Mit der Marktentwicklung Schritt halten - Staffelmiete oder Wertsicherung

Da Mieterhöhungen für Gewerberäume gesetzlich nicht reguliert sind, sind Mietänderun­gen während des Mietverhältnisses nur möglich, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist. Aus Vermietersicht kann nur bei Verträgen mit kürzerer Laufzeit auf die Wertsicherung ver­zichtet werden; dann können sie den Vertrag kündigen, um andere Kon­ditionen durchzusetzen. Eine solche Änderungskündigung ist selbst dann zulässig, wenn ihr alleiniger Zweck darin liegt, die Miete zu erhöhen. Ver­mieter sollten aber bei längerfristigen Mietverhältnissen die Wertsicherung vertraglich regeln. Neben Staffelmietvereinbarungen sind sogenannte Wertsicherungsklauseln gebräuch­lich. Da sie in der Gewerberaummiete schon immer üblich waren, sind sie in der Regel keine unzulässi­gen überraschenden Klauseln.

Typische Mietänderungsklauseln
Staffelmietvereinbarungen bie­ten sich nur bei kürzeren Laufzeiten – bis zu fünf Jahren – an, denn sie bergen das Risiko, erheb­lich von der Entwicklung der marktüblichen Miete erheblich abzuweichen. Für längere Ver­tragslaufzeiten sind sie daher nicht zu empfehlen. Da § 557a Bürger­liches Gesetzbuch (BGB) nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, muss in der Staffelmietvereinbarung für Gewerberäume weder der jeweilige Erhöhungsbetrag noch die sich ergebende neue Miete als absolute Zahl angegeben werden. Es reicht eine prozentuale Angabe, um wie viel erhöht wird. Eine Staffelmietvereinbarung, wonach sich die Miete jährlich um einen bestimmten Prozentsatz erhöht, hat den Vorteil, dass sie auch für einen etwaigen Optionszeitraum gilt. Bei einer Staffelmietvereinbarung mit ausgewiesenen Erhö­hungsbeträgen müssten diese vorsorglich auch für den Options­zeitraum angegeben werden. Die Miete erhöht sich automatisch, ohne dass es einer Erhöhungser­klärung oder einer Willenserklä­rung des Vermieters bedarf. Bei einer prozentual angegebenen Staffelmietvereinbarung sollten Vermieter, zumal wenn die Miete der Umsatzsteuer unterliegt, die ausgerechneten Beträge mitteilen bzw. in Rechnung stellen.

Automatische Wertsicherungsklauseln
Wertsicherungsklauseln, nach denen sich die Miete unter bestimmten Voraussetzungen automatisch ändert, ohne dass es einer Mietänderungserklärung bedarf, unterliegen grundsätzlich dem Preisklauselverbot nach dem Preisklauselgesetz. Demzufolge sind automatische Wertsicherungsklauseln nur in langfristigen Verträgen mit einer Mindestlauf­zeit von zehn Jahren – ausreichend sind auch fünf Jahre plus fünf Jahre Option – und nur dann zulässig, wenn sie die andere Partei nicht unangemessen benachteiligen. Sogenannte „upwards only“-Klauseln, die nur eine Richtung, näm­lich die Mieterhöhung, kennen, sind unzulässig. Solche Klauseln müssen so formuliert sein, dass sich die Miete im Falle einer Defla­tion in dem Maße senkt, wie sie umgekehrt im Falle einer Inflation steigt. Überproportionale Anpas­sungen in Klauseln sind unzu­lässig. Die Miete darf also nicht höher steigen als die Inflations­rate. Gekappte Klauseln, wonach sich die Miete in geringerem Maße verändert als die Inflations- bzw. Deflationsrate, dagegen sind zulässig.

Zudem dürfen nur die im Preisklauselgesetz vorgesehenen Wert­messer verwendet werden. In der Praxis wird fast ausschließlich der „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ (VPI) als Wertmes­ser herangezogen. Dieser wird ste­tig vom Statistischen Bundesamt aktualisiert und ist online unter www.destatis.de abrufbar. Schon seit vielen Jahren weist das Statis­tische Bundesamt darauf hin, dass keine Punkteklauseln mehr ver­wendet werden sollen, da es bei Festlegung neuer Basisjahre keine Umrechnungsfaktoren mehr zur Verfügung stellt. Es sind daher nur noch Prozentklauseln zu ver­wenden. Die neue Miete kann dann auch nach Festsetzung eines neuen Basisjahres mithilfe eines einfachen mathematischen Drei­satzes berechnet werden. Der­zeit wird der VPI noch auf der Basis 2015=100 berechnet; es ist aber davon auszugehen, dass das Statistische Bundesamt noch im Laufe dieses Jahres das Jahr 2020 als neues Basisjahr festlegen wird. Nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH), Urteil vom 26. Mai 2021, Az. VIII ZR 42/20, ist die Angabe des Basis­jahres bei den zu verwendenden Prozentklauseln nicht nur unnö­tig, sondern irritierend und daher zu vermeiden. Es reicht die Bezug­nahme auf den VPI. Die Mietän­derung kann davon abhängig gemacht werden, dass der VPI um einen zu vereinbarenden Prozent­satz gestiegen ist. Zulässig sind aber auch Klauseln, wonach sich die Miete nach bestimmten Zeit­abständen – z. B. jährlich oder zweijährlich – entsprechend der Veränderung des VPI ändert.

Trotz der zu beachtenden Rah­menbedingungen sind automa­tische Wertsicherungsklauseln die in der Gewerberaummiete am häufigsten verwendeten Mieterhöhungsvereinbarungen. Sofern nicht anders vereinbart, ändert sich die Miete automatisch, wenn die ver­einbarten Voraussetzungen ein­getreten sind. Die Mietänderung ist ab Festlegung des neuen Basis­jahres nur noch anhand der neuen VPI-Tabellen zu ermitteln. Vermie­ter bzw. ihre Verwaltung haben Mietern dann die erhöhte Miete lediglich mitzuteilen. Es bedarf keiner Nachtragsvereinbarung, da sich die Miete ja aufgrund der Wertsicherungsklausel im Mietver­trag geändert hat. Eine Nachtragsvereinbarung ist zur Vermeidung der Schriftformverletzung nur notwendig, wenn die Parteien bei der Berechnung der neuen Miete von der Wertsicherungsklausel abweichen wollen, z. B. weil der Vermieter dem Mieter entgegen­kommen will.
 

Leistungsvorbehaltsklauseln
Im Gegensatz zu der dem Preisklauselgesetz unterfallenden auto­matischen Wertsicherungsklausel ist unter einem Leistungsvorbe­halt eine Vereinbarung zu ver­stehen, nach der die zu zahlende Miete bei Veränderung der wirt­schaftlichen Verhältnisse einer Bezugsgröße – dies ist in fast allen Fällen der Verbraucherpreisin­dex für Deutschland (VPI) – oder nach Ablauf einer bestimmten Zeit zwar geändert werden kann, dies aber nicht automatisch geschieht. Damit ist dann lediglich die Vor­aussetzung für eine Mietände­rung geschaffen, deren Höhe noch gesondert vereinbart bzw. festge­setzt werden muss. Die Leistungs­vorbehaltsklausel unterfällt nicht dem Preisklauselgesetz und kann daher auch bei kürzeren Laufzei­ten vereinbart werden. In der Regel wird auch hier auf eine prozentu­ale Veränderung des VPI abgestellt, und zwar nur als Voraussetzung für eine Mietanpassung. In den meisten Fällen soll die Verände­rung des VPI auch Auswirkun­gen auf die neue Miete haben. Die Klausel ähnelt daher sehr der auto­matischen Wertsicherungsklausel. Der entscheidende Unterschied liegt darin, dass hier ein Ermes­sensspielraum verbleiben muss und es in der Regel einer Ände­rungsvereinbarung bedarf, die schriftformgerecht in einen Nach­trag mündet. Der Vermieter bzw. sein Verwalter schlägt also dem Mieter eine neue Miete vor, der er zustimmen muss. Der BGH hat erkennen lassen, dass auch eine Leistungsvorbehaltsklausel nicht nur die einseitige Möglichkeit zur Erhöhung vorsehen darf.

Praxistipp
Wer in Gewerbe­mietverträgen keine Wertsicherung bzw. Mietänderungsklau-sel vereinbart, dem hilft auch die Recht­sprechung nicht. Zur Vermeidung von Regressen soll­ten Verwaltungen von Gewerberäumen Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren niemals ohne Wertsicherung vereinbaren!