Neue Fenster, zusätzliche Wände oder ein zeitgemäßes Badezimmer: gebrauchte Immobilien benötigen oftmals mehr als nur ein Make-over. Die Kosten einer solchen Bausanierung oder Instandsetzung müssen vom Steuerpflichtigen künftig zusammengerechnet werden und sind nicht als Werbungskosten absetzbar. Ein steuerlicher Sofortabzug ist auch laut Bundesfinanzhof (BFH) nicht zulässig.
Der Fall: Herstellungskosten als Werbungskosten absetzen?
In einem aktuellen Fall hatte ein Steuerpflichtiger aus Augsburg in verschiedenen Häusern Wände eingezogen, Bäder saniert und Fenster erneuert. Im Zuge dessen wurden auch einige Schönheitsreparaturen durchgeführt. Für die Arbeiten machte der Immobilienbesitzer Werbungskosten geltend. Das Finanzamt ging jedoch einen anderen Weg und betrachtete die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG). Die Kosten wurden demnach nicht sofort abgezogen, sondern nur im Wege einer Absetzung für Abnutzungen (AfA) geltend gemacht. Das EStG zählt die Kosten einer Instandsetzung jedoch zu den Herstellungskosten einer Immobilie, wenn diese drei Jahre nach dem Kauf erfolgen und die Nettokosten den Kaufpreis um 15 Prozent übersteigen.
Der Immobilienkäufer war jedoch anderer Ansicht und wollte erreichen, dass die Ausgaben für Schönheitsreparaturen nicht als Herstellungskosten betrachtet werden. Der Einspruch beim Finanzamt Augsburg blieb jedoch erfolglos und auch das Finanzgericht München schloss sich dem Urteil des Finanzamts an.
BFH: Kosten einer Sanierung zusammenrechnen
Auch der BFH widersprach der Ansicht des Klägers, hob aber das Urteil des Finanzgerichts München auf Grund fehlender Angaben zu den tatsächlichen Kosten auf. Die vorgenommenen Arbeiten des Käufers sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, da das Gebäude mit den vorgenommen Arbeiten erst wieder vermietbar gemacht und über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessert wurde. Immobilienkäufer müssen künftig alle Kosten einer Sanierung zusammenrechnen, so dass eine Aufteilung der Gesamtkosten nicht zulässig ist.