Gemeinschafts-darlehen

Wie geht man mit Sondertilgungswünschen von Eigentümern zu einem laufenden Kreditvertrag um?

Ein aktueller Fall aus der Praxis meiner eigenen Verwaltung: Eine Gemeinschaft der Wohnungs­eigentümer (GdWE) hat für eine große Erhaltungsmaßnahme ein Gemeinschaftsdarlehen aufgenommen. Der Kreditvertrag erlaubt jährliche Sondertilgungen von bis zu zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Bei der Beschlussfassung über das Darlehen hatte ich dieser Regelung im Darlehensvertrag keine besondere Beachtung geschenkt. Nun wünscht ein einzelner Wohnungseigentümer aber, seinen Anteil an diesem Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Wie sollte man als Verwalter damit umgehen?

Gemeinschaftsdarlehen

Die Finanzierung umfangreicher Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen stellt GdWE zunehmend vor große Herausforderungen. In vielen Fällen ist eine Finanzierung nur durch ein Darlehen möglich. Das neue Wohnungseigentumsgesetz nennt in § 9b Abs. 1 S. 1 Darlehen erstmalig ausdrücklich. Auch die Rechtsprechung hat die Darlehensaufnahme durch Eigentümergemeinschaften anerkannt, allerdings einige Hürden aufgestellt, die bei der Beschlussfassung beachtet werden müssen.

Häufig werden Darlehen in der Form umgesetzt, dass eine Sonderumlage beschlossen wird. Eigentümer, die die Sonderumlage aufbringen können, leisten den Betrag zum Fälligkeitszeitpunkt an die GdWE. Eigentümern, die die Sonderumlage nicht aufbringen können, wird die Möglichkeit gegeben, diese durch ein Darlehen über die Eigentümergemeinschaft abzulösen.

Vertragspartner und Haftung

Wenn eine GdWE ein Darlehen aufnimmt, ist Vertragspartner des Kredits immer die Gemeinschaft als rechtsfähiger Verband, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Gegenüber der Bank haftet zunächst das Gemein­schaftsvermögen, außerdem jeder Eigentümer im Außenverhältnis entsprechend seinem Miteigen-tumsanteil. Im Innenverhältnis gilt die Besonderheit, dass die Eigentümer eine unbeschränkte Nach-schusspflicht haben. Da es sich um gesetzliche Haftungsbestimmungen handelt, gilt diese Haftung auch dann, wenn ein Eigentümer aufgrund einer Zahlung der Sonderumlage im Innenverhältnis gar nicht am Darlehen teilnimmt. Dieses Haftungsrisiko muss in der Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung offen diskutiert werden und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch in der Niederschrift ausdrücklich festgehalten werden.

Sondertilgungsmöglichkeit im Darlehensvertrag 

Viele WEG-Darlehensverträge enthalten vertragliche Sondertilgungsrechte, d. h. die Möglichkeit, jährlich einen gewissen Betrag zusätzlich zur regulären Annuität zurückzuzahlen. Häufig sind z. B. bis zu zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr als kostenlose Sondertilgung möglich. Diese Klausel bezieht sich aber immer auf das Darlehen insgesamt. Die Eigentümergemeinschaft kann also per Beschluss entscheiden, z. B. am Jahresende einen Teil des Kredits rzeitig zu tilgen. Eine solche Sondertilgung verkürzt meist die Laufzeit des Kredits, während die monatliche Rate gleich bleibt. Dass eine GdWE diesen Weg beschreitet, kommt vermutlich nur selten vor, insbesondere dann, wenn sich im Innenverhältnis nicht alle Eigentümer am Darlehen beteiligt haben.

Sondertilgungswünsche einzelner Eigentümer

Wie muss man als Verwalter mit dem Wunsch eines Eigentümers umgehen, seinen fiktiven Anteil am Gemeinschaftsdarlehen vollständig oder teilweise vorzeitig abzulösen, wenn der Gemeinschaftsvertrag grundsätz­lich eine Sondertilgungsmöglichkeit vorsieht? Wenn es keinen abweichenden Beschluss gibt, gilt, dass ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf eine individuelle Sondertilgung hat. Dies ist auch aus Gründen der Gleichbehandlung nachvollziehbar: Die pro Kalenderjahr mögliche Sondertilgung ist betragsmäßig festgelegt. Wenn mehrere Eigentümer eine Sondertilgung wünschen, kann dieser Betrag sehr leicht überschritten werden. Dann würde sich die Frage stellen, wie mit den Sondertilgungswünschen umgegangen werden sollte. Denkbar wäre es, die Sondertilgungsmöglichkeit im Verhältnis auf die Eigentümer aufzuteilen, die eine Sondertilgung wünschen.

Allerdings muss in diesem Fall bedacht werden, dass die Umsetzung einer Sondertilgung für den Verwalter mit Mehraufwand verbunden ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Sondertilgung auf mehrere Eigentümer aufgeteilt wird, da dann Zins und Tilgung individuell neu berechnet werden müssen.

Empfehlung für Verwaltungen

Es ist aus genanntem Grund sicherlich sinnvoll, bei einer geplanten Darlehensaufnahme über die GdWE den Eigen­tümern zu ermöglichen, den Finanzierungsbedarf durch eine Sonderumlage zu leisten und nicht am Darlehen teilnehmen zu müssen. Für die Laufzeit des Vertrages sollte aber eine Sondertilgung durch einzelne Eigentümer ausgeschlossen werden. Dies könnte im Beschluss über das Darlehen wie folgt ausdrücklich geregelt werden: „Eigentümer haben während der Laufzeit des Darlehens­vertrages keinen Anspruch auf Sondertilgung.“ Ein solcher Beschluss bereits im Zuge der Beschlussfassung über das Darlehen erspart dem Verwalter Diskussionen mit den Eigentümern im Nachhinein.

Etwas Anderes gilt nur dann, wenn alle am Darlehen teilnehmenden Eigentümer eine Sondertilgung wünschen. Dann könnte ein entsprechender Beschluss gefasst werden.

Wohnungsverkauf und Darlehen

Eigentümer fragen häufig, wie es mit einer Sondertilgung im Vorfeld eines Wohnungsverkaufs aussieht. Auch hier ist die Rechtslage eindeutig: Zins und Tilgung sind als normale Positionen des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung an die Wohnung gebunden, nicht an den Eigentümer. Ein Sonderrechtsnachfolger übernimmt damit ganz automatisch die Zahlungsverpflichtungen.

Verwaltungen sollten Eigentümer daher im Vorfeld der Beschlussfassung über die Darlehensaufnahme deutlich darauf hinweisen, dass die Entscheidung, an einem Gemeinschaftsdarlehen teilzunehmen, für einen langen Zeitraum Auswirkungen auf das Hausgeld hat. Es ist aber nicht die Aufgabe der GdWE, im Nachhinein jeden Sonderwunsch wie eine (teilweise) Sondertilgung zu ermöglichen. Es bleibt den Eigentümern ja un­benommen, sich eigenständig um eine Finanzierung zu kümmern.