Anteilig finanzieren

Wie die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen ist.

Grundsätzlich finanziert sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus eigenen Mitteln. Die Finanzierung von Maßnahmen der Erhaltung durch Darlehen ist zwar rechtlich grundsätzlich möglich, stößt aber vielfach auf Bedenken der Wohnungseigentümer. Steht nun eine größere Erhaltungsmaßnahme zur Beschlussfassung an, muss im Rahmen der Entscheidung über die Durchführung auch die Frage ihrer Finanzierung geklärt werden. Reichen zur Deckung der zu erwartenden Kosten die in der Erhaltungsrücklage angesparten Mittel nicht aus, oder sollen sie schlichtweg nicht zur Finanzierung herangezogen werden, wird eine Sonderumlage notwendig – also eine Erhöhung des bereits beschlossenen Wirtschaftsplans (mehr dazu ab S. 32). Die Erhebung einer Sonderumlage setzt einen Beschluss voraus, der einer einfachen Mehrheit bedarf. Im Falle einer Anfechtung teilt der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage in der Regel das Schicksal des Beschlusses über die Maßnahme selbst. Erklärt das Gericht die Beschlussfassung über die Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme für ungültig, fällt damit regelmäßig auch der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage. Dabei ist zwingend darauf zu achten, keine Erhaltungsmaßnahme zu beschließen, ohne deren Finanzierung zu berücksichtigen.

Ordnungsgemäße Beschlussvorbereitung

Die Erhebung einer Sonderumlage kann die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit von Eigentümern durchaus stark belasten. Schon deshalb ist die ordnungsgemäße Vorbereitung des Beschlusses zwingend. Eigentümer müssen bereits im Vorfeld der Eigentümerversammlung Kenntnis davon haben, welche Maßnahmen zu welchen Kosten zur Beschlussfassung anstehen und welche Art der Finanzierung erwogen wird. Die Formulierung der Einladung sollte also unbedingt diesen Informationsbedarf der Wohnungseigentümer decken. Der Beschluss zur Erhebung der Sonderumlage muss hinreichend bestimmt sein. Es muss klar sein, welcher Gesamtbetrag von den Wohnungseigentümern an die Gemeinschaft zu leisten sein wird. Dieser Gesamtbetrag muss seriös kalkuliert werden. Er wird sich im Regelfall aus der Summe der Kostenangebote für die zu beschließende Maßnahme ergeben. Ist das nicht der Fall, ist dazu zu raten, die Abweichung in der Eigentümerversammlung zu erläutern und dies im Protokoll niederzulegen, denn die Erhebung einer Sonderumlage ohne ausreichende Begründung kann im Falle einer Beschlussanfechtung für ungültig erklärt werden.

Die Verteilung der Kosten

Zwingend ist auch die Angabe des Verteilerschlüssels. Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 23. Februar 2024, Az. V ZR 132/23, festgestellt, dass die Erhebung einer Sonderlage voraussetzt, dass die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt werden kann. Der geschuldete Einzelbetrag muss objektiv eindeutig bestimmbar sein. Es ist also nicht zwingend notwendig, die einzelnen Beträge zum Gegenstand des Beschlusses zu machen; es muss aber sichergestellt sein, dass der auf einen Wohnungseigentümer entfallende Betrag von ihm selbst ohne Weiteres errechnet werden kann. Im entschiedenen Fall waren zwar die einzelnen Beträge nicht Gegenstand des Beschlusses, sehr wohl aber die Miteigentumsanteile (MEA), die im Beschluss zahlenmäßig aufgeführt waren. Offen ist damit, ob es auch ausreichend wäre, lediglich auf die Verteilung nach MEA zu verweisen, ohne diese zahlenmäßig in den Beschluss aufzunehmen. Somit ist bei Erhebung einer Sonderumlage anzuraten, zur Mitteilung der Gesamtsumme auch die MEA der vorhandenen, zur Finanzierung herangezogen Einheiten in den Beschluss zu integrieren.

Ausnahmen von der Regel

Der Verwalter kann, er muss die Wohnungseigentümer aber nicht auf die Möglichkeiten aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG zur abweichenden Kostenverteilung im Falle einer Erhaltungsmaßnahme hinweisen. Beschließen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Erhebung der Sonderumlage eine abweichende Verteilung, sind sie im Regelfall auch im Rahmen der Jahresabrechnung an diese abweichende Verteilung gebunden. Der Beschluss über den Kostenverteilerschlüssel für die Erhebung einer Sonderumlage schafft bei den Eigentümern also Vertrauensschutztatbestände, die bei der abschließenden Verteilung nicht verletzt werden dürfen.

Zahlungsziele

Zu achten ist des Weiteren auf die Festlegung der Fälligkeit der Sonderumlage. Derjenige Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist, steht im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Haftung für die Bezahlung der Verbindlichkeit. Daher bietet es sich an, den Zeitpunkt der Fälligkeit so exakt wie möglich, am besten unter Nennung eines konkreten Datums, zu bezeichnen. Möglich ist es auch, die Fälligkeit bereits im Beschluss festzulegen und den Eigentümern eine Zahlungsfrist im Sinne einer Stundung zu gewähren. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass derjenige, der an der Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage mitgewirkt hat, auch für die Zahlung im Obligo steht. So lassen sich im Falle einer Veräußerung Überraschungen für Erwerber vermeiden.