Mietrecht: Mieterhöhung und Mietpreisbremse

(BGH, Urteil vom 28.9.2022 – Az. VIII ZR 300/21)

Das Thema

Vorab sei hier nochmals erwähnt, dass die Mieterhöhung nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine vertragliche Neufestsetzung der Miete darstellt, wobei der Mieter verpflichtet ist, seine Zustimmungserklärung jedenfalls in Höhe der ortsüblichen Miete abzugeben. Die Vorschriften der Mietpreisbremse sollen verhindern, dass die Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrags erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt wird, indem der Druck auf einen wohnraumsuchenden Mieter ausgenutzt wird (auch noch unterhalb der Schwellen von Wucher und Wirtschaftsstrafrecht). Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun Gelegenheit, das Zusammenspiel zwischen Mieterhöhung und einer späteren Rüge nach der Mietpreisbremse klarzustellen.

Der Fall

Die Mieter hatten das Objekt im April 2016 mit einer Miete von 7,86 Euro pro Quadratmeter angemietet. 2017 hatte der Vermieter die Miete auf 8,68 Euro erhöht; diesem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB hatten die Mieter fristgerecht zugestimmt. Erst Anfang des Jahres 2019 erhoben sie eine Rüge nach der Mietpreisbremse, verlangten Auskünfte über die Vormiete und über Modernisierungsmaßnahmen sowie die Herabsetzung der Ausgangsmiete des Jahres 2016 auf die nach der Mietpreisbremse damals zulässige Höchstmiete, die nach Berechnung der Mieter bei nur 6,17 Euro pro qm liegt.

Der BGH lässt eine Absenkung der Miete nach einer Mieterhöhung gemäß § 558 ff. BGB nicht zu, da in dieser Mieterhöhung eine vertragliche Mietänderung liegt und es sich damit nicht mehr um eine Neuvermietung handelt, auf die die Vorschriften zur Mietpreisbremse anwendbar wären. Diese Vereinbarung stellt den Rechtsgrund für die erhöhte Mietzinszahlung dar. Die Mieter hatten argumentiert, dass die Erhöhungserklärung sich nicht auf die neue Gesamtmiete, sondern nur auf die Mieterhöhung, also die Differenz beziehe, und daher die Ausgangsmiete weiterhin anhand der Mietpreisbremse überprüft werden müsse. Dieses Argument lehnt der BGH jedoch ab, vielmehr ist die Mieterhöhungserklärung grundsätzlich auf die neue Gesamtmiete gerichtet und nicht auf die Erhöhungserklärung, sonst läge eine künstliche und lebensfremde Zersplitterung vor. Eine vorbehaltlose Zustimmung des Mieters zu einem Erhöhungsverlangen darf der Vermieter vielmehr regelmäßig so verstehen, dass der neue Gesamtbetrag als neue Miete zustande gekommen ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens bzw. der Erteilung der Zustimmung hierzu eine Rüge nach der Mietpreisbremse nicht vorlag, sondern erst später erhoben wird.

Dass die Vorschriften der Mietpreisbremse nur auf Neuvermietungen anwendbar sind, ergibt sich schon aus ihrem Wortlaut, ebenso nach ihrem Sinn und Zweck und nach dem Willen des Gesetzgebers. Auch eine Analogie scheidet aus; es fehlt bereits an der planwidrigen Regelungslücke. Bei Neuabschluss eines Mietvertrags sind die Mieter erheblich unter Druck und wagen es in der Regel nicht, eine überhöhte Miete zu beanstanden – aus Sorge, der Vertrag würde dann nicht mit ihnen abgeschlossen. Bei Erhöhungen nach § 558 ff. BGB in einem laufenden Mietverhältnis sind Mieter dagegen ausreichend geschützt, sie haben genügend Zeit, die Mieterhöhung sorgfältig zu prüfen und sich gegebenenfalls beraten zu lassen. Die Gefahr eines Wohnungsverlustes besteht nicht, auch wenn Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zustimmen.

Ein Treuwidrigkeitsargument des Mieters mit Hinweis auf die allgemeine Gefahr eines Rechtsmissbrauchs lehnte der BGH ebenfalls ab. Im entschiedenen Fall gab es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter die Mieterhöhung nur deshalb herbeigeführt hätte, um Rügen nach der Mietpreisbremse auszuschließen. Auch hier verweist der BGH auf den gesetzlichen Mechanismus der Mieterhöhung, insbesondere die Prüfungsmöglichkeiten der Mieter, die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen müssen. Soweit die Ausgangsmiete bereits über der gesetzlichen Vergleichsmiete (plus zehn Prozent) liegt, und daher eine Rüge nach der Mietpreisbremse gerechtfertigt wäre, wären Mieter auch nicht verpflichtet, einer Mieterhöhung zuzustimmen.

Der BGH hält nochmals ausdrücklich fest, dass durch die vorbehaltlose Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen die Vertragsänderung zustande kommt und die neue Miete als vertraglich festgesetzte Miete anzusehen ist, auch wenn das Mieterhöhungsverlangen die formalen Voraussetzungen nicht erfüllt und/oder materiell unberechtigt wäre.

Verwalterstrategie

Nach dieser Entscheidung müssen Vermieter nach der ersten Mieterhöhung gemäß § 558 ff. BGB keine Rüge nach der Mietpreisbremse mehr fürchten; sie können daher Fristen nach den Regelungen der Mietpreisbremse (30 Monate ab Beginn des Mietverhältnisses, bei fehlender Auskunft sogar zwei Jahre) deutlich verkürzen. Eine solche Mieterhöhung muss allerdings in aller Regel (außer bei extremen Ausschlägen der ortsüblichen Vergleichsmiete) über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen, und müsste daher in einem möglichen Prozess scheitern, da die Mietpreisbremse ja schon einen Aufschlag von zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete vorsieht und diese damit bereits überschritten ist. Umgekehrt ist Mietern zu raten, die erste Mieterhöhung nach Abschluss eines neuen Vertrags genau zu prüfen und ihr nicht unbesehen zuzustimmen, da hiermit nicht nur die Miete erhöht wird, sondern der Mieter auch eventuelle Rügemöglichkeiten nach der Mietpreisbremse endgültig verliert.