Mit Beschluss vom 29.01.2015 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZB 179/14 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Landgerichts Frankfurt/Main vom 09.09.2014 als unzulässig verworfen, da die Klärung der im dortigen Fall entscheidenden Rechtsfrage zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung in Deutschland nicht erforderlich war.
Der Fall
Der Kläger und Rechtsbeschwerdeführer hatte einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vom 05.06.2013 angefochten, der vorsah, den Auftrag zum Einbau und für die jährliche Wartung von Rauchwarnmeldern an eine Fachfirma zu vergeben, die Einbaukosten aus der Instandhaltungsrücklage und die jährlichen Wartungskosten über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zu finanzieren. Der Kläger argumentierte, dass er bereits selbst die Räume seines Sondereigentums, die nach der einschlägigen Regelung in der Hessischen Bauordnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten sind, ausgerüstet habe und daher eine gemeinschaftliche Nachrüstung für ihn nicht in Betracht komme. Er sei daher mit seiner Wohnung sowohl von der Einbaupflicht als auch von den Kosten auszunehmen. Der Kläger berief sich auf ein Urteil des Amtsgerichts Rendsburg vom 30.10.2008 (gerichtliches Aktenzeichen 18 C 545/08, ZMR 2009, 239). Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Berufungsgericht verwarf die vom Kläger hiergegen eingelegte Berufung als unzulässig, da die Beschwer des Klägers nur EUR 216,00 betrug (Kostenanteil für Einbau und Wartung).
In Hessen gilt eine Einbaupflicht in Neu- und Umbauten, ferner eine Nachrüstpflicht für Rauchwarnmelder mit jährlicher Wartung in Bestandsbauten bis 31.12.2014. Die Eigentümerversammlung hatte also noch rechtzeitig vor Fristablauf die notwendigen Beschlüsse gefasst, um für eine einheitliche Ausstattung und vorschriftsmäßige Wartung durch und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu sorgen.
Die Entscheidung
Der BGH äußert sich nicht zur Rechtslage, speziell nicht zu der vom Kläger aufgegriffenen Ansicht des Amtsgerichts Rendsburg. Vielmehr sei im Rechtsbeschwerdeverfahren nur zu prüfen, ob das Berufungsgericht die vom Kläger nachträglich beantragte Zulassung der Berufung nachgeholt habe. Dies sei geschehen. Darauf, ob das Berufungsgericht die Voraussetzung für die Zulassung der Berufung (§ 511 Abs. 4 ZPO) zu Recht verneint habe, komme es im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht an. Da andere Zulassungsgründe nicht ersichtlich seien, müsse der Kläger und Rechtsbeschwerdeführer mit der Abweisung seiner Klage leben.
Fazit für den Verwalter
Im Grundsatz hat der BGH bereits entschieden, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern und die jährliche Wartung, jedenfalls dann mehrheitlich beschließen können und dürfen, wenn das jeweilige Landesrecht (Bauordnungen) eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht (BGH, Urteil vom 08.02.2013 V ZR 238/11). Der dortige Fall betraf das Bundesland Hamburg. Die dortige Bauordnung hat keinen Normadressaten, sondern schreibt allgemein vor, dass bestimmte Räume in Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden müssen. Dies gilt nach Ansicht des BGH unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an den rechtsfähigen Verband, die Eigentümer als Mitberechtigte oder an den einzelnen Sondereigentümer richte. Sei der Verband Adressat der Einbau- und Wartungspflicht, folge die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 S. 2 WEG (eigene Pflicht des Verbandes). Richte sich die Pflicht an die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer, sei der Verband gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 1 WEG berechtigt, die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrzunehmen. Ist Adressat der Einbaupflicht der einzelne Wohnungseigentümer, bestehe diese Wahrnehmungsbefugnis des Verbandes ebenfalls, und zwar so genannte geborene Wahrnehmungskompetenz, die allerdings voraussetze, dass die Wohnanlage ausschließlich aus Wohnungen bestehe. Gäbe außer Wohnungen auch mindestens eine Teileigentumseinheit, ändere sich im Ergebnis aber dennoch nichts. Denn auch in diesem Fall habe der Verband eine gesetzliche Wahrnehmungsbefugnis, die sich nicht aus § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 1 WEG ergäbe, sondern aus § 10 Abs. 6 S. 3 Halbsatz 2 WEG.
Vorerst bleibt abzuwarten, ob und wann der BGH sich erneut zu Rauchwarnmeldern äußern wird. Der Einwand vieler Sondereigentümer, bereits selbst für die notwendige Ausrüstung und Wartung gesorgt zu haben, kann nach hier vertretener Ansicht nicht durchdringen. Das Interesse der Gesamtheit der Eigentümer an einer einheitlichen Ausrüstung und Wartung, einschließlich der notwendigen Dokumentation durch ein Fachunternehmen, müssen Vorrang haben vor den individuellen Wünschen der Sondereigentümer. Könnte nämlich der Sondereigentümer selbst die Pflichten übernehmen, hätte der Verband zumindest eine Kontrollpflicht. Der Verband darf nicht darauf vertrauen, dass Sondereigentümer ihren Verpflichtungen tatsächlich nachkommen und dies dokumentieren. Der Verband müsste zumindest Stichproben durchführen. Dieser besondere Verwaltungsaufwand ist nicht gerechtfertigt.
Ein Sondereigentümer ist nach hier vertretener Auffassung nicht verpflichtet, selbst eingebaute Rauchwarnmelder abzubauen. Diese dürfen parallel betrieben werden. Der Sondereigentümer muss indessen trotzdem gestatten, dass die Gemeinschaft gemeinschaftliche Rauchwarnmelder anbringt und durch einen Dritten warten lässt.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft Hamburg
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