Gemeinschaftsordnung, Öffnungsklauseln und Kostenverteilungsschlüssel

Enthalten Gemeinschaftsordnungen vereinbarte Öffnungsklauseln, können bestehende Kostenverteilungsschlüssel abgeändert werden. Dies kann etwa in Betracht kommen, wenn die geltende Klausel sehr umfangreich ist und dem Wohnungseigentümer die Kosten der Instandsetzung für konstruktive und abdichtende Bauteile auferlegt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit einem Fall beschäftigt, in dem ein Versuch fehlschlug, diese weite Regelung zu beschränken.

Mit Urteil vom 16.09.2016 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 3/16 ließ der Bundesgerichthof (BGH) zum nunmehr wiederholten Male offen, ob ein verpasstes qualifiziertes Mehrheitserfordernis im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel zur Nichtigkeit oder nur zur Anfechtbarkeit eines Mehrheitsbeschlusses führt. Dieser Klärung darf man also weiter mit Spannung entgegensehen. Interessant ist das Urteil trotzdem, da der BGH zu der dort vereinbarten Kostentragungsregelung eine praxisrelevante Auslegung liefert.  

Der Fall

In der dortigen Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) heißt es unter

§ 4 Lasten und Kosten

1. „(…) Jeder Wohnungseigentümer trägt außerdem die Kosten der Instandhaltung und –setzung sämtlicher Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums allein, an denen er den Alleinbesitz hat. Dazu zählen z. B. Balkone, Dachterrassen und Loggien, Außenfenster, Wohnungsabschlusstür, Rollläden, Leitungen, Heizkörper samt Thermostatventilen, Heiz- und Warmwassermessgeräten, soweit diese nicht ohnedies Sondereigentum sind.(…)“

§ 10 Öffnungsklausel

„Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, die bestehende Gemeinschaftsordnung, spätere Vereinbarungen einschließlich etwaiger Sondernutzungsrechte und abdingbare gesetzliche Bestimmungen durch Beschluss mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer auch ohne sachlichen Grund zu ändern (…).″

Im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.05.2014 ist zu TOP 9 Folgendes aufgeführt:

„Unter Bezugnahme auf die TE § 4 Pkt. 1 wird vereinbart, dass die Eigentümer die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten an oder auf den Balkonen, Terrassen und Loggien tragen, davon ausgenommen sind die konstruktiven sowie die abdichtenden Bestandteile.

Abstimmungsergebnis: (…)

Ja-Stimmen:              56711 MEA von 100000 MEA

Nein-Stimmen:           4878   MEA von 100000 MEA

Enthaltungen: 8723   MEA von 100000 MEA

Damit ist der Antrag mit Stimmenmehrheit angenommen.″

Gegen den Beschluss wenden sich die Klägerinnen mit der Anfechtungsklage. Sie führen aus, dass die erforderliche Mehrheit nicht erreicht war, da Einstimmigkeit erforderlich gewesen sei. Auf die Öffnungsklausel in § 10 TE kommen sie innerhalb der Klagebegründungsfrist nicht zu sprechen. Das Protokoll haben sie mit der Klageschrift eingereicht. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht wollte die Berufung wegen offenkundiger Aussichtslosigkeit durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Zivilprozessordnung (ZPO) zurückweisen, mit dem Rechtsmittel also „kurzen Prozess“ machen. Auf die Anhörungsrüge der Klägerinnen hin hat es jedoch das Verfahren fortgesetzt, die Berufung durch Urteil zurückgewiesen, immerhin aber die Revision nach Karlsruhe zugelassen.

Die Entscheidung

Der BGH kassierte die Urteile der Vorinstanzen und gibt der Anfechtungsklage statt: Der zu TOP 9 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt. Der Beschluss sei in jedem Falle anfechtbar gewesen, weil die erforderliche qualifizierte Mehrheit verpasst wurde. Der lediglich mit einfacher Stimmenmehrheit verkündete Beschluss genüge den Erfordernissen der vereinbarten Öffnungsklausel des § 10 TE nicht. Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen mussten die Klägerinnen nicht innerhalb der zweimonatigen Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG das Fehlen der in der Öffnungsklausel vorgesehenen Mehrheit von ¾ der stimmberechtigten Wohnungseigentümer explizit beanstanden. Bei verständiger Würdigung war nämlich hinreichend zum Ausdruck gekommen, dass es den Klägerinnen nach dem fristgerecht unterbreiteten Lebenssachverhalt im Kern um zwei Fragen gegangen war, nämlich einerseits, ob der Beschluss die Teilungserklärung ändere und zweitens, ob er die hierfür erforderliche Zustimmung unter den Wohnungseigentümern gefunden habe.

In dem angegriffenen Beschluss sieht der BGH eine Änderung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung), da die bestehende Regelung in einem umfassenden Sinne zu verstehen sei; eine Einschränkung hinsichtlich der konstruktiven sowie der abdichtenden Bestandteile lasse sich dem klaren Wortlaut der Klausel des § 4 Nr. 1 TE nicht entnehmen; insbesondere folge eine solche Einschränkung nicht aus der Bezugnahme auf den „Alleinbesitz“ in dem ersten, allgemeinen Teil der Klausel. Der zweite Teil der Klausel lasse nämlich keinen Zweifel daran, dass die Kosten, die mit der Unterhaltung der dort explizit geregelten Teile des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden seien, insgesamt denjenigen Wohnungseigentümern zur Last fallen sollten, deren Nutzen sie vornehmlich dienten. Durch den Beschluss gemäß TOP 9 sei hingegen versucht worden, die Kostentragungspflicht für die konstruktiven und abdichtenden Bestandteile künftig vom Sondereigentümer auf die Gemeinschaft zu verlagern.

Fazit für den Verwalter

Der Fall spielte in Berlin, also einer Stadt mit viel Wohnungseigentum und vielen professionellen Wohnungseigentumsverwaltern. Verwunderlich ist, dass zu TOP 9 „vereinbart″ wurde, die vorhandene Gemeinschaftsordnung per Beschluss zu ändern. Die Vereinbarung war das falsche Regelungsinstrument, da § 10 TE eine Öffnungsklausel enthielt. Die beabsichtigte Änderung (Einschränkung) der weit gefassten Kostenverteilungsregelung des § 4 Nr. 1 TE konnte und musste mithin per Mehrheitsbeschluss erfolgen und nicht per Vereinbarung. Bei korrekter Vorgehensweise hätte der Verwalter dies erkennen und am Ende der Auszählung der Stimmen die Ablehnung des Beschlussantrages verkünden müssen. Denn die nach der Öffnungsklausel erforderliche qualifizierte Stimmenmehrheit war offenkundig verpasst worden. Lediglich 56% statt erforderlicher 75% stimmten für den Beschlussantrag.

Die hier streitgegenständliche Öffnungsklausel in § 10 TE verlangte eine Mehrheit von Dreiviertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, also nicht etwa nur der in der Versammlung vom 26.05.2014 persönlich anwesenden oder durch Vollmacht wirksam vertretenen Eigentümer. Auch dies muss ein professioneller Verwalter wissen.

Von § 49 Abs. 2 WEG wurde trotz des nicht unerheblichen Rechtsanwendungsfehlers kein Gebrauch gemacht.