Aktuelle Urteile - Nicht um aktuelle Gerichtsurteile geht es diesmal in dieser Rubrik, sondern um eine Update zur viel diskutierten Mietpreisbremse.

NEUES ZUR MIETPREISBREMSE – NEUAUFLAGE UND VERLÄNGERUNG

Im Sommer 2019 haben sich zur Mietpreisbremse verschiedene neue Weichenstellungen ergeben, sodass es an der Zeit ist, wieder einmal zusammenfassend auf die neuesten Entwicklungen zu blicken. Denn dies war an dieser Stelle zuletzt in ­DDIVaktuell 3/18 und in der Sonderpublikation ­DDIVaktuell – Verwaltungsbeirat 2018/19 Thema. Zur Abgrenzung sei vorangestellt, dass die nachfolgenden Ausführungen nicht den „Mietendeckel“ betrachten, der in Berlin noch im Oktober 2019 gesetzlich eingeführt werden soll, und im linken politischen Spektrum bereits für andere Bundesländer diskutiert wird.
Zunächst wurde die bundesrechtliche Regelung am 1.1.2019 durch das Mietanpassungsgesetz vom 18.12.2018 verschärft, und sieht nun eine strengere Informationspflicht des Vermieters vor: Über beide Ausnahmetatbestände – höhere Vormiete oder Modernisierungs-Mieterhöhung – muss der Mieter vor Abschluss des Mietvertrags informiert werden. Bei Nichterfüllung der Informationspflicht kann der Mieter eine Rückzahlung der überhöhten Miete auch rückwirkend verlangen, anderenfalls erst ab dem Zeitpunkt der Rüge.

Ob die bundesgesetzlichen Grundlagen der Mietpreisbremse verfassungskonform sind, war lange umstritten. Das LG Berlin hat mit Vorlagebeschluss vom 7.12.2017 diese Frage dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) vorgelegt. Die Vorlage wurde von diesem jedoch mit Beschluss vom 18.7.2019 als unzulässig zurückgewiesen. Damit ist von der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse auszugehen.

Die Regelungen zur Mietpreisbremse müssen durch die Länder mit einer Landesverordnung umgesetzt werden, die entsprechend zu begründen ist. Der Stand der Umsetzung in einzelnen Ländern mit größeren Städten, die unter erheblichem Mietpreisdruck leiden, stellt sich wie folgt dar: Mehrere Länder haben dieses Begründungserfordernis zunächst nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt, weswegen einzelne Gerichte die jeweiligen Landesverordnungen zunächst für ungültig erklärt haben. Die betroffenen Länder haben sodann teils Begründungen nachgeschoben, teils zu einem späteren Zeitpunkt neue, ordnungsgemäß begründete Verordnungen zur Mietpreisbremse erlassen. Damit ergeben sich für die verschiedenen Länder verschiedene Phasen, in denen die Mietpreisbremse sicher nicht gilt, möglicherweise gilt, oder – ab Neuerlass einer ordnungsgemäß begründeten Verordnung – jedenfalls gilt. Für welche Zeiträume dies für hauptsächlich betroffene Länder der Fall ist, ist in der Tabelle unten dargestellt.

Die Mietpreisbremse gilt somit auch in Berlin, da die einzige Kammer des LG Berlin, die bislang anders geurteilt hatte, sich nunmehr der Auffassung der 65. Zivilkammer angeschlossen hat.

In den Ländern Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein wurden die ursprünglich im Jahr 2015 erlassenen Verordnungen nicht infrage gestellt.

Für die weitere Entwicklung ist Folgendes zu beachten: Die Mietpreisbremse war zunächst für fünf Jahre zum 31.12.2020 befristet, sie soll jedoch gemäß Beschluss des Koalitionsausschusses vom 18.8.2019 bis Ende 2025 verlängert werden. Die Länder müssen daher ebenfalls entsprechende Verordnungen zur Verlängerung erlassen.

Es ist davon auszugehen, dass diese landesrechtlichen Verordnungen aufgrund der zahlreichen Gerichtsentscheidungen nun wirksam erlassen werden und die Mietpreisbremse daher in vielen Ländern nun tatsächlich gilt.

Foto: © hermitis / Shutterstock.com