Beschlussfassung über Kostenverteilung bei Untergemeinschaften

Was war passiert: Eine WEG bestand nach der Gemeinschaftsordnung aus drei Untergemeinschaften. Diese sollten über Angelegenheiten, „die nur die eine oder die andere Untergemeinschaft“ betreffen, allein entscheiden. An den Kosten und Lasten des jeweiligen Gemeinschaftseigentums in den Bereichen dieser Untergemeinschaften sollten nur deren Mitglieder beteiligt sein. Alle Angelegenheiten, die die gesamte WEG betreffen, sollten bei der Gesamtgemeinschaft verbleiben. Die Erstellung eigener Jahresabrechnungen durch die Untergemeinschaften war nicht vorgesehen.

Bei der Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnungen stimmte jeweils die Gesamtgemeinschaft über die Gesamtjahresabrechnung ab und wies sämtliche gemeinschaftsbezogenen Zu- und Abflüsse den Untergemeinschaften zu. Diese genehmigten dann jeweils die entsprechenden Einzel-Jahresabrechnungen. Eine Genehmigung dieser Einzelabrechnungen durch die Gesamtgemeinschaft fand nicht statt.

Die Klägerin, ein Mitglied der WEG, focht diese Jahresabrechnungen an. Sie war der Ansicht, dass die Beschlussfassungen nicht ordnungsgemäß seien, weil sie nicht den Vorgaben der Teilungserklärung ent­sprächen.

Die Meinung des Gerichts: Das Landgericht München gab der Klägerin recht und erklärte die Beschlüsse zu den Gesamtjahresabrechnungen sowie zu den Jahreseinzelabrechnungen für ungültig. Das Gericht verneinte eine Beschlusskompetenz der Untergemeinschaften für die Verteilung der Kosten, die die Gesamtgemeinschaft betreffen, auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer. Die vorliegende Teilungserklärung sah keine von § 28 WEG abweichende Regelung vor, die den Untergemeinschaften eine entsprechende Beschlusskompetenz übertragen hätte. Die von den Untergemeinschaften gefassten Beschlüsse waren daher nichtig. Das Gericht entwickelte aber zugleich Hinweise, wie in derartigen Fällen eine wirksame Beschlussfassung über die Jahresgesamt- und -einzelabrechnungen erfolgen könnte.

Dokumentation: LG München I, Urteil vom 02.06.2014 – 1 S 3223/12 = IMR 2014, 431

Ratschlag für den Verwalter: Besteht eine WEG nach der Teilungserklärung aus mehreren Untergemeinschaften, ist Vorsicht bei der Erstellung und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung geboten. Zunächst ist zu prüfen, welche Regelung die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dazu enthält. Es ist grundsätzlich möglich, in der Teilungserklärung durch individuelle Regelungen etwa auch eine Verpflichtung des Verwalters zu schaffen, für gebildete Untergemeinschaften selbstständige Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen, über die in der Untergemeinschaft abzustimmen ist.

Besteht eine solche Regelung nicht, verbleibt es bei der gesetzlichen Bestimmung, wonach die Gesamtgemeinschaft die Beschlusskompetenz über die Jahresabrechnung innehat. Dann empfiehlt sich nach den Vorschlägen des Landgerichts ein Vorgehen in drei Schritten: Zunächst ist eine Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft zu erstellen, die alle gemeinschaftsbezogenen Ausgaben und Einnahmen ausweist. Diese Zu- und Abflüsse müssen dann entsprechend der Teilungserklärung auf die einzelnen Untergemeinschaften aufgeteilt werden – ggf. gibt es auch Kosten, die bei der Gesamtgemeinschaft verbleiben und auf alle Miteigentümer umgelegt werden müssen. Im zweiten Schritt erfolgt dann die Verteilung der Kosten innerhalb der Untergemeinschaften auf die der jeweiligen Untergemeinschaft angehörenden Miteigentümer. Schließlich muss im dritten Schritt die Gesamtgemeinschaft durch Beschluss die Jahreseinzelabrechnungen genehmigen, wobei sie an die von den Untergemeinschaften vorgegebene Kostenverteilung gebunden ist.

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