Der Entzug des Wohnungseigentums kann in Einzelfällen gerechtfertigt sein. Dies kommt jedoch nur in Betracht, wenn die Wahrnehmung der Eigentümerrechte rechtsmissbräuchlich erfolgt und ausschließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel dient. Macht ein Miteigentümer hingegen unverhältnismäßig oft von seinem Recht Gebrauch und wendet sich mit Anträgen an die Verwaltung oder lässt auf der Wohnungseigentümerversammlung geschlossene Anträge prüfen, gilt eine Entziehung als ungerechtfertigt.
Der Fall
Über mehrere Jahre hinweg stellten zwei Eheleute und Miteigentümer einer Wohnung unzählige Anfragen an die Hausverwaltung, forderten die zuständige Verwaltung wiederholt zum Rücktritt auf, und stellten zahlreiche Beschlussanfechtungsklagen. Nach einer Eigentümerversammlung am 31.08.2016, an der die Eheleute wie gewöhnlich nicht teilnahmen, forderten sie die Verwalterin in einer E-Mail dazu auf, eine Kopie der Sammlung der Beschlüsse bis zum 05.09.2016 zu übermitteln. Für den Fall, dass die Verwalterin ihrer Aufforderung nicht nachkommen sollte, wiesen sie wie schon oft auf eine Abberufung aus wichtigem Grund wegen Pflichtverletzung hin. Die Verwalterin sendete die Unterlagen fristgerecht. Dennoch beriefen die Eheleute eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein, um über die Abberufung der Verwalterin wegen mangelhafter Führung der Beschlusssammlung abstimmen zu lassen. Bei dieser außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen die übrigen Wohnungseigentümer einstimmig gegenüber den zwei Miteigentümern die nachfolgende Abmahnung:
Die Wohnungseigentümer ... haben bereits in den vergangenen Jahren mehrfach gegen die ihnen gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft bestehenden Verpflichtungen verstoßen. Insbesondere legen sie es seit Jahren darauf an, die jeweiligen Verwalter durch permanente Aufforderung zum Rücktritt und Ankündigung der Abwahl zu zermürben. Sie legen es so darauf an, die Gemeinschaft in einen verwalterlosen Zustand zu treiben. Die Hausverwaltung ... hat ihren Vertrag mit der Gemeinschaft aus diesem Grund nicht mehr verlängert. Dies wiederholt sich jetzt in Bezug auf die erst seit dem 1.1.2016 amtierende [Verwalterin]. Auch hier droht die Zerrüttung. Unter diesen Umständen wird die Gemeinschaft nötigenfalls keinen neuen Verwalter mehr finden. Dadurch entsteht allen Miteigentümern und der Gemeinschaft ein nicht unerheblicher Schaden. Die Eigentümergemeinschaft respektiert, dass die Eheleute ... seit Jahren nicht mehr zu Eigentümerversammlungen erscheinen. Sie wurden aber zeitnah und zutreffend auch über die Beschlüsse der ETV vom 31.8.2016 informiert. Sie haben auch fristgerecht eine umfangreiche Beschlussanfechtungsklage diesbezüglich erhoben, was ebenfalls den Respekt der Eigentümergemeinschaft erhält. Gleichwohl haben die Eheleute ... nun unter Berufung auf eine nicht ordnungsgemäße Beschlusssammlung für den 30.11.2016 eine außerordentliche Eigentümerversammlung erzwungen. Nach ihrem hierzu eingereichten Beschlussantrag soll nun wegen ungenügender Beschlusssammlung beschlossen werden, den Vertrag mit der [Verwalterin] zum Ende des Probejahres zum 31.12.2016 zu beenden, falls die Verwalterin ihr Amt nicht freiwillig niederlegen sollte. Derartiges Vorgehen der Eheleute ist ausschließlich destruktiv und für die Gemeinschaft schädlich. Nach dem Willen der Eheleute soll die Eigentümergemeinschaft also ohne Verwalter sein. Die Eheleute werden aufgefordert, sich im Rahmen der Ausübung ihrer Eigentümerrechte zu mäßigen. Bei Fortsetzung dieses missbilligten Verhaltens wird die Eigentümergemeinschaft in Bezug auf die Eheleute über die Einleitung des Verfahrens auf die Entziehung ihres Wohnungseigentums nach §§ 18 f. WEG entscheiden. Die übrigen Eigentümer missbilligen dieses für die Gemeinschaft schädliche Verhalten und beschließen vor diesem Hintergrund, gegen die Wohnungseigentümer eine Abmahnung auszusprechen."
Die Eheleute und Eigentümer sehen mit diesem Abmahnungsbeschluss ihre elementaren Rechte als Wohnungseigentümer angegriffen und halten den Beschluss darüber hinaus nicht nur für ordnungswidrig sondern nichtig. Sie erhoben Anfechtungsklage.
Die Entscheidung
Die Anfechtungsklage der Eheleute und Eigentümer ist unbegründet.
Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass in einem Beschlussanfechtungsverfahren ausschließlich geprüft wird, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Eine Prüfung inwieweit eine Abmahnung auch inhaltlich begründet ist, schließt sich erst auf den Entziehungsbeschluss folgenden Entziehungsprozess an. In diesem begrenzten Prüfungsumfang lässt sich der angefochtene Abmahnungsbeschluss nicht beanstanden.
Gemäß den §§ 18 und 19 WEG kann eine Entziehung des Wohnungseigentums nicht auf die generelle Ausübung von Eigentümerrechten durch den Wohnungseigentümer abgestellt werden. Der BGH führte hierzu aus, ein Wohnungseigentümer wird weder dadurch, dass er Eigentümerrechte geltend macht, die ihm aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht zustehen, noch dadurch, dass er von seinen Rechten nicht wie ein besonnen und vernünftig denkender Miteigentümer Gebrauch macht, zum untragbaren Störenfried", dessen Entfernung aus der Gemeinschaft das Entziehungsverfahren nach § 18 WEG dient.
Eine Geltendmachung von Eigentümerrechten durch den Wohnungseigentümer kann aber rechtsmissbräuchlich sein, wenn das Verhalten entsprechend schwerwiegend ist und somit die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG zur Folge haben. Es gelten jedoch strenge Anforderungen an die Schwere eines vorliegenden Rechtsmissbrauchs bei der Geltendmachung von Antrags-, Beschlussanfechtungs- und anderen Eigentümerrechten durch einen Wohnungseigentümer. Denn hier wird tatsächlich in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte des betroffenen Wohnungseigentümers eingriffen. Mithin genügt es für die Annahme eines Rechtsmissbrauchs daher nicht, wenn ein Wohnungseigentümer Beschlussanfechtungsklagen nicht oder nicht nachvollziehbar begründet oder querulatorisch viele Anfechtungsklagen erhebt.
Die Wahrnehmung von Eigentümerrechten gilt nur als Rechtsmissbräuchlich, wenn sie nachweislich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel dient und somit für die übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar wird. Einen solchen Rechtsmissbrauch erkannte der BGH hier. Die zwei Eigentümer werden zwar in der Abmahnung dazu aufgefordert, die Ausübung ihrer Eigentümerrechte zu mäßigen, jedoch sollen hierdurch nicht ihre Rechte beschränkt werden. Die Abmahnung sollte ausschließlich dem Ziel dienen, die Destabilisierung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die unverhältnismäßige Ausübung der Rechte der Eheleute zu verhindern. Eine Destabilisierung der Wohnungseigentümergemeinschaft steht nach Ansicht des BGH im starken Gegensatz zu den Hauptanliegen des Wohnungseigentumsgesetzes. Diese sind die Absicherung eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer sowie die Sicherstellung einer ordentlichen Verwaltung. Im Regelfall sind diese Punkte nur mit der Bestellung eines Verwalters möglich. Der BGH stellte weiter fest, dass das Vergraulen eines Verwalters durch das Verhalten von Wohnungseigentümern jedoch dazu führen kann, dass sich irgendwann kein Verwalter mehr findet, der die Aufgabe der Verwaltung übernehmen möchte. Schlussendlich wären somit eine dauerhafte Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die geordnete Aufbringung der benötigten Mittel, die Erfüllung der gemeinschaftlichen Verpflichtungen und das Zustandekommen der für die Verwaltung erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht mehr gewährleistet. Legt es also ein Wohnungseigentümer bei der Wahrnehmung seiner Eigentümerrechte erkennbar darauf an, die Gemeinschaft in einen destabilisierten Zustand zu versetzen, missbraucht er seine Rechte für einen wohnungseigentumsfeindlichen Zweck und verletzt somit die ihm gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft obliegenden Pflichten. Dies ist für die anderen Wohnungseigentümer nicht zumutbar und rechtfertigt daher die Entziehung des Wohnungseigentums.
Der BGH ist überzeugt, dass der angefochtene Abmahnungsbeschluss auch hinreichend bestimmt ist, da die Wohnungseigentümer das den Gemeinschaftsfrieden störende Verhalten im Abmahnungsbeschluss umfänglich benannt haben. Es wird darin gesehen, dass die beiden Miteigentümer seit Jahren die jeweilige Verwaltung durch zahlreiche Rücktrittsaufforderungen und Abberufungsankündigungen zermürben und es darauf anlegen, die Anlage in einen verwalterlosen Zustand zu versetzen. Es wurde zudem klar verdeutlicht, dass die übrigen Eigentümer das rechtsmissbräuchliche Verhalten nicht darin sehen, dass sich die Eheleute mit begründeten und nicht begründeten Anträgen an die Verwaltung wenden, Anträge zur Tagesordnung anmelden, ohne dann an den Versammlungen teilzunehmen, oder die auf den Versammlungen gefassten Beschlüsse in erheblichem Maße anfechten. Ein Fehlverhalten liegt nach Ansicht der anderen Wohnungseigentümer darin begründet, dass regelmäßig ohne erkennbare Gründe Anliegen an den jeweiligen Verwalter mit Abberufungsankündigungen versehen und die Verwalter zum Rücktritt aufgefordert werden. Zudem werden Abberufungen der Verwalter beantragt und eine Beschlussfassung hierüber notfalls erzwungen, selbst wenn Anliegen seitens der Verwaltung erfüllt worden sind. In der Abmahnung zeigen die Eigentümer zudem beispielhaft auf, dass dieses Verhalten schlussendlich dazu führt, dass die jeweilige Verwaltung fortwährender Kritik ausgesetzt wird und diese Vorgehensweise auf Dauer keiner Verwaltung zugemutet werden kann.
Ob die vorgebrachten Vorwürfe zutreffen, ist nicht Gegenstand eines Verfahrens über die Anfechtung des Abmahnungs- oder des weiter erforderlichen Entziehungsbeschlusses gemäß § 18 Abs. 3 WEG, sondern ist in einem gerichtlichen Entziehungsverfahren zu prüfen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.04.2019, V ZR 339/17
Vorinstanzen:
Amtsgericht Trier, Entscheidung vom 31.03.2017 7 C 481/16 WEG
Landgericht Koblenz, Entscheidung vom 21.11.2017 -2S 20/17 WEG