Wohnungseigentümer hat Anspruch auf plangerechte Herstellung auch auf Kosten der WEG
Die Grenzen des Sondereigentums in einer Wohnungseigentümeranlage bestimmen sich nach dem Grundbuch. Das gilt auch dann, wenn ein veralteter Aufteilungsplan aus Versehen in Grundbuch aufgenommen und die tatsächliche Bauweise jahrelang nicht bemängelt wurde. Auch wenn es um die Abtrennung zwischen Sondereigentum geht, ist die erstmalige planmäßige Herstellung dessen Aufgabe aller Eigentümer, so der BGH. Beschließen die Eigentümer die plangerechte Herstellung, müssen die Betroffenen den Umbau dulden und die Kosten gemeinschaftlich tragen.
Der Fall
Ein Wohnungseigentümer verlangt von den übrigen Mitgliedern der WEG die Verlegung einer Wand entsprechend des Aufteilungsplans, wie er im Grundbuch aufgenommen wurde. Beim Bau des Gebäudes war 1972 von den ursprünglichen Bauplänen hinsichtlich den Kellerräumen abgewichen worden, um einen Fensterzugang für den innenliegenden Kellerraum zu schaffen. 1984 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt, wobei hierfür die ursprünglichen Baupläne herangezogen wurden. Das führte dazu, dass im Grundbuch nicht die tatsächliche Bauausführung der Kellerräume aufgezeichnet war. Der klagende Eigentümer hatte im Jahre 2011 Sondereigentum an einer Wohnung und dem betroffenen Kellerraum erworben. Dieser entsprach in seiner tatsächlichen Größe knapp 4 qm weniger als im Grundbuch vermerkt. Er beantragte in einer Eigentümerversammlung 2013 einen Beschluss, um den erworbenen Kellerraum in den sich aus dem Aufteilungsplan ergebenden Grenzen herzustellen. Der Antrag wurde abgelehnt. Der Eigentümer erhob in der Folge Anfechtungsklage und verlangte auch die Feststellung, dass die Kosten der Herstellung von der WEG zu tragen seien.
Die Entscheidung
Der BGH gab dem Kläger Recht und entschied, dass der angefochtene Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Der Eigentümer habe einen Anspruch auf die plangerechte Herstellung des erworbenen Kellerraumes.
Dem liegt zugrunde, dass sich die Abgrenzung des Sondereigentums nicht nach der tatsächlichen Bauausführung sondern alleine nach der in vollem Umfang überprüfbaren Grundbucheintragung bestimmt. Die tatsächliche Bauausführung hingegen stellt, unabhängig von ihrem Ausmaß, einen Umstand außerhalb des Grundbuchs dar, der nicht für jedermann erkennbar ist und daher nicht herangezogen werden könne. Der Eigentümer verlange zu Recht die Herstellung des ursprünglichen Kellerraumes.
Im zu entscheidenden Fall entsprach die Trennwand zwischen den Kellerräumen nicht dem Aufteilungsplan, dem die ursprüngliche Planung zugrunde gelegt und im Grundbuch verzeichnet wurde. Sie ist damit planwidrig.
Konsequenz
Der Eigentümer hat Sondereigentum an den Kellerraum in den von dem Aufteilungsplan vorgegebenen Grenzen erworben. Dem steht auch nicht entgegen, dass bis zum Jahre 2012 niemand einen Umbau in Erwägung gezogen oder dass der Kläger bei Vertragsschluss den verkleinerten Keller besichtigt habe.
Das Gericht vertritt die Auffassung, dass die erstmalige plangerechte Herstellung von zwei Sondereigentumseinheiten Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist. Es kommt auch nicht darauf an, ob die betreffende trennende Wand Gemeinschaftseigentum oder gemeinsames Sondereigentum" ist oder die veralteten Bauunterlagen aufgrund eins Versehens verwendet wurden. Daher ist auch die Entfernung der Trennwand Aufgabe aller.
Beschließen sie die plangerechte Herstellung der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaftlich mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 WEG, so müssen die davon betroffenen Eigentümer ab diesen Zeitpunkt den Umbau dulden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nach Auffassung des Gerichts die erstmalige plangerechte Herrichtung keine bauliche Veränderung darstellt. Dies gilt auch für den Fall, dass ein Gebäude zunächst planwidrig erstellt wurde und sodann diese Planwidrigkeit aufgehoben wird.
Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) stehe diesem Beschluss nicht entgegen, da die Erfüllung weder unzumutbar sei noch würden dadurch unverhältnismäßige Kosten entstehen.
Fazit
Eine Beschlussfassung über die Durchführung einer solchen Instandsetzungsmaßnahme ist ordnungsgemäß und erforderlich. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, den Beschluss umzusetzen. Dafür muss er sich Vergleichsangebote einholen, prüfen und den Auftrag entsprechend erteilen.