Mietrecht: Coronamieten: Nachweis des Zusammenhangs von Pandemie und Nichtzahlung bei Kündigungsstopp

(BGH, Beschluss vom 16.11.2021 – Az. VIII ZB 21/21)

DAS THEMA
Der Kündigungsstopp bei Nichtzahlung der sogenannten Coronamieten war eines der ersten Schutzgesetze, es trat kurz nach Beginn der Pandemie am 27. März 2020 in Kraft. Zum Schutz, insbeson­dere der Wohnraummieter, sieht diese Regelung vor, dass ein Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzugs gekün­digt werden kann, wenn der Mieter die Miete im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht leistet und dies auf den Auswirkungen der Covid-19- Pan­demie beruht. Dafür ist der Zusammen­hang zwischen der Pandemie und der Nichtleistung glaubhaft zu machen. Die Regelung ist nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden, d. h. die Mieten bleiben fällig und müssen bis Ende Juni 2022 nachgezahlt werden. Läuft dieser Termin ab, können Vermieter eine Zahlungsverzugskündigung erneut auch auf den Ver­zug mit diesen drei Mieten stützen. In Literatur und Rechtsprechung war ange­zweifelt worden, wie der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nicht­leistung zu begründen und darüber hinaus auch glaubhaft zu machen ist.

DER FALL
Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) – in einer etwas komplizierten prozessu­alen Konstellation – Licht ins Dunkel gebracht. Der Vermieter hatte bereits Ende 2019 wegen Zahlungsverzugs mit zwei Mieten außerordentlich und hilfs­weise ordentlich gekündigt, die außeror­dentliche Kündigung wurde durch eine Schonfristzahlung unwirksam. Während des Räumungsrechtsstreits erklärte der Vermieter am 27. Juli 2020 eine erneute Kündigung wegen nicht bezahlter Mieten für die Monate Mai bis Juli 2020. Die­sen Rückstand glichen die Mieter Ende September 2020 aus. Zur Glaubhaft­machung hatte der Mieteranwalt in der Berufung vorgetragen, dass seine Man­danten einen Gastronomiebetrieb füh­ren und die faktischen Veränderungen in dieser Branche öffentlich bekannt seien. Das Finanzamt habe wegen der hohen, noch 2019 festgesetzten Steuernachzah­lungen, ein Insolvenzverfahren gegen die Beklagte angestrengt, das erst Mitte Juli 2020 beseitigt werden konnte, vorher hätten die Beklagten auch keine staat­lichen Hilfen beantragen können. Ent­sprechende Unterlagen wurden nicht vorgelegt. Der Prozessbevollmächtigte berief sich darauf, dass er dies aus eigener Kenntnis als Prozessbeistand auch im Insolvenzverfahren vortrage.

Das Berufungsgericht hat dies wegen des nicht ausreichenden Vortrags als unzuläs­sig abgewiesen, hiergegen haben die Mie­ter Rechtsbeschwerde eingelegt. In deren Rahmen konnte der BGH nur rein prozes­sual prüfen, ob der vorstehende Vortrag des Mieteranwalts zur Glaubhaftmachung wenigstens so weit nachvollziehbar war, dass das Berufungsgericht die Berufung nicht hätte als unzulässig abweisen dür­fen, sondern in die Prüfung der Begründetheit hätte einsteigen müssen. Hierfür hilft der BGH zunächst beim Verständnis der etwas zu knapp geratenen gesetzli­chen Formulierung: Abzustellen ist auf die Frage, ob die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie (also nicht auf der Pandemie selbst) beruht. Für diesen Zusammenhang muss nicht der volle zivilprozessuale Beweis geführt werden, hier genügt die Glaub­haftmachung. Schließlich verweist der BGH auch diese Sache in die Berufungs­instanz zurück. Sie hätte nicht als unzu­lässig abgewiesen werden dürfen, da der Mieteranwalt mit seinem Berufungsvor­trag klargemacht hatte, dass er meint, die erforderliche Glaubhaftmachung dieses Zusammenhangs sei damit bereits erfüllt. Ob der Vortrag ohne Beweisangebote für eine Glaubhaftmachung tatsächlich ausreicht, hat der BGH nicht selbst ent­schieden. Dies hätte das Berufungsgericht jedoch im Rahmen der Begründetheit der Berufung prüfen müssen, und sie nicht als unzulässig abweisen dürfen.

VERWALTERSTRATEGIE
Zunächst sollten Vermieter den 30. Juni 2022 im Auge behalten und die Nachzahlung ausstehender Coronamieten bis zu diesem Zeitpunkt überprüfen. Soweit Kündigungen wegen Nichtzahlung dieser Mieten ausgesprochen wurden, müssen betroffene Mieter den Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung und der Pandemie glaubhaft machen. Diese Glaubhaftmachung hat spätestens im Kündigungsprozess zu erfolgen. Gelingt sie, wird dies allerdings dazu führen, dass die Kündigung von vornherein unwirksam war und der Vermieter damit auch noch die Pro­zesskosten des verlorenen Räumungsprozesses zu tragen hat. Auch hier sollten die Parteien daher mit offenen Karten spielen.