Voraussetzungen der Verwalterbestellung

Was war passiert: Die Amtszeit des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft endete am 31.12.2012. Daher beschloss die Eigentümergemeinschaft in einer Versammlung am 11.12.2012 unter TOP 14 A, ihn für die Zeit bis zum 31.12.2017 erneut zum Verwalter zu bestellen. Die Konditionen des Verwaltervertrages standen noch nicht fest. Unter dem weiteren TOP 15 wurde der Beschluss gefasst, den Verwaltungsbeirat mit der Verhandlung des Verwaltervertrages zu beauftragen. Über den Verwaltervertrag sollte dann bis zum 28.2.2013 in einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Falls kein Mehrheitsbeschluss über den ausgehandelten Verwaltervertrag zustandekommen sollte, sollte die Amtszeit des Verwalters am 28.2.2013 enden. Die beiden Beschlüsse zu TOP 14 A und TOP 15 waren nicht miteinander verknüpft. Der Beschluss zu TOP 14 A wurde von den Klägern mit der Anfechtungsklage angegriffen.

Die Meinung des Gerichts: Der BGH entschied, dass die Bestellung des Verwalters unter TOP 14 A bis zum 31.12.2017 ohne eine Regelung zur Verwaltervergütung ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach. Der Beschluss wurde daher aufgehoben und für ungültig erklärt. Nach Auffassung des BGH ist es grundsätzlich erforderlich, in derselben Eigentümerversammlung, in der über die Bestellung des Verwalters beschlossen wird, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages in wesentlichen Umrissen (Laufzeit und Vergütung) zu regeln. Nur unter besonderen Umständen kann davon (übergangsweise) abgewichen werden. Auch wenn hier der bisherige Verwalter erneut bestellt werden sollte, war gerade keine Regelung über die Vergütung getroffen worden, weil der Verwalter nicht zu den bisherigen Konditionen bestellt werden sollte. Darüber sollte der Verwaltungsbeirat mit der Hausverwaltung erst noch verhandeln. Eine auflösende Bedingung und damit feste Verknüpfung zwischen den Beschlüssen zu TOP 14 A und TOP 15 war nicht getroffen worden. Damit war die Mehrheitsentscheidung über die langfristige Bestellung unabhängig von der in TOP 15 getroffenen Einschränkung getroffen worden.

Dokumentation: BGH, Urteil vom 27.2.2015 – V ZR 114/14 = BeckRS 2015, 05565.

Ratschlag für den Verwalter: Auch wenn eine WEG über die Wiederbestellung des Verwalters beschließt, ist ein besonderes Augenmerk darauf zu richten, ob die „groben Eckpunkte“ des Verwaltervertrages bereits feststehen oder auch bei der Bestellung zu regeln sind. Jedenfalls Laufzeit und Vergütung müssen in der Regel beim Beschluss über die Verwalterbestellung geregelt werden. Sofern nicht die alten Konditionen bei einer Wiederbestellung beibehalten werden, ist daher eine Regelung hierüber beim Bestellungsbeschluss zu treffen. Bei einer erstmaligen Bestellung eines Verwalters ist die Festlegung schon deshalb erforderlich, weil mehrere Vergleichsangebote einzuholen sind.

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