Mit Urteil vom 5. Dezember 2014 (Aktenzeichen V ZR 5/14) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass eine individuelle Rechtsverfolgung gegen Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr zulässig ist, wenn die Eigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass Abwehransprüche gemeinschaftlich, also durch den rechtsfähigen Verband, geltend gemacht werden sollen.
Der Fall
Kläger und Beklagter sind Wohnungseigentümer in einer größeren WEG in Nürnberg. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Der Kläger regt sich hierüber auf und verklagte ein Miteigentümer. Der Kläger stützt seine Unterlassungsklage auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums (Lärmbelästigung, Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren). Amtsgericht und Landgericht halten seine Klage für unzulässig, weil die Eigentümerversammlung am 14. Mai 2011 mehrheitlich beschlossen hatte, dass die den Eigentümern möglicherweise zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche gegen die Prostitution im Objekt durch den Verband geltend gemacht werden sollen. Beide Instanzen wiesen die Klage daher ab. Das Landgericht Nürnberg-Fürth als Berufungsgericht ließ die Revision zum BGH zu, um die umstrittene Frage, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum betreffende Störungsabwehransprüche geltend machen dürfen, höchstrichterlich klären zu lassen.
Die Entscheidung
Der BGH bestätigt die Rechtsauffassung der Vorinstanzen. Die Klage war unzulässig. Zwar stehe es grundsätzlich jedem einzelnen Eigentümer frei, Unterlassungsansprüche im eigenen Namen geltend zu machen. Eine Ermächtigung der Versammlung oder des Verwalters brauche er hierfür nicht. Allerdings könne ein Konkurrenzverhältnis entstehen, wenn die Eigentümer mehrheitlich eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung durch den Verband beschlössen. Gehe es hierbei um Beeinträchtigungen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, entstehe durch den Mehrheitsbeschluss eine Sperrwirkung für die konkurrierende Klage des einzelnen Eigentümers. Dieser dürfe daher allenfalls dann parallel oder allein klagen, soweit seine Klage Beeinträchtigungen seines Sondereigentums beträfen, also nicht Beeinträchtigungen im gemeinschaftlichen Eigentum. Solche Beeinträchtigungen des Sondereigentums (z.B. Lärmbeeinträchtigung in der klägerischen Wohnung, Wohnungstür direkt gegenüber der Pufftür, klingelnde Freier, die sich in der Tür irren), waren im vorliegenden Fall jedoch vom Kläger nicht geltend gemacht worden. Daher war die Klage insgesamt unzulässig.
Der BGH stützt seine Auffassung u.a. auf den Schuldnerschutz. Dieser solle davor bewahrt werden, von verschiedenen Eigentümern mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung in Anspruch genommen zu werden. Werde die Klage hingegen zentral vom Verband geführt, seien Ermessens-, Beurteilungs- und somit letztlich Verhandlungsspielräume für ein einheitliches Ergebnis eröffnet.
Auch den Fall der Untätigkeit des Verbandes bezieht der BGH in seine Überlegungen ein: Setze der rechtsfähige Verband den gefassten Beschluss über die Prozessführung gegen die Prostitution nicht um, erhebe er also die vorgesehene Klage nicht zeitnah, könne ein einzelner Eigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass die Klage eingereicht wird. Freilich kann dies bei ablehnender Haltung des Verbandes bedeuten, dass der Störer sich ins Fäustchen lacht und Zeit gewinnt, bevor er auf Unterlassung verklagt wird, weil zunächst der Prozess auf Durchführung des Beschlusses geführt werden muss.
»Fazit für den Verwalter«
Beschwert sich ein Eigentümer beim Verwalter über Lärm, Dreck, Verstöße gegen die Teilungserklärungen oder sonstige Beeinträchtigungen, darf der Verwalter ihn grundsätzlich darauf verweisen, im eigenen Namen und ohne Zutun der Gemeinschaft Abwehransprüche geltend machen zu dürfen, und zwar sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. In vielen Fällen aus der täglichen Praxis kann es empfehlenswert sein, zwei Streithähne insofern auf einen internen Zweikampf zu verweisen.
Gehen dagegen mehrere, vor allem gleich lautende Beschwerden beim Verwalter ein, sollte er die Thematik auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen, um darüber abstimmen zu lassen, ob eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung durch den Verband mehrheitlich gewollt ist.
Wichtig zu wissen ist, dass dem Verband nicht der Abwehranspruch übertragen wird (dafür bedürfte es einer Abtretung), sondern er lediglich die Rechtsverfolgung für die eigentlichen Anspruchsinhaber (die Eigentümer), die also auch Anspruchsinhaber bleiben, übernimmt. Der Verband macht im eigenen Namen die fremden Ansprüche der Eigentümer geltend. Prozessual nennt sich das Prozessstandschaft.
Die Unterscheidung des BGH deutet an, dass sowohl aus dem gemeinschaftlichen Eigentum als auch dem Sondereigentum Abwehransprüche herzuleiten sind. Soweit eine Beeinträchtigung das Sondereigentum betrifft, beispielsweise durch Trittschallbeeinträchtigungen aus der Wohnung über dem betroffenen Sondereigentümer, kann diesem die Prozessführungsbefugnis nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung entzogen werden. Denn der Abwehranspruch für Störungen des Sondereigentums folgt aus dem Sondereigentum (Alleineigentum) und ist nicht identisch mit dem Abwehranspruch für Störungen des Gemeinschaftseigentums (Miteigentum).
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft Hamburg
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