Geschätzte Werte

Wenn Verbrauchswerte für die Wasser- oder Heizungsabrechnung nicht vorliegen, kann man sie auch schätzen – aber nach klaren Regeln.

Nach Erfahrung des Messdienst­leisters Minol ist zum Zeitpunkt der Verbrauchs­ablesung heute jede neunte Wohnung in Deutschland nicht zugänglich – mit steigender Tendenz, denn die Zahl der Single-Haushalte, gerade in Ballungsräumen, nimmt zu. Viele berufstätige Bewohner wollen oder können für den Ablesetermin keinen Urlaub nehmen. Korrekte Ablesewerte sind aber die Voraussetzung für eine präzise Verbrauchsabrechnung. Schätzungen sind daher nur im Notfall zulässig, wenn etwa Messgeräte defekt sind, Bewohner auch beim zweiten Ableseversuch nicht vor Ort sind oder den Zugang zur Wohnung verweigern. Die rechtliche Grundlage für Schätzungen ist eindeutig: Kann der anteilige Wärme- oder Wasserverbrauch eines Nutzers nicht ordnungsgemäß erfasst werden, müssen die Werte nach einer angemessenen Methode geschätzt werden. So sieht es die Heizkostenverordnung, § 9a, vor. Bis zu 25 Prozent der Gesamtmietfläche eines Gebäudes können geschätzt werden. Überschreitet die Schätzquote diesen Grenzwert, muss das gesamte Objekt für alle Bewohner nach Quadratmetern abgerechnet werden.

Wie wird geschätzt?

In der Heizkostenverordnung sind drei Schätzmethoden verankert. Letztendlich entscheidet der Vermieter oder der ­Messdienstleister, welches Verfahren er je nach Situation anwendet. Die exakteste Methode ist die Schätzung nach Vorjahresverbrauch: Sie kommt dem realen Verbrauch am nächsten, indem sie den prozentualen Vorjahresanteil – nicht den absoluten Vorjahreswert – bei der Kalkulation einsetzt: Verzeichnete ein Heizkörper in der vorangegangenen Abrechnungsperiode 1,2 Prozent der gesamten Verbrauchseinheiten des Gebäudes, hat er auch in der Schätzung für die aktuelle Abrechnungsperiode einen Anteil von 1,2 Prozent. Für dieses Verfahren gibt es allerdings eine Einschränkung: Es wird nur bei der ersten Schätzung angewendet. Sonst könnten Nutzer theoretisch einmal drastisch sparen, um in den Folgejahren niedrige Schätzwerte zu erzielen.

Sind die Vorjahreswerte für diese Methode nicht geeignet – etwa bei Neubauten oder nach einem Nutzerwechsel – gibt es die Möglichkeit, nach vergleichbaren Räumen im Haus zu schätzen. Fehlen zum Beispiel die ­Ablesewerte eines Schlafzimmer-Heizkörpers, gilt der Durchschnittsverbrauch der anderen Schlafzimmer-Heizkörper des Gebäudes. Voraussetzung für dieses Verfahren ist, dass es dort mindestens zwei vergleichbare Räume gibt.

Sind die ersten beiden Verfahren nicht anwendbar, kann der Verbrauch der gesamten Wohnung nach dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes geschätzt werden. Liegt zum Beispiel der durchschnittliche Heizungsverbrauch eines Gebäudes bei 80 ­Kilowattstunden pro Quadratmeter, gilt derselbe Wert auch für die zu schätzende ­Wohnung. Eine Variante ­hiervon ist die Schätzung einzelner Geräte nach dem Durchschnittsverbrauch der abgelesenen Geräte aus derselben Wohnung.

Abgesehen von den drei Schätzmethoden, die die Heizkostenverordnung vorsieht, nutzen viele Vermieter und Abrechnungsdienstleister Hochrechnungen – laut Bundesgerichtshof ebenfalls ein zulässiges Verfahren. Sinnvoll ist es vor allem, wenn Messgeräte verspätet eingebaut wurden und nur ein verkürzter Zeitraum erfasst ist: etwa der Warmwasserverbrauch für acht statt für zwölf Monate. Die fehlenden vier Monate werden dann auf Basis der vorhandenen Werte berechnet.

Wie sind Schätzwerte in der ­Abrechnung anzugeben?

Erfahrungsgemäß werden Schätzwerte meist akzeptiert und keine detaillierten Informationen zu den Berechnungen verlangt. In der Regel reicht es deshalb aus, in der Abrechnung kurz auf die Schätzung und das angewandte Verfahren hinzuweisen.

Gleichen sich Schätzwerte wieder aus?

Bei Messgeräten mit fortlaufender An­­zeige wie Wasser- oder Wärmezählern wird der Schätzwert aus dem Vorjahr mit der Ablesung im darauffolgenden Jahr ausgeglichen. Anders ist dies bei Geräten, die nach Ablauf der Abrechnungsperiode wieder bei null anfangen: Sie geben für jedes Jahr einen eigenständigen Messwert an. Schätzdifferenzen aus dem Vorjahr werden also nicht abgezogen oder addiert. Das gilt zum Beispiel für elektronische Heizkostenverteiler. Bei Verdunstern ist ein Ausgleich aus technischen Gründen nicht möglich: Die festgeschriebene Zusatzmenge an Messflüssigkeit, welche die Kaltverdunstung im Sommer kompensiert, ist nach einem Jahr aufgebraucht. Wird sie dann nicht wieder aufgefüllt, ist der Verbrauch im darauffolgenden Jahr unverhältnismäßig hoch. In solchen Fällen wird der Verbrauch für beide Abrechnungszeiträume geschätzt.

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