Der Fall
Mit notariellem Kaufvertrag aus dem Jahr 2014 hatte der Verkäufer ein mit einem Wohnhaus und einem Betriebsgebäude bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 710.000 Euro an eine Käuferin verkauft. Im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrages zahlte die Käuferin an die beauftragte Maklerin eine Provision von etwa 25.400 Euro. Darüber hinaus zahlte sie die vom Finanzamt festgesetzte Grunderwerbsteuer in Höhe von 23.800 Euro. Nachdem die Käuferin den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten hatte, verlangte sie im Rahmen ihrer Klage von dem Verkäufer neben der Rückzahlung des Kaufpreises auch die Zahlung von Schadensersatz, worunter auch die für die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer aufgewandten Beträge fielen. Die beiden Vorinstanzen wiesen die Klage hinsichtlich dieser beiden Schadensersatzpositionen ab. Die Revision wurde jedoch zugelassen. Das Berufungsgericht vertrat die Auffassung, dass es in Bezug auf die für die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer geleisteten Beträge an einem Schaden fehle. Denn die wirksame Anfechtung des vermittelten Kaufvertrages führe dazu, dass die Käuferin die Provision von der Maklerin zurückverlangen könne. Gleiches gelte für die Grunderwerbsteuer. Ein Schaden könne der Käuferin nur entstehen, wenn sie mit einem ihrer Rückgewähransprüche ausfalle. Hierfür sei nach Ansicht der Berufungsinstanz nichts ersichtlich.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat sich der Rechtsauffassung der Vorinstanzen nicht angeschlossen und gibt der Käuferin damit Recht. Der Verkäufer müsse auch bezüglich der Maklerprovision und der Grunderwerbssteuer Schadensersatz leisten. Im Gegenzug habe die Käuferin ihre Ersatzansprüche an den Verkäufer entsprechend § 255 BGB abzutreten. Die Maklerin könne sodann von dem Verkäufer auf Rückzahlung der Provision in Anspruch genommen werden. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass wenn -wie hier- die Käuferin den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten habe, der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision erlösche. Denn diese Zahlung stelle dann eine Leistung ohne Rechtsgrund dar und könne von dem Käufer nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden, so der BGH. Auch nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien derartige Ersatz- oder Rückforderungsansprüche nicht ausgeschlossen. Der geschädigte Käufer müsse sich nicht darauf verweisen lassen, dass er einen Anspruch gegen einen Dritten habe. Vielmehr stehe es ihm frei, wen er in Anspruch nehme. In entsprechender Anwendung von § 255 BGB sei der Verkäufer als Schädiger allerdings nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Dritten zum Schadensersatz verpflichtet.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. September 2021, Az. V ZR 272/19
Vorinstanzen:
OLG München, Urteil vom 15. Oktober 2019, Az. 18 U 4053/18
LG Traunstein, Urteil vom 27. Juli 2018; Az. 1 O 647/16