Heizkostenverordnung für die WEG zwingend

(LG Hamburg, Urteil vom 18.3.2015, Az.: 318 S 104/14)

DAS THEMA

Die Heizkostenverordnung ist nach den Vorgaben in ihrem § 3 auch auf die Abrechnung im Wohnungseigentum anzuwenden, und dies unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft davon abweichende Bestimmungen getroffen hat. Zwar haben die Wohnungseigentümer innerhalb der Heizkostenverordnung einen gewissen Spielraum, insbesondere hinsichtlich der möglichen Verteilungsmaßstäbe, grundsätzlich kann jedoch von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht abgewichen werden. Daher ist auch kein Beschluss oder keine Vereinbarung darüber erforderlich, ob die Heizkostenverordnung nun angewandt werden soll oder nicht, sie gilt in jedem Fall. Soweit die WEG keinen Verteilungsmaßstab nach Heizkostenverordnung gewählt hat, gibt die Heizkostenverordnung hilfsweise die Abrechnung von 70 % verbrauchsanteilig und 30 % nach Fläche vor. Hieran ändert auch ein von diesen Vorgaben abweichender Mehrheitsbeschluss nichts, ja nicht einmal eine einstimmige Vereinbarung oder die Teilungserklärung können von dieser gesetzlichen Vorgabe abweichen. Dies hat das Landgericht Hamburg in dem hier zu besprechenden Urteil in allen Varianten durchgespielt.

DER FALL

Im entschiedenen Fall gab die Teilungserklärung zunächst vor, dass eine vorhandene Tiefgarage, welche unter zwei Teileigentümern aufgeteilt war, vorab mit 6 % der Brutto-Heizkosten belastet werden sollte. Die Verteilung der restlichen Heizkosten sollte (insoweit der Heizkostenverordnung entsprechend) zu 30 % nach Wohnfläche und zu 70 % nach Verbrauch erfolgen.

Bereits 1997 hatte eine WEG-Versammlung einstimmig beschlossen, die Tiefgarage nicht mehr an der Heizkostenabrechnung zu beteiligen, da diese spätestens seit diesem Zeitpunkt tatsächlich nicht mehr beheizt wurde. Die Möglichkeit zu einer Beheizung bestand jedoch nach wie vor, die Verrohrung blieb vorhanden.

Im Jahr 2009 änderte die WEG-Verwaltung – ohne ausdrücklichen Beschluss der WEG – die Umlage der Heizkosten an der Tiefgarage erneut und belastete diese, wie von der Teilungserklärung vorgesehen, wieder mit 6 % der Brutto-Heizkosten vorab, die restlichen Heizkosten wurden zu 10 % nach beheizbarer Fläche und zu 90 % nach Verbrauch abgerechnet. Diese Abrechnung wurde von den Miteigentümern zunächst akzeptiert, bis für den Abrechnungszeitraum 2012 der entsprechende mehrheitlich gefasste Genehmigungsbeschluss von einigen Miteigentümern angefochten wurde. Die Kläger argumentierten, dass dieser Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, weil er jedenfalls gegen die Heizkostenverordnung verstoße.

Das Landgericht Hamburg gab den Klägern insoweit Recht. Bereits die Teilungserklärung verstößt in diesem Fall gegen zwingende Bestimmungen der Heizkostenverordnung, so dass diese von der Verwaltung nicht hätte umgesetzt werden dürfen. Eine solche Voraufteilung und die Zuweisung eines bestimmten Prozentsatzes der Heizkosten an eine bestimmte Nutzergruppe widerspricht der Heizkostenverordnung. Diese gilt auch für die WEG unmittelbar und zwingend, es bedarf insoweit keiner weiteren Regelung durch Teilungserklärung, Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss. Lediglich der von der Heizkostenverordnung gesteckte Rahmen, insbesondere welche Anteile nach Verbrauch und welche nach Fläche abgerechnet werden sollen, muss von der WEG durch Beschluss ausgefüllt werden. Eine verbrauchsunabhängige Zuweisung eines festen Kostenblocks kann es jedoch nicht geben. Dies gilt ebenso für Wohneigentum wie für Teileigentum.

Für eine Änderung dieses Verteilungsschlüssels fehlt der WEG die Beschlusskompetenz, so dass der entgegenstehende Beschluss von 1997 unwirksam war. Dies gilt nach Auffassung des Gerichts auch dann, wenn ein solcher Beschluss nur als Änderung des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels ausgelegt würde; auch dieser Beschluss würde gegen die Heizkostenverordnung verstoßen und damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Ob dies für Beschlüsse, die nach der Änderung von § 16 Abs. 3 WEG im Jahr 2007 getroffen wurden, ebenso gilt, hat das Gericht allerdings offen gelassen. Eine bindende Vereinbarung kam im vorliegenden Fall ebenfalls nicht in Betracht, da seit der einstimmigen Beschlussfassung im Jahr 1997 Eigentümerwechsel erfolgten und nicht feststellbar war, dass die Nachfolger im Sondereigentum diesem Beschluss zugestimmt hatten. Auch eine konkludente Zustimmung der späteren Eigentümer zu einem solchen Beschluss/einer solchen Vereinbarung liegt nicht darin, dass diese die Heizkostenabrechnungen der Jahre 2009 bis 2011 widerspruchslos akzeptiert und mit beschlossen hatten, da der Zustimmungswille zu einem solchen gesetzeswidrigen Beschluss jedenfalls deutlicher zum Ausdruck kommen muss als nur in der Zustimmung zu einem Abrechnungsbeschluss.

Verwalter­strategie

Da die Heizkostenverordnung zwingendes Recht ist, muss der Verwalter in jedem Fall vermeiden, Abrechnungen zu legen, die gegen die Heizkostenverordnung verstoßen. Dies gilt unabhängig davon, ob solche Abrechnungen durch entsprechende Beschlüsse, durch Vereinbarung oder sogar durch die Teilungserklärung vorgegeben werden. Solche Vorgaben und Beschlüsse wären unwirksam, soweit sie gegen zwingende Vorgaben der Heizkostenverordnung verstoßen. Der Verwalter hat vielmehr darauf hinzuwirken, dass Beschlüsse gefasst werden, die der Heizkostenverordnung entsprechen. Sollte, wie im vorliegenden Fall, tatsächlich schon die Teilungserklärung gegen die Heizkostenverordnung verstoßen, muss der Verwalter zumindest auf einen Beschluss hinwirken, mit dem entsprechend dem jetzt geltenden § 16 Abs. 3 WEG der Kostenverteilungsschlüssel aus der Teilungserklärung abgeändert wird.

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