Einwendungsausschluss des Mieters gilt auch bei nicht umlagefähigen Kosten

(BGH, Urteil vom 11.05.2016, Az.: VIII ZR 209/15)

DAS THEMA

Mit der hier vorzustellenden Entscheidung versucht der BGH, eine Befriedung im Dauerstreitthema der Betriebskosten zu erreichen. Im Wohnraummietrecht ist für den Vermieter eine Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zwingend (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Umgekehrt ist auch der Mieter verpflichtet, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen bis zwölf Monate nach ihrem Zugang mitzuteilen, anderenfalls ist er damit ausgeschlossen. Diese Regelung wurde ins Gesetz aufgenommen, um hinsichtlich bereits lange zurückliegender Abrechnungszeiträume einen Abschluss zu erreichen. Danach kann der Vermieter damit rechnen, die abgerechneten und geleisteten Betriebskostenzahlungen endgültig behalten zu dürfen. Offen blieb bisher in der Rechtsprechung, ob sich der Einwendungsausschluss nur auf rechnerisch fehlerhafte bzw. nach dem Mietvertrag als nicht umlagefähig vereinbarte Positionen erstrecken sollte, oder ob er auch solche Abrechnungsbestandteile erfasst, die im Wohnraummietrecht schon kraft Gesetzes grundsätzlich nicht umgelegt werden dürfen.

DER FALL

Die Fallgestaltung kommt so zugespitzt wohl selten bis zum BGH: Der Vermieter hatte in der Betriebskostenabrechnung für seine vermietete Eigentumswohnung gleich zwei erhebliche Abrechnungsfehler gemacht: Zum einen hat er die Abrechnung der WEG-Verwaltung in voller Höhe auf die Mieter umgelegt, obwohl diese ordnungsgemäß die auf die Mieter umlegbaren Kosten und nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten getrennt ausgewiesen hatte. Zum anderen hatte sich der Vermieter bei den von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen verrechnet und hier anstelle der von den Mietern tatsächlich bezahlten 2.800 Euro nur 2.100 Euro angesetzt. So entstand statt eines Guthabens der Mieter eine Nachzahlung von ­wenigen 100 Euro.

Die Mieter bemerkten diese Fehler zunächst nicht und zahlten anstandslos nach. Erst ca. zwei Jahre später rügten sie die Abrechnung der nicht umlagefähigen Gemeinschaftskosten und die zu Unrecht nicht berücksichtigten Vorauszahlungen. Nun verweigerte der Vermieter die Rückzahlung mit dem Hinweis auf die Einwendungsausschlussfrist des BGB.

Schulmäßig weist der BGH zunächst darauf hin, dass die Einwendungsausschlussfrist nur in Lauf gesetzt wird, wenn die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist. Trotz der massiven Berechnungsfehler ist dies hier der Fall, da sowohl die zu niedrig angesetzte Vorauszahlung als auch die Abrechnung nicht umlagefähiger Betriebskosten lediglich inhaltliche Fehler der Abrechnung waren.

Der BGH erklärt unter Bezugnahme auf das Berufungsurteil lapidar, dass der Einwendungsausschluss (zwölf Monate ab Zugang der Betriebskostenabrechnung) jedenfalls für den Rechenfehler bei den geleisteten Vorauszahlungen greift. Diesen Betrag können die Mieter daher nicht mehr zurück verlangen.

Zu den umgelegten Verwaltungs- und Instandsetzungskosten argumentiert der BGH, dass der Einwendungsausschluss grundsätzlich auch für solche Positionen greift, die nach dem Gesetz im Wohnraummietrecht nicht umlegbar sind. Der BGH verwirft die Ansicht, die auch in der Literatur vertreten wird, dass ein Wertungswiderspruch entstehe, wenn das Gesetz im Wohnraummietrecht die Umlage solcher Kosten generell nicht gestattet, jedoch dem Mieter die rechtzeitige Geltendmachung aufgebürdet werde. Der BGH schließt sich vielmehr der herrschenden Auffassung in der Literatur an, wonach es keinen Unterschied machen kann, ob sich der Abrechnungsfehler aus dem Vertrag oder bereits aus dem Gesetz ergebe. Der BGH betont den Zweck des Einwendungsausschlusses, Rechtsfrieden über die Betriebskostenabrechnung zu schaffen. Außerdem könne der Grund für die Unrichtigkeit der Abrechnung höchst streitig sein. Die Mieter hätten also auch gegen diese eindeutig nicht umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten beim Vermieter Einspruch erheben müssen.

Allerdings entscheidet der BGH am Ende doch zugunsten der Mieter und wendet hier den allgemeinen Maßstab von Treu und Glauben an, indem er hier ausnahmsweise mit dem tatsächlichen Vorgehen des Vermieters argumentiert. Dieser hat nämlich gerade nicht die Beträge aus der Abrechnung der WEG-Verwaltung in seine eigene Abrechnung übernommen, sondern den Mietern die gesamte WEG-Abrechnung als Dokument vorgelegt. Damit hat er sich nach Ansicht des BGH diese Abrechnung zu eigen gemacht und klargestellt, dass ihm die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, die darin ausdrücklich als nicht umlagefähig gekennzeichnet waren, eigentlich gar nicht zustehen. Aufgrund dessen bejaht der BGH ausnahmsweise eine Rückzahlungspflicht des Vermieters, wobei fraglich bleibt, ob er nach Veröffentlichung dieses Urteils so noch ein weiteres Mal argumentieren würde.

VERWALTERSTRATEGIE

Mit dieser BGH-Entscheidung erlangt der Vermieter (und der Miet-Verwalter) nach Ablauf der zwölfmonatigen Einwendungsfrist nun endgültig Rechtssicherheit über die Betriebskostenabrechnung. Dies gilt allerdings nur für formal korrekte Betriebskostenabrechnungen, die dem Mieter ein nachprüfbares Rechenwerk bieten. Die hier am Ende getroffene Treu-und-Glauben-Entscheidung des BGH dürfte nicht zu verallgemeinern sein.

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