Geldwäschegesetz blockiert Praxis

Bruchteilsgemeinschaften ohne Kontozugang

Immobilienverwaltungen und Bruchteilsgemeinschaften sehen sich zunehmend mit einer neuen Hürde konfrontiert: Für Gemeinschaften nach §§ 741 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) scheint es faktisch kaum noch möglich zu sein, ein eigenes Konto zu eröffnen. Weder Gemeinschaftskonten noch offene Treuhandkonten über den Verwalter werden von den meisten Kreditinstituten derzeit akzeptiert. Begründet wird dies mit der fehlenden Rechtsfähigkeit der Bruchteilsgemeinschaft sowie den verschärften Anforderungen des Geldwäschegesetzes und der EU-Geldwäscherichtlinien. Banken sehen aktuell keine rechtlich tragfähige Grundlage, die eine Kontoeröffnung unter diesen Bedingungen zulässt.

Gravierende Auswirkungen

Die praktischen Folgen sind erheblich. Ohne eigenes Konto können finanzielle Mittel der Gemeinschaft nicht mehr rechtssicher verwaltet werden. Die ordnungsgemäße Trennung von Gemeinschaftsvermögen und privatem Vermögen ist kaum noch darstellbar. Damit steigt nicht nur der organisatorische Aufwand, sondern auch das Risiko von Haftungs- und Versicherungsproblemen. Besonders problematisch wird die Umsetzung gemeinsamer Beschlüsse: Ob Rücklagenbildung oder Finanzierung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen – ohne Konto ist die Durchführung vieler Entscheidungen erschwert oder gar unmöglich. Für Verwalterinnen und Verwalter bedeutet das eine erhebliche Unsicherheit, zumal Eigentümer weiterhin auf Transparenz und Nachvollziehbarkeit angewiesen sind.

Die von Banken genannten Gründe für ihr restriktives Handeln sind folgende: Zum einen fehlt der Bruchteilsgemeinschaft die Rechtsfähigkeit, um als Kontoinhaberin aufzutreten. Zum anderen sind Kreditinstitute verpflichtet, den wirtschaftlich Berechtigten eindeutig festzustellen. Bei einer Bruchteilsgemeinschaft führt dies zu komplexen Prüfpflichten, die sich kaum mit den regulatorischen Anforderungen vereinbaren lassen.

Gesetzliche Lösung dringend benötigt

Um die Handlungsfähigkeit von Bruchteilsgemeinschaften wiederherzustellen, hat der VDIV Deutschland ein Schreiben an die zuständigen Bundesministerien gerichtet. Darin wird auf die entstandene Lücke hingewiesen und um eine rechtliche sowie gesetzgeberische Prüfung gebeten. Ziel ist eine Lösung, die den praktischen Anforderungen der Immobilienverwaltung ebenso gerecht wird wie den geldwäscherechtlichen Vorgaben. Diskutiert wird u. a. die Einführung einer klar definierten Kontoführungsbefugnis für Bruchteilsgemeinschaften, beispielsweise nach dem Vorbild der Wohnungseigentümergemeinschaften, die seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 als rechtsfähig gelten.

Bis eine gesetzliche Regelung gefunden ist, bleibt die Situation schwierig. Treuhandmodelle oder die Abwicklung über Privatkonten sind rechtlich riskant und organisatorisch aufwendig. Immobilienverwaltungen sind daher gut beraten, Eigentümer über die aktuelle Lage zu informieren, alle Maßnahmen transparent zu dokumentieren und die eigenen Prozesse kritisch zu überprüfen.