Der Fall
Eine Vermieterin schloss im Jahr 2013 einen Mietvertrag für eine Wohnung mit sieben Zimmern mit insgesamt sechs Personen der Jahrgänge 1979 bis 1988. Noch vor Vertragsschluss war einer der in dem vorgedruckten Mietvertragsformular bereits aufgeführten potentiellen Mieter handschriftlich durch eine andere Person ersetzt worden. Eine ausdrückliche Regelung über den künftigen Wechsel von Mietern enthielt der Mietvertrag nicht. Mit einem Nachtrag zum Mietvertrag wurde im Jahr 2017 vereinbart, dass fünf Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und dafür sechs andere Personen eintreten und die Miete um 240 Euro monatlich erhöht wird. In einem weiteren Nachtrag wurde vereinbart, dass einer der neu eingetretenen Mieter wieder aus dem Mietverhältnis ausscheidet und das Mietverhältnis stattdessen mit einer neu eintretenden Person fortgesetzt wird.
Nun verlangten die Mieter von der Vermieterin, erneut einem Austausch von Mietern zuzustimmen. Wiederum sollten vier Personen aus dem Vertrag ausscheiden und durch vier andere ersetzt werden. Diese wohnten auch bereits als Untermieter in der Wohnung anstelle der vier Personen, die aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollten. Nun war jedoch die Vermieterin mit einem nochmaligen Austausch von Mietern nicht einverstanden.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts hatten die Mieter im Rahmen des laufenden Mietverhältnisses keinen Anspruch auf Zustimmung zur Auswechslung von vier Mietern. Einem Vermieter sei es aus Gründen der Vertragsautonomie auch dann nicht zuzumuten, Mieterwechseln zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsschluss gewusst habe, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft bilden wollten. Die Interessen der Mitglieder einer WG könnten regelmäßig durch Untervermietungen hinreichend gewahrt werden. Sie seien deshalb nicht zwingend auf eine Änderung des Hauptmietvertrags angewiesen. Der hierdurch entstehende WG-interne Aufwand sei ihnen zumutbar gewesen.
Die Entscheidung
Auch die Revision hatte keinen Erfolg, denn auch nach Ansicht des BGH ergebe sich weder aus den vertraglichen Vereinbarungen noch aus gesetzlichen Nebenpflichten ein Zustimmungsanspruch gegen den Vermieter. Sofern ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung enthalte, so der BGH, sei im Wege einer interessengerechten Auslegung zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehe. Nach den Ausführungen des BGH könne nicht allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, auf einen derartigen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden. Hierfür bedürfe es weiterer konkreter Anhaltspunkte. Dies sei dann anzunehmen, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben könne. Dies könne zwar insbesondere bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, grundsätzlich der Fall sein. Jedoch habe sich der Vermieter bewusst nicht für eine konkrete vertragliche Lösung entschieden. Im Ergebnis hatten hier laut BGH die konkreten Umstände nicht ausgereicht, um einen allgemeingültigen Mietertausch darin zu sehen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. April 2022, Az. VIII ZR 304/21
Vorinstanzen:
LG Berlin, Urteil vom 18. August 2021, Az. 64 S 261/20
AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 17.