Trinkwasserinstallationen

Zur Sicherstellung der Trinkwasserhygiene im überalterten  Wohnimmobilienbestand bei energetischen Sanierungen

Die energetische Sanierung von Wohnimmobilien macht auch vor Trinkwasserinstallationen nicht Halt – mit einigen Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft. Nicht nur dass die technische Gebäudeausrüstung vieler Immobilien in die Jahre gekommen ist, auch Energiewende und Gesetzeslage zwingen zum Handeln.

Die Warmwassertemperatur gerät dabei oft als „Energiefresser“ in den Fokus – mit teils umstrittenen Einspartipps, häufig zulasten der Trinkwasserhygiene. Wie aber lässt sich in diesem Bereich Energie einsparen, und was ist bei der Sanierungsplanung zu beachten? Darum soll es hier gehen.

Betreiberverantwortung und Nutzerpflichten

Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) verpflichtet in § 5 Betreiber von Wasserversorgungsanlagen zur Einhaltung bestimmter Höchst- und Grenzwerte sowie der allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.), damit Trinkwasser jederzeit rein und genusstauglich ist. § 31 TrinkwV gibt vor, dass sog. Großanlagen¹ in regelmäßigen Abständen auf Legionellen beprobt werden müssen. Auch Betreiber anderer, kleinerer Anlagen nimmt die TrinkwV mit § 13 in die Pflicht: Generell sind alle Wasserversorgungsanlagen (auch in Einfamilienhäusern) so zu planen, errichten und betreiben, dass sie mindestens dem aktuellen Wissensstand der a.a.R.d.T. entsprechen. Dies beinhaltet auch Inspektion, Wartung und Instandsetzung sowie Sanierung.

Ähnliches gilt für Mieter, denen das Bürgerliche Gesetzbuch in § 536c vorgibt, die Mietsache pfleglich zu behandeln und eventuelle Mängel frühzeitig anzuzeigen.

Energie einsparen bis zur Sanierung

Wenigen Immobilieneigentümern ist bewusst, dass eine Trinkwasserinstallation nicht dafür ausgelegt ist, den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes zu überdauern. So veranschlagt man die Lebenserwartung verzinkter Rohrleitungen im Idealfall – bei kontinuierlicher Instandhaltung und passender Wasserqualität – mit etwa 40 Jahren. Nicht selten sind korrodierte Leitungen die Ursache für massive Wasserschäden im Gebäude oder geminderte Trinkwasserqualität. 

Der Austausch von Trinkwasserleitungen im Bestand ist jedoch finanziell und organisatorisch sehr aufwendig und kann durchaus einige Jahre dauern. Um die Installation bis dahin hygienisch sicher betreiben zu können und bereits Energie einzusparen, gibt es einige Stellschrauben, wobei der bestimmungsgemäße Betrieb zu gewährleisten ist, und zwar durch

• konsequente Instandhaltung aller Anlagen-und Einbauteile,
• regelmäßigen Wasseraustausch aus allen Entnahmestellen, mindestens alle 72 Stunden,
• Einhaltung der erforderlichen Temperaturen von mind. 57 °C an allen Entnahmestellen und 60 °C am Ausgang des Trinkwassererwärmers.

Instandhaltung

Wartungsverträge mit Fachbetrieben sind zwar hilfreich, sie umfassen jedoch häufig nicht alle erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen. Dazu gehören insbesondere die Reinigung des Trinkwassererwärmers sowie die Inspektion und Instandsetzung beweglicher Einbauteile wie Filter, Absperrventile, Rückflussverhinderer und Druckminderer oder auch Enthärtungsanlagen. Ebenso wichtig ist die Kontrolle der Temperatur am Ausgang des Trinkwassererwärmers (60 °C) und dass dieser inklusive Zirkulationspumpe im Dauerbetrieb ohne Nachtabsenkung oder Legionellenschaltung laufen muss.

Überdimensionierte Leitungen und Stagnation

Die in vielen Gebäuden überdimensionierten Wasserleitungen begünstigen aufgrund zu geringer Strömungsgeschwindigkeit die Ablagerung von Schwebstoffen wie Sediment- oder Kalkpartikeln und damit die Bildung von Biofilm als Lebensraum für Bakterien, z. B. Legionellen.

Bakterien im Trinkwasser können sich in ungenutzten Leitungen vermehren und von dort aus durchflossene Stränge ständig mit bakteriellem Nachwuchs impfen. Ungenutzten Leitungsteilen wie Reservestutzen, Ausgussbecken, Totleitungen zu Rohrbelüftern, Reserveleitungen in Dachgeschossen etc. sollte daher besondere Aufmerksamkeit gelten. Ihr Rückbau bis zum zuletzt durchflossenen Leitungsanschluss ist zu empfehlen. Auch Feuerlöschanlagen sind zwingend von der Trinkwasserinstallation zu trennen.

Für leerstehende Wohnungen oder wenig genutzte Entnahmestellen sollte ein Spülkonzept etabliert werden, das den regelmäßigen Wasseraustausch in den Leitungen sicherstellt. Sonst ist zur Absperrung bzw. Abtrennung von der Installation zu raten. Handlungsempfehlungen enthält die Expertenempfehlung VDI/DVQST-EE 3810 Blatt 2.1.

Ebenso wichtig ist es, Bewohner bzw. Nutzer zum regelmäßigen Wasseraustausch anzuhalten, insbesondere wenn in der Vergangenheit bereits Legionellen festgestellt wurden. Zur Aufklärung empfehlen sich Informationen wie das DVQST-Infoblatt „Trinkwasserhygiene für Nutzer“ oder das „Beiblatt Mieter“ als Anlage zum Mietvertrag.

Dämmung von Leitungen

Gar nicht oder unzureichend gedämmte Warmwasserleitungen kühlen schneller aus – mit entsprechendem Energieverlust, vor allem in ungedämmten Verteilleitungen. Die Ertüchtigung der Dämmung in zugänglichen Bereichen ist daher sinnvoll und gut umsetzbar. Das gilt auch für Kaltwasserleitungen, und zwar gegen Erwärmung!

Trinkwassererwärmungsanlagen

Zur Kompensation von Energieverlusten wurden oft großvolumige Speicher installiert oder mit überhöhten Temperaturen betrieben. Es lohnt sich, auf modernere Systeme mit effektiver Steuerung und geringerem Speichervolumen umzusteigen.

Zirkulationssystem und hydraulischer Abgleich

Damit Warmwasser schnell und in der benötigten Menge an die Entnahmestellen gelangt, sind Zirkulationssysteme mit Regulierventilen und Zirkulationspumpe erforderlich. Je höher die Temperaturverluste im Leitungsverlauf, umso größer muss der Volumenstrom sein, den die Pumpe fördern muss. Veraltete Zirkulationspumpen sowie defekte, falsch eingestellte oder fehlende Regulierventile führen zu ungenügendem hydraulischem Abgleich des zirkulierenden Warmwassers, damit zu mehr Energieverbrauch und einem höheren Risiko, dass Legionellen auftreten.

Der Austausch der Zirkulationspumpe gegen ein energieeffizientes, elektronisches Modell ist im Bestand problemlos möglich. Regulierventile sollten zumindest auf ihre Funktion überprüft oder ihr Austausch gegen elektronische, automatisch regulierende Modelle erwogen werden.

Gute Planung zahlt sich aus.

Die nachhaltige Sanierung von Trinkwasserinstallationen erfordert sorgfältige Planung. Grundlage ist eine detaillierte Bestandsaufnahme des Anlagenzustands, wobei kurzfristig erforderliche Sanierungsmaßnahmen festgelegt werden können. Anschließend ist der künftige Bedarf zu ermitteln: Wie viele Entnahmestellen sind tatsächlich erforderlich, wie wird das Gebäude genutzt, welche Anforderungen sind zu erfüllen? Diese Angaben dienen im Raumbuch als Beschaffenheitsvereinbarung für die weitere Planung.

Nutzung regenerativer Energien

Auch beim Einsatz regenerativer Energien müssen die für gesundheitlich sicheres Warmwasser vorgeschriebenen Temperaturen von 60 bzw. 55 °C eingehalten werden. Wärmepumpen oder dezentrale elektrische Warmwasserbereiter wie auch Solarthermie können hier vor allem in der kalten Jahreszeit an ihre Grenzen stoßen, sodass eine Nacherhitzung durch konventionelle Energien erforderlich sein kann.

Um regenerative Energien effizient zu nutzen, sollte die Trinkwassererwärmung möglichst schlank ausgelegt sein: Je weniger Leitungsvolumen desto geringer der Energiebedarf und auch der Energieverlust in den Leitungen. Wassersparende Armaturen wirken in Verbindung mit geringen Rohrleitungsdimensionen wahre Wunder!

Effiziente Stagnationsvermeidung

Um stagnationsbedingte Legionellenbildung zu vermeiden, werden häufig eingeschleifte Installationen geplant – mit der Folge deutlich längerer Rohrleitungen und größerer -volumina, in denen Warmwasser auskühlt bzw. Kaltwasser sich erwärmt und häufiger ausgetauscht werden muss, was Energieverbrauch und Wasserverluste erhöht. Auch Spülstationen oder selbstspülende Armaturen folgen häufig dem eingestellten Rhythmus, unabhängig von der Nutzungsfrequenz der Entnahmestelle, wobei sie u. U. sehr viel Wasser verbrauchen. Der Einsatz stagnationspräventiver Systeme sollte daher detailliert betrachtet und exakt berechnet werden.

Die Folgen der Klimaerwärmung

Mit den klimabedingt steigenden Außentemperaturen wird auch das Kaltwasser versorgerseitig wärmer in die Gebäude eingeführt. Die thermische Trennung zu warmgehenden Leitungen hilft, die zusätzliche Erwärmung der Kaltwasserleitungen innerhalb des Gebäudes in kritische Temperaturbereiche >25 °C zu vermeiden.

Auf dem Laufenden bleiben

Immobilienverwalter stehen vor der ständigen Herausforderung, ihren Pflichten gemäß den geltenden Regelwerken zu erfüllen. Für den regelkonformen Betrieb von Trinkwasserinstallationen rüsten etwa die Trinkwasserhygiene-Schulung gemäß VDI-MT 6023 Blatt 4 – Kategorie FM (Facility Management) oder auch die Fortbildung zur „DVQST-qualifizierten Fachkraft für Trinkwasserhygiene – Betreiber und Arbeitgeber“.

Fazit

Trinkwasserinstallationen unterliegen wie alle technischen Einrichtungen einem Alterungsprozess und sind nicht für den lebenslangen Einsatz im Gebäude geeignet. Ihre energetische Sanierung gleicht einem Spagat: Einerseits soll Energie eingespart werden, andererseits ist der hygienische Betrieb zu gewährleisten – mit entsprechend hohen Temperaturen. Der beste Weg zum geringeren Energieverbrauch führt über eine bedarfsgerechte, schlanke und gut gedämmte Installation mit ausgeglichener Temperaturregulierung sowohl in den Warm- als auch den Kaltwasserleitungen.