Aktuelle Urteile - In zwei Fällen hatte sich der BGH mit Unterlassungsklagen gegen die zweckwidrige Nutzung von Teileigentumseinheiten zu befassen.

DAS THEMA
Es ist keine Seltenheit, dass Teilungserklärungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften vorsehen, dass Gewerbeflächen lediglich als „Laden“ genutzt bzw. vermietet werden dürfen. Die Auslegung der Zweckbestimmung „Laden“ ist jedoch nicht so einfach, wie die Tatsache zeigt, dass der BGH sich allein im Jahr 2019 mehrfach mit Fällen zu beschäftigen hatte, die von eben dieser Auslegung handeln. Nachdem in ­vdivaktuell 2/20 bereits einer dieser Fälle thematisiert worden war, folgen nun zwei weitere.

DER FALL
Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung vom 11.7.1984 bezeichnet beide Teileigentumseinheiten des Beklagten als „Laden“. Auf dieser Fläche betreibt eine gewerbliche Mieterin eine Einrichtung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit: Obdachlosen wird hier auf Grundlage eines Vertrags mit dem Bezirksamt tageweise Unterkunft und Betreuung gewährt. Küche, Toilette und Bad sind als Gemeinschaftseinrichtung ausgestaltet. Gelegentlich dürfen Obdachlose vorübergehend für einen längeren Zeitraum dort wohnen.

Diese Nutzung stieß unter den übrigen Wohnungseigentümern auf Widerstand. So beschlossen sie in der Eigentümerversammlung vom 11.6.2015 mehrheitlich, den Beklagten auf Unterlassung dieser Nutzung in Anspruch zu nehmen. Das Amtsgericht hatte der auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheiten zu Wohnzwecken bzw. deren Überlassung zu Wohnzwecken an Dritte gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat ihn das Landgericht unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels auf den in der Berufungsinstanz gestellten Hilfsantrag der Klägerin hin dazu verurteilt, alles Erforderliche und Zumutbare zu unternehmen, dass eine Überlassung der Teileigentumseinheiten zu Unterkunftszwecken an Obdachlose unterbleibt.

Das Landgericht ließ die Revision zu. Diese hatte Erfolg – die Klage wurde abgewiesen. Die Revision hat laut BGH deshalb Erfolg, weil dem Kläger der gegen den Beklagten geltend gemachte Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG nicht zusteht. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der u. a. den Vereinbarungen entspricht. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

Richtigerweise hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass die Nutzung der Fläche zur Unterbringung von Obdachlosen nicht dem Wohnen zuzuordnen ist, sondern kategorisiert sie vielmehr als Heim oder heimähnliche Nutzung. Der Charakter eines Heims ist geprägt von einer notwendigen Organisationsstruktur, um die Übernachtungen einer Vielzahl von Menschen zu ermöglichen, von Mehrbettzimmern sowie von Gemeinschaftsküchen und -bädern. Dementsprechend ist die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann.

Jedoch ist die Annahme des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft, die Nutzung der Teileigentumseinheiten als Unterkunft für Obdachlose sei deshalb unzulässig, weil die Teilungserklärung die zulässige Nutzung durch eine „Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter“ i. S. v. § 15 Abs. 1 WEG auf eine Nutzung als „Laden“ beschränke. Vorliegend handelt es sich laut BGH nämlich nicht um eine solche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, sondern lediglich um eine Beschreibung der Fläche selbst. Aus der Teilungserklärung geht nicht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass die Teileigentumseinheiten des Beklagten ausschließlich als Laden genutzt werden dürfen. Bei nächstliegender Auslegung, so der BGH, muss festgestellt werden, dass lediglich die einleitende Bestimmung der Teilungserklärung hier eine klare und eindeutige Zweckbestimmung enthält. Demnach wird der Grundbesitz gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile in der Weise aufgeteilt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist. Diese Formulierung greift die gesetzliche Definition des Teileigentums aus § 1 Abs. 3 WEG auf. Die Teilungserklärung nennt die streitgegenständlichen Einheiten in der Folge nur noch im Zusammenhang mit der Aufteilung und der räumlichen Lage und ohne weitere Erläuterung als „Laden“. Ebenso werden dort in ähnlicher Weise „Wohnung“ und „Dachraum“ genannt. Da ein bereits bestehendes und in Betrieb genommenes Gebäude aufgeteilt wurde, ergibt die nächstliegende Auslegung, dass lediglich auf die in der Teilungserklärung beschriebene, zur Zeit der Aufteilung ausgeübte Nutzung Bezug genommen wird, um zu verdeutlichen, welche Räume zu welcher Einheit gehören. Mit dieser Auslegung darf der Beklagte seine Teileigentumseinheiten praktisch zu jedem gewerblichen Zweck nutzen – so auch zum Betrieb einer heimähnlichen Einrichtung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit.

Letztlich erteilt der BGH einer einschränkenden Auslegung der Teilungserklärung aufgrund des Charakters der Anlage und der diesen prägenden örtlichen Verhältnisse eine deutliche Absage: Die Begriffe seien wenig greifbar und nur unter praktischen Schwierigkeiten zu ermitteln. Dies berge eine hohe Rechtsunsicherheit, weil es weder einen dauerhaften Charakter einer Anlage noch ein dauerhaftes Gepräge der örtlichen Verhältnisse gibt. Diese können sich vielmehr im Lauf der Zeit verändern.

VERWALTERSTRATEGIE
Es ist viel Bewegung in der Auslegung von Zweckbestimmungen in Teilungserklärungen. Dies macht es essenziell, die höchstrichterliche Rechtsprechung zu verfolgen, um verwaltete Teilungserklärungen richtig auslegen zu können. Bestimmte Anhaltspunkte für eine Auslegung hat der BGH bereits festgestellt: So dürfte eine Bezeichnung der Fläche als „Laden“ im Aufteilungsplan lediglich als Bezeichnung aufgefasst werden, wenn die Teilungserklärung selbst auf diese Vorgaben keinen Bezug nimmt. Zu Teilungserklärungen von bereits bestehenden Gebäuden urteilte der BGH: Für den Fall, dass sich eine Nutzungsbeschreibung erstmals bei der Aufteilung oder bei der Angabe der räumlichen Lage findet, soll hierin in der Regel keine Zweckbestimmung mit der gebotenen Eindeutigkeit liegen. Es ist davon auszugehen, dass weitere Auslegungshilfen des BGH folgen ­werden.

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