Abrechnung von Untergemeinschaften

(LG München I, Urteil vom 2.6.2014, Az.: 1 S 3223/12)

DAS THEMA

Die Abrechnung von Untergemeinschaften im Rahmen einer Gesamtgemeinschaft gestaltet sich besonders schwierig und ist auch besonders heikel, da ihre Feinheiten in der Teilungserklärung häufig nicht lückenlos festgelegt sind und zwischen der Abrechnung der Gesamtgemeinschaft und der Untergemeinschaft eine beeinflussende Wirkung besteht. Das nachfolgend zu besprechende landgerichtliche Urteil stellt die Grundsätze einer solchen Abrechnung exemplarisch dar.

DER FALL

In einer Gesamtgemeinschaft bestehen drei Untergemeinschaften, von denen eine nur die Teileigentümer der Tiefgarage umfasst. In der Gemeinschaftsordnung ist lediglich geregelt, dass diese Untergemeinschaften über Angelegenheiten, welche nur „die eine oder die andere Untergemeinschaft“ betreffen, alleine entscheiden, an den Kosten der jeweiligen Untergemeinschaft partizipieren nur deren Miteigentümer. Diejenigen Angelegenheiten, welche nicht nur eine der Untergemeinschaften betreffen, verbleiben bei der Gesamtgemeinschaft. Die Erstellung eigener Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen durch die Untergemeinschaften ist nicht vorgesehen.

Zunächst stellt das Landgericht dar, welche Auslegungsgrundsätze für solche rudimentären Vereinbarungen gelten: Da die Teilungserklärung grundlegend für künftige Erwerber des Wohnungseigentums ist, sind die für Grundbucheintragungen anzuwendenden strengen Grundsätze maßgebend. Es ist ausschließlich auf den Wortlaut und den Sinn der Teilungserklärung abzustellen. Danach hat die Gesamtgemeinschaft zu entscheiden, von welchen Positionen nur eine einzelne Untergemeinschaft betroffen ist. Die Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft, die zunächst alle gemeinschaftsbezogenen Ausgaben und Einnahmen ausweist, muss diese Positionen dann entweder einer Untergemeinschaft zuweisen, oder aber den Miteigentümern der Gesamtgemeinschaft. Problematisch im vorliegenden Fall ist, dass den Untergemeinschaften nicht die Kompetenz für Jahres-Einzelabrechnungen zugewiesen worden war, soweit es die ihnen von der Gesamtgemeinschaft zugewiesenen Positionen betraf. Die Untergemeinschaften hatten tatsächlich nur die Entscheidungsmacht hinsichtlich der Verteilung der ihr zugewiesenen Kostenpositionen. Diese Entscheidung muss dann wieder der Gesamtgemeinschaft mitgeteilt werden, welche diese Entscheidung in die Gesamtabrechnung einfließen lässt und über die Jahres-Gesamtabrechnung sowie über die Jahres-Einzelabrechnungen auch der jeweiligen Untergemeinschaften beschließt.

Das Gericht stellt sodann ausführlich dar, dass dies entweder in einem zweistufigen Verfahren oder aber in einem vorzugswürdigen dreistufigen Verfahren geschehen kann. In dem zweistufigen Verfahren würde zunächst die Gesamtgemeinschaft über die Gesamtjahresabrechnung, die Zuweisung bestimmter Kosten an die Untergemeinschaften sowie die Verteilung der die Gesamtgemeinschaft betreffenden Ausgaben und Einnahmen entscheiden. In einem zweiten Schritt beschließen dann die Untergemeinschaften jeweils intern über die Verteilung der zugewiesenen Kosten. Dies hat jedoch den Nachteil, dass die Kostenverteilung gemäß des Beschlusses der Untergemeinschaft nicht in die Jahres-Einzelabrechnungen einfließt. Damit kann auch keine sogenannte Abrechnungsspitze in den Jahres-Einzelabrechnungen ausgewiesen werden. Außerdem würde bei einer erfolgreichen Anfechtung des Beschlusses über die Kostenverteilung sich die Abrechnung der Gesamtgemeinschaft verschieben. Die Kosten würden zunächst an der Untergemeinschaft hängen bleiben, die diese dann aber nicht weiter umlegen könnte. Die Einnahmen blieben jedoch bei der Gesamtgemeinschaft.

Diese beiden Nachteile werden durch das dreistufige Verfahren vermieden: Hierbei weist die Gesamtgemeinschaft zunächst nur einzelne Kostenpositionen den Untergemeinschaften zu, beschließt aber ihrerseits noch nicht über die Jahres-Gesamt- und Einzelabrechnung. Sodann erfolgt eine Beschlussfassung der Untergemeinschaften über den Maßstab der Kostenverteilung. Diese Beschlussfassung fließt als bindende Vorgabe in die Jahres-Gesamt- und Einzelabrechnungen der Gesamtgemeinschaft ein, die zeitlich nachfolgend beschlossen wird.

Verwalter­strategie

Allgemein gültige Aussagen zur Abrechnung von Untergemeinschaften lassen sich nicht treffen, es kommt entscheidend auf die konkreten Regelungen in der Teilungserklärung an. Folgt man der Auffassung des LG München I, ist bei der Abrechnung der Gesamtgemeinschaft darauf zu achten, dass hierfür bereits von der Untergemeinschaft gefasste Beschlüsse vorliegen und einfließen, soweit die Untergemeinschaft Beschlusskompetenz hat. Hierfür sind ggf. vorbereitende Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft zu treffen, indem der Untergemeinschaft bestimmte Kostenpositionen zugewiesen werden. Auch dies hat durch Beschlussfassung der Gesamtgemeinschaft zu erfolgen. Diese Beschlussfassungen sind daher auf der Eigentümerversammlung zeitlich sinnvoll hintereinander zu staffeln.

Foto: © baranq / Shutterstock.com