Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Kommt es zu einem muffigen bzw. modrig-feuchten Geruch im Haus aufgrund der Kellerfeuchtigkeit, so liegt ein Sachmangel vor. Der Käufer des Hauses kann dann Gewährleistungsrechte geltend machen. Über einen solchen Fall hatte der Bundesgerichtshof jüngst zu entscheiden.
Der Fall
Nach dem Kauf eines im Jahr 1914 errichteten Einfamilienhauses stellten die Käufer Feuchtigkeit an den Kellerwänden des Hauses fest. Dies führte nach Regenfällen zu einem muffigen bzw. modrig-feuchten Geruch im gesamten Gebäude, der auch von Besuchern des Hauses sofort wahrgenommen wurde. Vor Abschluss des Kaufvertrages war das Objekt im Auftrag der Verkäufer von einem Maklerbüro mit einem Exposé beworben und darin als aufwendig saniertes Einfamilienhaus und als vollständig renoviert bezeichnet worden. Die Käufer hatten das Haus vor Vertragsabschluss besichtigt. Feuchtigkeitsschäden im Keller waren dabei nicht zu erkennen. Das von den Käufern durchgeführte selbständige Beweisverfahren kam zu dem Ergebnis, dass die Kellerwände bereits zum Zeitpunkt der Übergabe durchfeuchtet waren. Es wurde durch den Sachverständigen festgestellt, dass keine ausreichende Abdichtung der Kellerwände vorgelegen hat, was jedoch dem im Baujahr 1914 üblichen technischen Standard entsprach. Die Käufer sahen in der Kellerfeuchtigkeit dennoch einen Sachmangel und machten gegen die Verkäuferin Gewährleistungsrechte geltend.
Das erstinstanzliche Gericht bejahte das Vorliegen eines Sachmangels aufgrund der nicht zeitgemäßen Abdichtung des Kellers, über die die Verkäuferin arglistig getäuscht habe. Das Berufungsgericht hingegen vertrat die Auffassung, ein Schadensersatzanspruch bestehe nicht, da ein Käufer einer Immobilie dieses Alters mit bautypischen Feuchtigkeitserscheinungen rechnen müsse und somit kein Mangel vorliege. Etwas anderes könne im Einzelfall nur gelten, wenn das Haus in einem sanierten Zustand verkauft werde und der Keller Wohnzwecken diene, welches hier aber nicht der Fall gewesen sei. Auch aus der Objektbeschreibung im Exposé könne laut dem Berufungsgericht nicht geschlossen werden, dass ein vom Keller bis zum Dach auf den neuesten technischen Stand gebrachtes Gebäude erworben werde.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof ließ die von den Käufern eingelegte Revision zu und führte zu diesem Fall aus, dass ein Anspruch der Käufer auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG verletzt wurde. Denn das Berufungsgericht hatte den Käufern über seine abweichende Rechtsauffassung keinen Hinweis erteilt, obwohl diese bereits in der Klageschrift einen muffigen bzw. modrig-feuchten Geruch schilderten, der sich nach Regenfällen im gesamten Haus verbreitete. Das Gericht hätte den Käufern die Gelegenheit geben müssen, ihren Vortrag zu der Geruchsbelastung des Hauses zu ergänzen und unter Beweis zu stellen. Der vom Gericht begangene Verfahrensfehler hätte bei Berücksichtigung aller Umstände zu einer anderen Entscheidung führen können. Nach der Rechtsprechung des BGH begründet bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Es sind immer auch die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Bei einem Haus kommt es darauf an, ob es in einem sanierten Zustand verkauft wurde, ob der Keller Wohnzwecken diente und welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war. In dem hier vorliegenden Fall war nach diesen Maßstäben auch unter Berücksichtigung des verwendeten Exposés weder ein sanierter noch ein Keller, der zu Wohnzwecken genutzt werden kann, geschuldet.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs wird ein Sachmangel aber im Allgemeinen dann vorliegen, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffig bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird. Diese entscheidungserhebliche Frage muss das Berufungsgericht unter Berücksichtigung der Beweisangebote der Käufer in einer erneuten Verhandlung klären.
BGH, Urteil vom 10. Oktober 2019, Az. V ZR 4/19
Vorinstanzen:
OLG Karlsruhe, Urteil vom 12. Dezember 2018, Az. 7 U 85/18
LG Baden-Baden, Urteil vom 5. April 2018, Az. 2 O 134/17