Blick nach Österreich

Die Finanzierung von Sanierungen und das System der Mindestrücklage im novellierten österreichischen Wohnungseigentumsrecht

Klimaschutzmaßnahmen an Bestandsgebäuden wie der Umstieg auf fossilfreie Heizsysteme, thermische Sanierungen oder Photovoltaik-Anlagen sind mit erheblichen Kosten verbunden. Für eine umfassende thermische Sanierung und Umrüstung auf ein erneuerbares Heizsystem ist nicht selten mit rund 1.000 Euro/qm Nutzfläche zu rechnen (ohne Einrechnung von Förderungen). Eine gut dotierte Rücklage kann daher wesentlich für Sanierungsentscheidungen sein, weil die Ausgabenbereitschaft auf der Grundlage bereits angesparter Mittel eher gegeben ist, als wenn diese Mittel erst im Wege einer Fremdfinanzierung beschafft werden müssen. Daher verpflichtete der österreichische Gesetzgeber Eigentümergemeinschaften schon 1994 zur Bildung einer angemessenen Rücklage, gemäß § 31 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Neue Vorgaben durch die WEG-Novelle 2022

In der Praxis erweisen sich die Rücklagen der meisten Gemeinschaften als zu gering für die Finanzierung umfassender Sanierungsmaßnahmen. Die WEG-Novelle 2022 stellte daher klar, dass bei der Rücklagenbildung auch zukünftige Aufwendungen für thermische Sanierungen und energetische Verbesserungen bei der Dotierung Berücksichtigung finden sollen. Zudem wurde in Österreich erstmals eine gesetzliche Mindestrücklage eingeführt: Seit Juli 2022 ist eine monatliche Mindestdotierung von derzeit 1,06 Euro/qm Nutzfläche vorgeschrieben. Dieser Betrag ist wertgesichert und wird alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex (VPI 2020) angepasst – die nächste Anpassung erfolgt mit 1. Januar 2026. Für die Ermittlung des anzusparenden monatlichen Gesamtbetrags werden die Nutzflächen aller Wohnungseigentumsobjekte mit diesem Betrag multipliziert und nach dem geltenden Aufteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt.

Mindestmaß, aber nicht mehr

Die gesetzliche Mindestrücklage stellt eine Untergrenze dar: Je nach Erhaltungszustand kann auch eine höhere Ansparung erforderlich sein. Eine Unterschreitung dieses Mindestmaßes ist nur in Ausnahmefällen zulässig:

• bei Neubauten oder umfassend 
  sanierten Gebäuden,
• bei außergewöhnlich hohen 
  bestehenden Rücklagen,
• bei Reihen- und Einzelhausanlagen mit vertraglicher Eigenverantwortung der Eigentümer für Erhaltungsmaßnahmen.

Diese Ausnahmen sind restriktiv auszulegen. Eine vollständige Deckung aus der Rücklage muss also nicht angestrebt werden, da es üblich ist, dass ein Teil des Finanzierungsvolumens durch einen Kredit finanziert wird. Dies ist auch vor dem Hintergrund der lange währenden Nullzinspolitik (keine bis fast keine Verzinsung von Sparguthaben, niedrigen Kreditzinsen) zu sehen, in der die Sinnhaftigkeit hoher Ansparungen aus ökonomischen Gründen infrage gestellt wurde. Der Zweck der Rücklage besteht also vielmehr darin, eine solide Grundlage zu schaffen und die Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen zu erleichtern.

Angemessenheit und Verwaltungspflicht

Die Rücklage muss vorausschauend geplant und angepasst werden – nicht nur mit Blick auf das nächste Jahr. Die Verwaltung ist verpflichtet, eine „angemessene“ Rücklage sicherzustellen und darf daher auch rechts­widrige Weisungen der Mehrheit nicht umsetzen (z. B. Beschlüsse zu gar keiner oder zu niedriger Rücklage). Ohne konkreten Mehrheitsbeschluss legt die Verwaltung die Höhe der Rücklage im Rahmen der ordentlichen Verwaltung fest.

Was, wenn die Rücklage nicht ausreicht?

Sollten anstehende Erhaltungsarbeiten nicht aus der Rücklage zu finanzieren sein, oder würde die Rücklage durch Bezahlung der nötigen Sanierungen zur Gänze verbraucht, so kann die Eigentümergemeinschaft entweder ein Instandhaltungsdarlehen bei einem Kreditinstitut aufnehmen oder den Wohnungseigentümern den fehlenden Differenzbetrag im Rahmen einer Sondervorschreibung (Sonderkollekte) auferlegen.

Gemeinschaftsdarlehen

Anstatt die Eigentümer mit hohen Einmalzahlungen zu belasten, kann die Gemeinschaft auch entscheiden, einen Kredit aufzunehmen. Für ein solches Gemeinschaftsdarlehen tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als Kreditnehmer auf, um die Sanierungskosten zu decken. Die Rückzahlung erfolgt über die monatlichen Vorschreibungen.

Die rechtliche Einordnung der Darlehensaufnahme hängt vom Zweck der Finanzierung ab: Ein Instandhaltungsdarlehen für die Durchführung ordnungsgemäßer Erhaltungsarbeiten ist eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, in deren Rahmen die Verwaltung sogar eigenständig entscheiden dürfte. In der Praxis verlangen die finanzierenden Bankinstitute den Nachweis eines formellen Mehrheitsbeschlusses, verzichten aber auf eine pfandrechtliche Sicherstellung des Instandhaltungsdarlehens, die als Verfügungsmaßnahme die Zustimmung aller Miteigentümer erfordern würde. Die Besicherung für die Bank erfolgt i. d. R. durch die Abtretung der künftigen Vorauszahlungen und Beiträge zur Rücklage an das Kreditinstitut.

Neuer Gestaltungsspielraum: Finanzierungs-Splitting

Eine weitere Klarstellung in § 20 Abs. 4 WEG im Rahmen der Gesetzesnovelle 2022 räumt der Verwaltung im Falle einer Kreditfinanzierung für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten mehr Gestaltungsspielraum ein und sichert damit auch ein duales Finanzierungsmodell im österreichischen WEG rechtlich ab: Die Verwaltung kann – wenn für die Kosten einer größeren Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahme eine Kreditfinanzierung in Anspruch genommen werden muss –, ein „Finanzierungs-Splitting“ vornehmen und Wohnungseigentümern im Fall der Aufnahme eines Gemeinschaftsdarlehens auch die Direktzahlung des sonst auf sie entfallenden Teils der Kreditsumme ermöglichen, ohne dass es einer schriftlichen Vereinbarung mit allen Miteigentümern für einen abweichenden Kostenschlüssel bedarf. Macht ein Wohnungseigentümer von der Möglichkeit der Direktzahlung Gebrauch, dann sind die Aufwendungen für die dadurch vermindert notwendige Kreditfinanzierung ausschließlich von den übrigen Wohnungseigentümern zu tragen. Wichtig ist, dass es sich auch bei einem allenfalls durch Direktzahlungen von Eigentümern verminderten Kredit dennoch um ein Gemeinschaftsdarlehen handelt. Wie aus den österreichischen gesetzgebenden Materialien hervorgeht, ändert dieser duale Modus der Finanzierung nichts daran, dass für den kreditfinanzierten Teil weiterhin die Eigentümergemeinschaft Kreditschuldnerin ist.

Auf den Punkt gebracht

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Sanierungen wurden zwar ergänzt, die Frage der Anspar- und Darlehensfinanzierung verbessert, es fehlen aber gerade für Dekarbonisierungsmaßnahmen noch viele wichtige weitere gesetzliche Initiativen.