt, dieses alles ohne Beschlussfassung der WEG und unter Protest und Nichtanerkennung durch die Klägerin.
Der Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass es sich bei der nicht bestellten Verwaltung um eine faktische Verwalterin gehandelt habe und diese gerade keine außerhalb der WEG stehende Person sei. Schließlich wurde sie unter schwerwiegenden Verstößen gegen die Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Klägerin einseitig von dem Beklagten als Verwalterin benannt, dieses alles ohne Beschlussfassung der WEG und unter Protest und Nichtanerkennung durch die Klägerin, wie es in der Urteilsbegründung heißt.
Selbst wenn man die Rechtsauffassung vertreten würde, dass vorliegend wirksame, jedoch anfechtbare Beschlüsse vorliegen würden, so wären diese für ungültig zu erklären. Zwar ist dem Beklagten zuzustimmen, dass eine Ungültigerklärung in der Regel ausscheidet, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat, heißt es weiter. Anders verhalte es sich nach der Rechtsprechung des BGH jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds in gravierender Weise ausgehebelt wird (BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10). Ein solcher Fall läge hier vor: Der Beklagte habe eine offensichtlich unberechtigte Partei gebeten, zu Eigentümerversammlungen einzuladen, um diese dort mit den Stimmen des Beklagten zur Verwalterin zu wählen. Die Versammlungen wurden durchgeführt, obwohl die Klägerin auf Nichtberechtigung und ihr Nichterscheinen hinwies. Somit habe es einen schwerwiegenden Verstoß gegen die Mitwirkungsrechte der Klägerin gegeben. Schon dieses führt unabhängig von jedweder Kausalitätsbetrachtung zur Ungültigerklärung des Beschlusses.
AG Bonn, Urteil vom 1. August 2018, 27 C 30/18