Durchbruch: Die virtuelle Versammlung ist da und es wird unbürokratischer für Solarstrom!

Lange erwartet, endlich beschlossen: Das Gesetz „zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ bringt wegweisende Erleichterungen für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Immobilienverwaltungen und fördert den Ausbau Erneuerbarer Energien.

Der Bundesrat hat Ende September 2024 der wichtigen Gesetzesänderung zugestimmt, die weitreichende Neuerungen und Modernisierungen für Wohnungseigentümergemeinschaften und in der Nutzung Erneuerbarer Energien zur Folge hat. Mit dem Gesetz wurde die Grundlage geschaffen, Eigentümerversammlungen (ETV) künftig rein virtuell durchzuführen – eine Maßnahme, die sowohl Zeit als auch Kosten spart und den Fachkräftemangel im Blick hat.

Wohnung sei gentümergemeinschaften haben nunmehr eine weitere Option bei der Durchführung ihrer Zusammenkünfte. Die virtuelle Versammlung eröffnet dabei die Möglichkeit, auch unterjährig Entscheidungen unkompliziert und kostengünstig zu treffen. Lange Anfahrtswege oder die Anmietung zusätzlicher Räumlichkeiten entfallen. Außerdem können Personengruppen teilnehmen, für die es vorher aufgrund der räumlichen Entfernung, familiärer Verpflichtungen oder Mobilitätseinschränkung nur schwer möglich war.

Keineswegs bedeutet das Gesetz, dass ETV nun ausschließlich virtuell stattfinden. Die virtuelle Versammlung ist neben Präsenz und hybrid nur eine weitere Möglichkeit zur Durchführung. Die Eigentümergemeinschaft muss dabei die Einführung einer virtuellen ETV mit einer Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen. Der Beschluss gilt für drei Jahre. Außerdem müssen WEG, die jetzt einen Beschluss zur Durchführung virtueller Versammlungen fassen, bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchführen. Darauf kann aber durch einstimmigen Beschluss verzichtet werden. Es obliegt der WEG, ob sie sich virtuell oder in Präsenz versammeln möchte. Sie allein legt fest, welches Format zur Anwendung kommt.

Eine Chance für kleine WEG und für Sanierungsvorhaben

Besonders in Zeiten des Fachkräftemangels und bei einer wachsenden Anzahl verwalterloser Gemeinschaften stellt die Regelung eine deutliche Erleichterung dar: Es besteht jetzt die Möglichkeit, Eigentümergemeinschaften ausschließlich digital zu verwalten. Im Hinblick darauf, dass WEG vor großen finanziellen Herausforderungen stehen – wie beispielsweise der energetischen Sanierung bei zeitlich begrenzten Förderprogrammen – können nun zeitnahe Beschlüsse getroffen werden. Auch für kleine Wohnungseigentümergemeinschaften mit bis zu zehn Wohneinheiten, die große Probleme haben, eine Verwaltung zu finden, stellt die virtuelle Versammlung eine Chance dar, einen Verwalter zu finden.

Es ist darüber hinaus mit einer deutlich höheren Partizipation in den Versammlungen zu rechnen. Zudem werden die gefassten Beschlüsse zur Umsetzung von Maßnahmen am Gebäude von einer größeren Mehrheit mitgetragen. Daher ist die virtuelle Versammlung deutlich demokratischer als nachgelagerte mehrheitliche Umlaufverfahren. Ein weiterer Vorteil kommt hinzu: Die neue Option ermöglicht auch tagsüber die Durchführung einer Versammlung, wenn sich Gemeinschaft und Verwaltung einig sind. Moderne Arbeitszeitmodelle, Teilzeitarbeit oder Homeoffice-Regelungen beschleunigen diese Entwicklung. Unabhängig davon steigert dies die Attraktivität des Verwalterberufes. Häufige Präsenzveranstaltungen in den Abendstunden machen es für Unternehmen schwer, attraktiv für Fachkräfte zu sein.

Erleichterungen auch für Strom vom Dach und vom Balkon

Das Gesetz beinhaltet auch Erleichterungen für Solarstrom vom Dach und Balkon. Auch Mieter sollen an der Energiewende besser teilhaben können.

Balkonkraftwerke

Steckersolargeräte können nun einfach per Schukostecker in die Haushaltssteckdose gesteckt werden. Ein Antrag auf Gestattung zur Anbringung solcher Geräte kann nun nur noch detailliert begründet (beispielsweise aufgrund des Brandschutzes) abgelehnt werden, da es sich dabei nun um eine privilegierte Maßnahme handelt (privilegierte bauliche Veränderung im Sinne von §20 Abs. 2 WEG). Eigentümer können einen Anspruch auf einen Gestattungsbeschluss geltend machen.

Auch die Registrierung von Steckersolargeräten ist seit Frühjahr 2024 einfacher: Sie müssen nun nicht mehr beim Netzbetreiber aufwendig angemeldet werden, sondern können im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur eingetragen werden. Wenige einfache Daten sind dafür notwendig: Datum der Inbetriebnahme, Gesamtleistung der Module, Wechselrichterleistung und die Zählernummer. Sogenannte Balkonkraftwerke dürfen nun außerdem leistungsfähiger (bis 800 Watt) sein.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Damit WEG und Mieter in Mehrfamilienhäusern ohne Umwege Solarstrom etwa von Dächern oder Garagen beziehen können, wurde das neue Instrument der „Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“ eingeführt. Nach dieser entfällt die komplizierte Einspeisung des PV-Stroms ins allgemeine Stromnetz, der Strom wird stattdessen direkt an die Einheiten im Gebäude verteilt. Die WEG führt dazu einen Beschluss über den Abschluss eines Gebäudestromvertrages und die Errichtung einer Gebäudestromanlage herbei. Darin wird unter anderem geregelt, wie der Strom im Haus verteilt wird.

Damit mehr Mieter am gemeinschaftlichen Solarstrom teilnehmen können, sollen mehrere Anlagen zusammengefasst werden können (etwa aus Nebenanlagen, auf Gewerbegebäuden etc.) – vorausgesetzt, der erzeugte Strom wird direkt ohne Netzdurchleitung verbraucht. Mieter sollen künftig außerdem selbst einen günstigen Ergänzungstarif abschließen können für Strom, der nicht durch den günstigen PV-Strom abgedeckt wird.

Die Handlungsempfehlung „Solarpaket I – Balkonkraftwerke und gemeinschaftliche Versorgung im Wohngebäude“ gibt wichtige Informationen zur Funktionsweise der verschiedenen Anlagen, Grundlagen zur Beschlussfassung, Inhalten des Gestattungsbeschlusses und Informationen zur Verwaltervergütung. 
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Ebenso hat der VDIV Deutschland eine Handlungsempfehlung zur virtuellen Eigentümerversammlung inklusive Beschlussmuster erfasst. Diese finden Sie hier: Publikationen des VDIV - Magazine, Checklisten, uvm. Download hier

Kompaktes Wissen zur virtuellen Versammlung und deren Umsetzung erhalten Sie im Online-Seminar VDIV Spezial – virtuelle Versammlung am 23. Januar 2025 von 10:00 bis 12:30 Uhr. 
Weitere Informationen zum Seminar und zur virtuellen Versammlung finden Sie hier