Rein verbrauchsabhängige Kostenverteilung bei Gewerbemiete zulässig

(BGH, Urteil vom 30.1.2019, Az. XII ZR 46/18)

DAS THEMA

Die Heizkostenabrechnung ist immer wieder ein großes Thema, sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerbemietverträgen. Dies gilt insbesondere für die derzeit auf den Markt drängenden neuen Heizmethoden, zum Beispiel der Wärmerückgewinnung aus gewerblichen Kühlanlagen oder sogar aus der Raumluft. Hier besteht erhebliche Unsicherheit, was die Anwendung der Heizkostenverordnung und die Festlegung des Abrechnungs- und Umlagemaßstabs betrifft. Häufig wird hierbei außer Acht gelassen, dass die Heizkostenverordnung grundsätzlich auch für Gewerberaum zwingend ist. Der BGH hat mit dem nachfolgend zu besprechenden Urteil für erste Klarstellung gesorgt:

DER FALL

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Arztpraxis, die teilweise über die Lüftung beheizt wurde. Diese „Heizung über Lüftung“, wie der Vermieter sie selbst in der Betriebskostenabrechnung bezeichnete, konnte nicht wirtschaftlich sinnvoll mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet werden. Sie sorgte allerdings nur für eine Mindesttemperatur von 18 °C in den Räumen. Wie die darüber hinausgehenden Temperaturen erreicht wurden, geht aus der Entscheidung nicht hervor. Im Mietvertrag war vereinbart worden, dass die Ermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten „durch technische Ausstattungen zur Erfassung nach dem von […] (dem Ableseunternehmen) gemäß §§ 7 und 10 der Heizkostenverordnung bestimmten Maßstab“ erfolgen sollte. Zwischen den Parteien stand – neben vielem anderen – eine Nebenkostennachzahlung im Streit, die sich aus dieser Position „Heizung über Lüftung“ bzw. deren flächenanteiliger Umlage ergab.
Das Oberlandesgericht hatte noch argumentiert, dass eine flächenanteilige, verbrauchsunabhängige Umlage der Kosten für die „Heizung über Lüftung“ möglich sei, da die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nach §§ 3 bis 7 der Heizkostenverordnung hier nicht anwendbar sei, vielmehr die Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 1b der Heizkostenverordnung greife, weil diese Art der Wärmerückgewinnung nicht wirtschaftlich mit Verbrauchszählern auszustatten ist. Zudem weist das OLG darauf hin, dass energiesparende Maßnahmen auch nach Europarecht gefördert würden, sodass die Ausnahme hier greifen müsse und die Energiekosten dennoch umlagefähig sein müssen.
Der BGH rügt diese Auslegung als rechtsfehlerhaft und nicht beiderseits interessengerecht, insbesondere weil das OLG die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung nicht beachtet hatte. Im Wortlaut des § 6.3 des Mietvertrags haben die Parteien ausdrücklich vereinbart, dass Ermittlung und Verteilung durch messtechnische Ausstattung zur Verbrauchserfassung erfolgen sollen. Offensichtlich war es der Wunsch der Parteien, die Heizkosten sogar ausschließlich verbrauchsabhängig zu regeln. Mit diesem Verständnis des Mietvertrags ist nach Ansicht des BGH eine ergänzende Vertragsauslegung gar nicht nötig.
Vielmehr nützt der BGH die Entscheidung, um darauf hinzuweisen, dass nach § 10 Heizkostenverordnung rechtsgeschäftliche Bestimmungen zwischen den Parteien zulässig sind, die eine Überschreitung der üblichen Quoten der verbrauchsabhängigen Erfassung ermöglichen. Diese sind in §§ 7 und 8 Heizkostenverordnung mit Maximum 70 Prozent nach Verbrauch und Minimum 30 Prozent nach Fläche angesetzt und können einseitig vom Vermieter auf 50 zu 50 abgeändert werden. Im Anschluss an eine schon ältere Entscheidung des OLG Düsseldorf hält der BGH nun erstmals höchstrichterlich fest, dass von diesen Quoten zugunsten der Verbrauchsabrechnung jedenfalls in individueller Vereinbarung und jedenfalls im Gewerberaummietvertrag auch nach oben abgewichen werden darf. Die Parteien können also auch vereinbaren, dass 100 Prozent der Wärmekosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Dies haben die Parteien hier ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart. Eine flächenanteilige Abrechnung, wie sie der Vermieter vorgenommen hat, ist daher nicht vertragskonform. Verbrauchsunabhängige Heizkosten können aufgrund dieser mietvertraglichen Vereinbarung nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall nicht umgelegt werden. Die weitere Frage, ob die Heizkostenverordnung europarechtskonform so ausgelegt werden muss, dass bei einer Wärmerückgewinnungsanlage jedenfalls die Ausnahmevorschrift des § 11 Heizkostenverordnung greift und damit von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung Abstand genommen werden kann, spielte daher für die Entscheidung keine Rolle.

Verwalter­strategie

Die Entscheidung des BGH bezog sich zwar auf einen Gewerbemietvertrag, sie deutet jedoch nirgendwo an, dass für Wohnraum anderes gelten sollte. In einer individuell ausgehandelten Vereinbarung mit dem Wohnraummieter sollte es daher auch möglich sein, bis zu 100 Prozent der Heizkosten nach gemessenem Verbrauch umzulegen.

Umgekehrt hat der BGH leider nicht entschieden, wie solche Heizanlagen abgerechnet werden können, bei denen der Verbrauch wegen der Kopplung mit einer Lüftungsanlage nur schwer zu erfassen ist. Insoweit herrscht weiter gewisse Rechtsunsicherheit. Aufgrund des zwingenden Charakters der Heizkostenverordnung sollte diese bis zu einer entsprechenden Klarstellung des BGH weiter genau beachtet werden.

Foto: © Tiko Aramyan / Shuttestock.com