Das wird jetzt einfacher - Die neue Musterabrechnung 3.0 für Wohnungseigentümergemeinschaften

Macht das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Neugestaltung der Jahresabrechnung erforderlich? Die beruhigende Antwort lautet: Nur dann, wenn sie bisher den zuvor geltenden Anforderungen der Rechtsprechung nicht genügte. Wer ohnehin schon die Abrechnungsspitzen ausgewiesen und die Ist-Rücklagenbeträge ermittelt hat, muss wenig ändern. Die Musterabrechnungen 1.0 und 2.0 stellten von Anfang an die Abrechnungsspitzen sowie die Verfügbarkeit der Rücklagen in den Mittelpunkt und beinhalteten auch die in § 28 Abs. 2 S. 2 WEG jetzt ausdrücklich geforderte Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Erst kürzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) deren Gestaltung bestätigt (BGH, Urteil vom 25.9.2020, Az. V ZR 80/19). Es ist daher aureichend, den Genehmigungsbeschluss dahingehend zu modifizieren, dass die neuen Begrifflichkeiten „Nachschüsse“ bzw. „Anpassung der Vorschüsse“ verwendet werden, wobei vereinfachend auf die tabellarische Darstellung der Ergebnisse der Einzelabrechnungen, die ebenfalls bereits in den Musterabrechnungen enthalten waren, Bezug genommen werden kann. Neben der Anpassung der Begrifflichkeiten möchte die neue Musterabrechnung aber die Vereinfachungen und neuen Freiheiten, die sich aus dem neuen Gesetz ergeben, nutzen.

Was muss vorgelegt werden?
Die Hoffnung, aus der Reduzierung des Beschlussgegenstands ergäbe sich eine Arbeitserleichterung für Verwaltungen, erfüllt sich indessen nicht: Zum einen postuliert § 28 Abs. 2 S. 2 WEG, dass der Verwalter „zu diesem Zweck“ eine Jahresabrechnung aufzustellen hat. Fraglich ist nur, ob dieses hinter der Ermittlung der Abrechnungsspitze liegende Zahlenwerk allen Eigentümern zu übermitteln oder nur zur Einsichtnahme bereitzuhalten ist. Der BGH formuliert in seinem aktuellen Urteil zu der Frage, ob die Erstellung einer Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung ist, wörtlich, dass der Verwalter „die Belege auszuwerten und als Ergebnis dieser Auswertung eine Jahresabrechnung aufzustellen […] (hat), die dieses Ergebnis in beschlussfähiger Form darstellt, und diese Jahresabrechnung den Wohnungseigentümern zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorzulegen […] (hat)“ (BGH, Urteil vom 26.2.2021, Az. V ZR 290/19). Es ist daher davon auszugehen, dass – wie bei anderen Beschlussgegenständen auch – den Eigentümern eine vollständige  Jahresabrechnung zu übermitteln ist. Zum anderen muss der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG einen Vermögensbericht vorlegen. Auch wenn dieser formal nicht Bestandteil der Jahresabrechnung ist, verbindet die Musterabrechnung 3.0 dessen Vorlage mit der Jahresabrechnung. Die Angaben im Vermögensbericht stammen überwiegend aus der Jahresabrechnung und müssen mit dieser korrespondieren.

Die Schlüssigkeit muss kontrollierbar sein
Nicht nur aus diesem Grund, sondern auch aus dem Selbstverständnis heraus, dass professionelle Verwalter den Eigentümern eine nachvollziehbare Abrechnung vorlegen sollten, die eine Schlüssigkeitskontrolle ermöglicht, hält die Musterabrechnung ungeachtet der Reduzierung des Beschlussgegenstands an den gewohnten Bestandteilen und somit auch an der Darstellung der Rücklagenentwicklung fest.
Die Musterabrechnung 3.0 nutzt dabei die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ausdrücklich geschaffene Beschlusskompetenz für „sonstige Rücklagen“ und beinhaltet eine Liquiditätsrücklage. Diese ist nur ein anderes Etikett für die Abbildung aller Zwischenfinanzierungen aus Rücklagevermögen, die aufgrund der Einnahmen- und Ausgabenstruktur bei jeder Wohnungseigentümergemeinschaft faktisch erfolgen und die bei der Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage und deren Verfügbarkeit sichtbar gemacht werden müssen, auch wenn dies in der Praxis oft nicht erfolgt ist. Die Klarstellung in Gesetz und Gesetzesbegründung, dass der im Vermögensbericht anzugebende „Stand der Rücklagen“ den Ausweis des Ist-Stands bedeutet, zwingt dazu, alle beschlossenen und auch alle faktischen Zwischenfinanzierungen transparent auszuweisen.

Die Sache mit den Rücklagen
Die Bildung und Fortschreibung einer solchen Liquiditätsrücklage erscheint insbesondere aus zwei Gründen sinnvoll: Sie umgeht die unendliche Diskussion über die Zweckbindung der Erhaltungsrücklage, und sie erweist sich als zweckmäßig, wenn mehrere Rücklagen bestehen. Die Musterabrechnung 3.0 beendet die Aufteilung von Rückständen der Eigentümer auf die geschuldeten Vorschüsse, die – wie bereits mehrfach dargestellt – entbehrlich ist, weil fehlende Einnahmen ungeachtet ihrer Zweckbestimmung immer die Verfügbarkeit der Geldmittel beeinträchtigen. Die Liquiditätsrücklage verhindert die Wiedereinführung dieser Aufteilung durch die Hintertür: Alle Rückstände werden über die Liquiditätsrücklage abgebildet.

Die Einrichtung einer Liquiditätsrücklage befreit nicht von der Notwendigkeit, im Beschluss darüber genaue Vorgaben zu deren Verwendung und Darstellung zu machen. Die Musterabrechnung umfasst daher auch einen entsprechenden Musterbeschluss.

Musterbeschluss zur Einrichtung und Verwendung einer Liquiditätsrücklage
Die Wohnungseigentümer beschließen die Einrichtung einer Liquiditätsrücklage in Höhe von € … durch einmalige Umwidmung eines Betrags in gleicher Höhe aus der Erhaltungsrücklage.

Die Liquiditätsrücklage dient der Zwischenfinanzierung jeglichen Liquiditätsbedarfs, insbesondere durch

■  zwischenjährige Liquiditätsengpässe durch im Voraus zu leistende Ausgaben, denen nur die ratierlichen Vorschüsse entgegenstehen,

■  Überschreitung der im Wirtschaftsplan vorgesehenen Ausgaben,

■  Zahlungen für noch nicht in die Heizkostenabrechnung eingestellte Energielieferungen bzw. Heizölvorräte,

■  Einnahmeausfälle, insbesondere Rückstände von Wohnungseigentümern auf die geschuldeten Vorschüsse, insoweit wird der Verwalter angewiesen, auch Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage oder sonstigen Rücklagen aus der Liquiditätsrücklage zu bedienen.

Soweit Liquiditätsüberschüsse entstehen, insbesondere aus Unterschreitung der im Wirtschaftsplan vorgesehenen Ausgaben oder Überzahlungen von Wohnungseigentümern, sollen diese zur Deckung des Liquiditätsbedarfs eingesetzt werden und sich die Entnahme auf den verbleibenden Liquiditätsbedarf beschränken.

Die Liquiditätsrücklage darf einen Sockelbetrag von € … nicht unterschreiten. Bei darüber hinausgehendem Liquiditätsbedarf hat der Verwalter die Eigentümer zu informieren und geeignete Maßnahmen vorzuschlagen.

Die Entnahmen und Rückführungen aus der Liquiditätsrücklage sind durch den Verwalter begleitend zur Jahresabrechnung darzustellen, ferner hat die Angabe des Gesamtstands aller Rücklagen zu erfolgen.

Bezugsquelle
Die Musterabrechnung 3.0 ist auf der Website des VDIV NRW für Mitglieder erhältlich: www.vdiv-nrw.de

Ein Abdruck findet sich in ZMR 10/2021, S. 788 – 803. Sie umfasst, jeweils mit ausführlichen Erläuterungen:

1. Muster-Anschreiben zur Jahresabrechnung

■  Einnahmen- und Ausgabenrechnung

■  Einzelabrechnung

■  Übersicht über die Nachschüsse/Anpassung der Vorschüsse

■  Entwicklung der Rücklagen

2. Vermögensbericht