Die Mietvertragsparteien können mietvertraglich festlegen, welche Flächen einer Wohnung zur vereinbarten Wohnfläche zählen sollen. Dabei können auch solche Flächen einbezogen werden, die anhand bestehender Regelwerke nicht oder nicht vollständig zählen würden.
Der Fall
Im Mietvertrag einer im August 2006 angemieteten Wohnung heißt es, dass die Wohnung im „Erd- und Unter- und Zwischengeschoss" vermietet werde, deren Größe „ca. 180 qm" betrage. Bei einer im Jahr 2010 begehrten Mieterhöhung legte der Vermieter eine Wohnfläche von 177 qm zugrunde. Die von der Mieterin gezahlte Nettomiete belief sich seither auf ca. 1.570 Euro. In dem hier zu verhandelnden Rechtsstreit begehrte der Vermieter wiederum auf der Grundlage einer Wohnfläche von 177 qm die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 1.806 Euro. Im Wege der Widerklage forderte die Mieterin geleistete Mietzahlungen in Höhe von insgesamt 47.493,50 € zurück und stützte diese Forderung auf die von ihr behauptete erhebliche Abweichung der Wohnfläche, die nach Anwendung der Regelungen der II. Berechnungsverordnung lediglich 144,50 qm betrage und darin ein Mangel der Mietsache liege, der einen Minderungsgrund darstelle. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht hielten den Rückzahlungsanspruch der Miete für nicht begründet, da in der Abweichung der Wohnfläche kein Sachmangel zu sehen sei. Es sei Sache der Parteien, wie sie eine im Mietvertrag angegebene Wohnfläche verstanden wissen wollten, was vorliegend durch die mietvertragliche Regelung in § 1 des Mietvertrages geschehen sei. Zudem habe die Mieterin die Räume im Kellergeschoss auch als Wohnräume hergerichtet und genutzt.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof schließt sich den Begründungen der Vorinstanzen an, so dass die eingelegte Revision zurückzuweisen war. Die Mieterin könne keine Rückzahlung der geleisteten Mieten verlangen, da der von ihr behauptete Mangel einer zu geringen Wohnfläche nicht bestehe und die Miete nicht gemindert werden durfte. Zwar sei die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent zu einem Mangel der Mietsache führe. Der Begriff der Wohnfläche sei jedoch mangels feststehenden Inhaltes auslegungsbedürftig. Es gebe laut BGH keine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum, so dass eine Vereinbarung, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen werden, vorrangig zu berücksichtigen sei.
Mit der hier vorliegenden mietvertraglichen Vereinbarung, wonach die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss zur Benutzung als Wohnraum vermietet werden, lasse darauf schließen, dass die Grundflächen dieser Räume in die Berechnung der Wohnfläche einfließen sollten. Hierbei sei es laut BGH unerheblich, ob die Räume im Kellergeschoss wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung nicht als Wohnraum genehmigungsfähig seien. Eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung stelle so lange keinen Mangel dar, wie die Behörde tatsächlich nicht einschreitet. Es bleibe Sache der Vertragsparteien im Rahmen einer Wohnflächenvereinbarung auch die Anrechnung von Flächen vorzusehen, die etwa nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung nicht oder nicht vollständig zu berücksichtigen seien. Schließlich müsse für die Auslegung der Vereinbarung im Mietvertrag ohne Relevanz bleiben, dass für die Berechnung einer Mieterhöhung der Rechtsprechung des BGH zufolge stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.Juni 2021, Az. VIII ZR 26/20
Vorinstanzen:
- Landgericht Bonn, Urteil vom 30.01.2020, Az. 6 S 82/19
- Amtsgericht Bonn, Urteil vom 14.06.2019, Az. 203 C 262/16