Fallstricke der Vertragsgestaltung

Gut gemeint ist nicht immer gut gemacht: wichtige Klauseln in Wohnraummietverträgen

In der Regel umfasst die Mietverwaltung auch die Neuvermietung von Objekten, meist gegen eine ge­sondert vereinbarte Vergütung. Verwaltungen wollen dann für ihre Auftraggeber möglichst günstige Mietverträge abschließen. Das ist verständlich, dennoch schießen sie manchmal über das Ziel hinaus – sei es nun aus eigenem Antrieb oder auf Wunsch, vielleicht sogar Geheiß des Eigentümers. Viele Vertragsklauseln, die vom Gesetz abweichen wollen, sind unwirksam. Das stört in­sofern nicht weiter, als es in solchen Fällen schlicht bei der gesetzlichen Regelung bleibt. Allerdings behält eine unwirksame Klausel dann eine „Restwirkung,“ wenn die Vertragsparteien einfach glauben, sie sei wirksam und sich dies hinterher als falsch herausstellt. Das kann die ganze Abwicklungspraxis durcheinanderbringen. Gleiches gilt für unwirksame oder auch nur ungünstige wirtschaftliche Vertragsgestaltungen. Hier soll es um solche falschen oder ungünstigen Modelle, aber auch um Regelungen gehen, die in keinem Vertrag fehlen dürfen.

Möblierte Wohnung

Der neueste Trend: Wohnungen möbliert vermieten. In Berlin soll das schon bei jeder zweiten Wohnung der Fall sein. Was ist da los? Vermieter meinen offenbar, damit die Mietpreisbremse umgehen zu können – sei es durch einen nicht berechenbaren Möblierungszuschlag, sei es über eine kurzfristige Vermietung. Beides funktioniert nicht und birgt im Gegenteil hohe Risiken bis hin zum vollständigen Verlust der Mieteinnahmen. Den Möblie­rungszuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann ein Sachverständiger ganz einfach anhand des Preises und des Alters der Möbel berechnen. Das ist keine Raketentechnik. Ob der Zuschlag den erheblichen Nachteil aufwiegt, dass Vermieter zwingend für die Erhaltung sämtlicher Möbel­stücke verantwortlich sind, ist außerdem sehr zweifelhaft. So ist der Möblierungszuschlag hauptsächlich eine Nebel­kerze, die die Höhe der berechtigten Miete verschleiern soll. Die Voraussetzungen für eine zulässige kurzzeitige Vermietung, die § 549 Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetz­ buch (BGB) regelt, sind sehr viel strenger als gemeinhin bekannt. Werden sie nicht eingehalten, drohen hohe Bußgelder, soweit ein Zweckentfremdungsverbot gilt, und/ oder hohe Rückzahlungsansprüche der (dann dauerhaften) Mieter aufgrund der Mietpreisbremse. Schlimmstenfalls wohnen Mieter ein Jahr und zwei Wochen kostenlos, wenn ihr Vermieter keine Widerrufsbelehrung erteilt hat (§ 312g BGB). Alles in allem also: Liebe Vermieter, Vorsicht! Das sind meist keine nachhaltigen Mieteinnahmen.

Energieknappheit

Während man bei einem Gewerbemietvertrag noch auf die Idee kommen kann, bei unverschuldeter Energieknappheit (z. B. als Kriegsfolge) die Haftung des Vermieters ganz oder zum Teil auszuschließen, ist so etwas bei einem Wohn­raummietvertrag nicht möglich. Eine derartige Aushöhlung von Kardinalpflichten des Vermieters (u. a. zur Beheizung) geht in der Wohnraummiete in aller Regel nicht.

Erhöhung von Vorauszahlungen

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei „nach einer Abrechnung“ die Vorauszahlungen erhöhen oder senken, je nach Abrechnungsergebnis. Nach herrschen­der Meinung besteht dieses Recht nur einmal nach einer Abrechnung. Wird es wahrgenommen, ist es verbraucht. Eine davon abweichende Vertragsklausel (z. B. weitere Erhöhungen wegen extrem steigender Energiekosten) ist in der Regel unwirksam (§ 560 Abs. 6 BGB) – von solchen Klauseln ist abzusehen. Sie führen nur zur Verunsicherung der Vertragsparteien und bringen auch praktisch nichts: Bis die mutmaßlich erhöhten Vorauszahlungen von Mietern eingeklagt sind, ist die nächste Abrechnung fällig und es müssen doch die alten Vorauszahlungen angesetzt werden, womit das ganze teure Verfahren für die Katz war.

Die folgenden Vereinbarungen sollten hingegen im Miet­vertrag nicht fehlen:

Ausschluss der Garantiehaftung

Grundsätzlich kennt das BGB keine verschuldensunabhängige Haftung. Wer für einen Schaden nichts kann, soll nicht haften. Davon macht § 536a Abs. 1, Alt. 1 BGB eine Ausnahme: Ist ein Mangel bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden, haftet der Vermieter auch ohne Verschulden für alle Schäden, die dem Mieter dadurch entstehen. Das kann teuer werden, wenn z. B. die Weiße Wanne bei Vertragsschluss unerkannt undicht war und eindringendes Hochwasser die gesamte Einrichtung des Mieters zerstört. Da diese Art von Gefährdungshaftung aber im deutschen Zivilrecht ein Fremdkörper ist, kann sie auch durch Klauseln ausgeschlossen werden – sie müssen nur wirksam sein. Das ist eine solche Klausel z. B. bei folgendem Wortlaut: „Der Vermieter haftet nur bei schuldhaftem Ver­halten. Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für bei Vertragsschluss vorhandene Sachmängel gemäß § 536a Abs. 1, Alt. 1 BGB ist ausgeschlossen. Dieser Ausschluss gilt nicht für anfängliche Rechtsmängel.“

Mietpreisbremse

Am Anfang nicht ernst genommen, jetzt „nachgeladen,“ bietet die Mietpreisbremse Mietern ein scharfes Schwert, um unzulässig hohe Mieten zurückzufordern – Legal Tech hilft dabei kräftig mit. Deshalb ist es jetzt so wichtig, auf Ausnahmen hinzuweisen. Fehlt dieser Hinweis, der am einfachsten in den Mietvertrag integriert werden kann, fallen Vermieter (zunächst) auf die gebremste Miete von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete zurück, selbst wenn sie eigentlich mehr verlangen könnten. Einen wirk­samen Hinweis enthalten z. B. die beiden vom VDIV NRW herausgegebenen Mietverträge.

Die hier aufgezählten Aspekte sind natürlich nicht ab­schließend. Bei der Vertragsgestaltung lauern eine ganze Reihe weiterer Fallstricke, aber auch Chancen. Für Ver­waltungen kommt es darauf an, sich abzusichern, Eigen­tümer wie Vermieter auf unwirksame Vertragsgestaltungen hinzuweisen, Bedenken zu äußern und in Zweifelsfällen anwaltlichen Rat einzuholen. Vor allem aber gilt es, alles zu dokumentieren. Denn auch hier gilt: Vertrauen ist gut, Dokumentation ist besser.