Verschärfte Inhaltskontrolle bei standardisierten Mietverträgen (sog. Formularklauseln, AGBs).
Die allgemeine Pflicht zu Schönheitsreparatur bei unrenoviert übernommenen Wohnungen umfasst nur Abnutzungen, die der Mieter während der Mietzeit selbst verursacht hat. Bei einer dem Mieter zu Mietbeginn nicht renoviert überlassenen Wohnung ist die Renovierung nicht durch AGBs auf Mieter übertragbar. Das hat aktuell der Bundesgerichtshof entschieden.
Verschärfte Inhaltskontrolle bei standardisierten Mietverträgen (sog. Formularklauseln, AGBs).
Die Pflicht, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, trifft laut Gesetz grundsätzlich den Vermieter. Dieser kann seine Pflicht zwar auf den Mieter abwälzen; nach neuster Rechtsprechung jedoch nur unter noch engeren Voraussetzungen als bisher.
Der BGH stellte klar, dass Mieter nur zu den auf die eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Zur Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung, die durch Abnutzung durch Vormieter entstanden sind, darf der Mieter nur bei Gewährung eines angemessenen Ausgleichs aufgefordert werden. Ansonsten besteht laut Ansicht des Gerichts eine unangemessene Benachteiligung.
Vermieter zur Renovierung verpflichtet
In einem der vom BGH zu entscheidenden Fälle, war der Mieter bei Einzug verpflichtet worden, drei Zimmer zu streichen. Dafür war ihm bei Mietbeginn der Nachlass einer halben Monatsmiete gewährt worden. Der Senat sah darin keinen angemessenen Ausgleich. Denn eine solche Vereinbarung belaste den Mieter über Gebühr. Fehlt es jedoch an einem angemessenen Ausgleich, ist die Vertragsklausel unwirksam und wird durch die gesetzliche Regelungen ersetzt. Folglich ist der Vermieter zur Renovierung verpflichtet.
Bereits durch die seit 2004 einsetzende BGH-Rechtsprechung u.a. zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans, sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen bzw. standardmäßig vorformulierter Klauseln, erheblich verschärft worden. Nunmehr steht fest: eine standardmäßig vorformulierte Klausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, hält einer gerichtlichen Inhaltskontrolle nicht mehr stand und ist unwirksam. Damit sind Renovierungsklauseln bei unrenovierten Wohnungen in der Regel ungültig.
Quotenregelung unwirksam
Die sog. Quotenregelung, nach der der Mieter anteilig Renovierungskosten zahlen muss, wenn die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber entsprechend des vertraglich vereinbarten Fristenplans noch nicht fällig ist, ist nach Ansicht des Gerichts ebenfalls zu ungenau und damit hinfällig.
In Abkehr seiner früheren Rechtsprechung hat der BGH entschieden, dass Mieter dadurch unangemessen benachteiligt werden. Denn der durch die Klauseln zu Schönheitsreparaturen entfallene Kostenanteil ist nicht verlässlich ermittelbar. Mietern muss bei Mietvertragsunterzeichnung verständlich und nachvollziehbar sein, welche Belastungen ggf. noch auf sie zukommen. Dies gilt für renovierte und nicht renovierte Wohnungen gleichermaßen. Im zu entscheidenden Fall war die Quotenregelung unwirksam.
Hat ein Mieter nach der Quotenklausel bereits anteilig bezahlt, obwohl nach aktueller Rechtsprechung dazu keine Verpflichtung bestand, kann er das Geld vom Gericht zurückfordern. Zu beachten ist allerdings, dass eine unwirksame Quotenklausel nicht automatisch die Klausel der Schönheitsreparatur unwirksam werden lässt.
Kein Schadensersatz bei unterlassener Schönheitsreparatur
Weiter entschied das Gericht, dass bei vereinbarten starren Fristen (also die Verpflichtung zur Renovierung nach einer bestimmten Frist, unabhängig vom Zustand der Wohnung), dem Vermieter bei unterlassenen Schönheitsreparaturen kein Schadensersatz zusteht.
Auswirkungen für Vermieter und Mieter
Für die Abgrenzung renoviert / unrenoviert kommt es nach Auffassung des Senats auf den Gesamteindruck der Wohnung zum Zeitpunkt der Überlassung an und ist vom Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Eventuell vorhandene Gebrauchsspuren fallen nur dann ins Gewicht, wenn sie als erheblich anzusehen sind. Damit erhält das Übergabeprotokoll bei der Wohnungsvermietung eine noch größere Bedeutung.
Gravierende Konsequenzen hat die neue Rechtsprechung auch in finanzieller Hinsicht: Mieter können sich freuen, da sie aufgrund der jüngsten Rechtsprechung weniger investieren müssen und somit Geld sparen. Vermieter hingegen könnten häufiger auf den Renovierungsarbeiten sitzen bleiben selbst bei wirksam vereinbarten Renovierungsklauseln. Sie sind verpflichtet eine renovierte Wohnung zu übergeben, können aber nicht davon ausgehen, dass der Mieter (zum Beispiel bei vorzeitigem Auszug), die Abnutzungsspuren beseitigt.