„Berliner Räumung“ wird erleichtert

(BGH, Beschluss vom 2.3.2017 – I ZB 66/16)

DAS THEMA

Muss ein Räumungsurteil gegen einen Mieter vollstreckt werden, fallen für die Durchsetzung der Räumung durch den Gerichtsvollzieher meist hohe Kosten an, da er in der Regel eine Spedition zu Hilfe nehmen muss, um das Mobiliar der Mieter auszuräumen und einzulagern. Diese Kosten sind üblicherweise vom Vermieter vorzuschießen und auf eigenes Risiko beim Mieter – meist ebenfalls über den Gerichtsvollzieher – wieder einzutreiben. Hat der Mieter Mietrückstände, so kann der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend machen und auf dessen Grundlage die pfändbaren beweglichen Sachen des Mieters verwerten. Bei Geltendmachung des Vermieterpfandrechts muss die Räumung nicht – jedenfalls nicht sofort – durch den beauftragten Gerichtsvollzieher erfolgen. Im Zusammenspiel von Räumung und Vermieterpfandrecht hat sich schon seit über zehn Jahren das Modell der sogenannten „Berliner Räumung“ herausgebildet: Der Vermieter macht zunächst wegen bestehender Mietrückstände sein Vermieterpfandrecht geltend, und der Gerichtsvollzieher muss deshalb die Wohnung nicht räumen, sondern lediglich die Schlösser auswechseln, um dem Vermieter wieder Besitz an der Wohnung zu verschaffen. Dieses Modell führt zu erheblich geringeren Räumungskosten. Der Bundesgerichtshof hat die „Berliner Räumung“ bereits mit Beschluss vom 17.11.2005 (Aktenzeichen I ZB 45/05) für zulässig erachtet, sie wurde daher mit der letzten Mietrechtsreform im Jahr 2013 in § 885 a ZPO aufgenommen. Allerdings hatte der BGH – noch zur alten Rechtslage – entschieden, dass diese nicht zulässig sei, wenn dem Vermieter kein Vermieterpfandrecht zusteht (Beschluss vom 2.10.2012, I ZB 78/11).

Diese Situation trat in beiden Entscheidungen jeweils auf, weil der (neue) Vermieter die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung vom Alteigentümer erworben und den Mietvertrag sodann aufgrund seines Sonderkündigungsrechts wirksam gekündigt hatte. Die Mieter hatten die Miete allerdings immer bezahlt, so dass für ein Vermieterpfandrecht des (neuen) Vermieters und Eigentümers keine Grundlage gegeben war.

DER FALL

In Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung aus dem Jahr 2013 hat der BGH nunmehr entschieden, dass eine Vollstreckung nach dem „Berliner Modell“ gemäß dem neu geschaffenen § 885 a ZPO auch möglich ist, wenn dem Vermieter gerade kein Vermieterpfandrecht entsteht. Der BGH begründet dies zunächst mit dem Wortlaut der neuen Vorschrift, dem sich keine Einschränkung entnehmen lässt, und dies, obwohl bei Schaffung der neuen Vorschrift das Konzept der Berliner Räumung und die entsprechende BGH-Rechtsprechung bereits bekannt waren. Der Gesetzgeber wollte ausweislich der Gesetzesbegründung eine vereinfachte Räumung auch ohne Vermieterpfandrecht ermöglichen. Sinn und Zweck der Einführung dieser Vorschrift mit der Mietrechtsreform im Jahr 2013 war es, die erheblichen Transport- und Lagerkosten bei einer Räumungsvollstreckung zu vermeiden. Dieses Bedürfnis ist ebenso gegeben, wenn kein Vermieterpfandrecht im Raum steht.

Umgekehrt sind die Interessen der Mieter nicht erheblich betroffen. Da der Vermieter gerade kein Vermieterpfandrecht geltend machen kann, ist der Mieter jederzeit frei, seine Sachen aus den Mieträumen zu entfernen, woran ihn der Vermieter gerade nicht hindern kann. Hierbei weist der BGH darauf hin, dass eine Räumungsvollstreckung in der Regel nicht plötzlich kommt. Auch ist der Gläubiger selbst nach der Räumung (durch Auswechslung der Schlösser) verpflichtet, dem Mieter seine Sachen jederzeit herauszugeben.

Verwalter­strategie

Unabhängig davon, ob dem Vermieter ein Vermieterpfandrecht zusteht oder nicht, senkt die sogenannte „Berliner Räumung“ zunächst die Kosten der Räumungsvollstreckung erheblich. Sie scheint daher für den Vermieter/Gläubiger bei Weitem attraktiver als die herkömmliche Räumung. Es ist jedoch zu beachten, – und darauf weist der BGH ausdrücklich hin – dass der Räumungsgläubiger mit der „Berliner Räumung“ die Verwahrung der persönlichen Sachen des Mieters mit erheblichen gesetzlichen Pflichten und einer entsprechenden Haftung übernehmen muss. Bei Geltendmachung des Vermieterpfandrechts ist der Gläubiger darüber hinaus gehalten, die Sachen des Mieters den gesetzlichen Vorschriften entsprechend versteigern zu lassen, was ebenfalls erheblichen Aufwand und Gebühren auslöst. Eine „Berliner Räumung“ ist daher für einen privaten Vermieter eigentlich nur zu empfehlen, wenn er entweder sicher sein kann, dass der Schuldner seine Habe kurzfristig abholen und in eine neue Wohnung schaffen wird, oder – in Hinblick auf die Pflichten bei der Umsetzung des Vermieterpfandrechts in einer öffentlichen Versteigerung – wenn ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des (Gewerberaum-) Mieters eröffnet ist und die Versteigerung im Zusammenwirken mit dem Insolvenzverwalter stattfinden kann. Anderenfalls muss genau abgewogen werden, ob Aufwand und Kosten für Lagerung oder gar Versteigerung im Verhältnis zum möglichen Erlös bzw. den Einsparungen stehen.

Foto: © Darren Baker / Shutterstock.com