Fordert eine Teilungserklärung für die Gültigkeit von Beschlüssen die Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls durch zwei Wohnungseigentümer (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), kann ausnahmsweise trotzdem die alleinige Unterschrift des Verwalters ausreichen. Dafür müssen aber bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, so der BGH.
Der Fall
In einer WEG war bei der Eigentümerversammlung lediglich die Verwalterin anwesend. Diese hält als Wohnungseigentümerin die Mehrheit der Miteigentumsanteile in jener WEG. Die Teilungserklärung der WEG legt fest, dass die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Außerdem macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern" abhängig.
Das umstrittene Protokoll, das die Verwalterin nach Beendigung der Eigentümerversammlung entwarf, wurde lediglich von ihr als Verwalterin und Mehrheitseigentümerin unterzeichnet. Die von der Teilungserklärung geforderten zwei Eigentümerunterschriften fehlten. Daher sahen die Miteigentümer die Beschlüsse als unwirksam an. Das Gericht wies jedoch die Anfechtungsklage der Miteigentümer ab und erklärte die Beschlüsse für wirksam. Die Unterschrift des Verwalters wäre in dieser Konstellation ausreichend.
Qualifizierte Protokollierungsklausel
Die qualifizierte Protokollierungsklausel dient einer effektiven Kontrolle und der sicheren Feststellung der Richtigkeit gefasster Beschlüsse. Entsprechend des Vier-Augen-Prinzips sollen zwei Personen unabhängig voneinander das Protokoll lesen und auf Vollständigkeit und inhaltliche Korrektheit hin prüfen. Wäre bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertretung von mehreren Wohnungseigentümern durch eine einzige natürliche Person möglich, würde dies dem Sinn der qualifizierten Protokollierungsklausel widersprechen. Das Protokoll muss zur Erfüllung dieser Anforderung daher von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden. Diese können entweder selbst Wohnungseigentümer sein oder für sich oder andere handeln.
Erweiterte Auslegung der Teilungserklärung
Der Grundsatz ist jedoch dahingehend einzuschränken, dass die Unterzeichnung des Verwalters ausreicht, wenn dieser zugleich Mehrheitseigentümer ist und als einziger bei der Versammlung anwesend ist. Mangelt es an einer Vereinbarung darüber, was gelten soll, wenn es bei einer Versammlung an der Anwesenheit von mindestens zwei Eigentümern fehlt, ist eine ergänzende Auslegung" notwendig. Bei ergänzender Auslegung der Teilungserklärung ergibt sich dann laut Gericht, dass in einem solchen besonderen Falle die alleinige Unterschrift ausreicht. Denn die Bestätigung der inhaltlichen Richtigkeit des Protokolls durch zwei Unterschriften von Eigentümern kann faktisch nur erfolgen, wenn diese tatsächlich in der Versammlung anwesend waren. Es könne aber davon ausgegangen werden, dass der Ersteller der Teilungserklärung wenn er diesen Fall bedacht hätte die alleinige Unterschrift des Verwalters, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, als ausreichend erachtet hätte.
Auswirkung auf die Praxis
Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit von Beschlüssen von der Protokollierung und Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei Eigentümer abhängig, so ist dieses Erfordernis grundsätzlich einzuhalten. Ein Beschluss der dies nicht tut, ist daher für ungültig zu erklären. Etwas anderes ergibt sich nur, wenn schon an der (beschlussfähigen) Versammlung keine zwei Eigentümer anwesend waren, die die Richtigkeit des Protokolls überprüfen könnten.
BGH Urteil vom 25.09.2105, V ZR 203/14