Wird der Stromverbrauch der in einem Mehrfamilienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, kommt in der Regel das Vertragsverhältnis zwischen Stromversorger und Mieter zustande und nicht mit dem Hauseigentümer.
Der Fall
Ein Energieversorger verlangt von einem Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die Zahlung von Stromkosten für eine in dem Haus gelegene vermietete Wohnung in einem bestimmten Zeitraum sowie die Erstattung der Kosten für einen erfolglosen Sperrversuch. Der Stromverbrauch wurde über Zähler erfasst, die jeweils einer bestimmten Wohnung in dem Anwesen zugeordnet sind. Mit den Mietern der Wohnung war mietvertraglich vereinbart, dass diese mit dem Versorger direkt einen Vertrag über die Stromversorgung abschließen. Die Klage auf Zahlung gegen den Hauseigentümer hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Die Begründung: Das Leistungsangebot des Stromversorgers auf Abschluss eines entsprechenden Stromlieferungsvertrages habe sich nicht an den Hauseigentümer gerichtet, sondern an die Mieter der Wohnung, die mit einem eigenen Zähler ausgestattet war.
Die Entscheidung
Die eingelegte Revision blieb erfolglos. Der Bundesgerichtshof führt in seinen Entscheidungsgründen aus, dass in dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens grundsätzlich eine Realofferte zu sehen ist, die von demjenigen angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt. Dieser Rechtsgrundsatz trägt der Tatsache Rechnung, dass in der öffentlichen leitungsgebundenen Versorgung die angebotenen Leistungen vielfach ohne einen schriftlichen oder mündlichen Vertrag in Anspruch genommen werden. Empfänger des Leistungsangebotes des Versorgungsunternehmens ist typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Anschluss am Übergabepunkt ausübt, was auch ein Mieter oder Pächter sein kann. Es ist laut BGH dabei auch unerheblich, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist oder nicht. Bei der vorzunehmenden Bestimmung des Angebotsadressaten kommt es maßgebend darauf an, wer den Strom verbraucht. Diese Möglichkeit hat bei einer vermieteten Wohnung typischerweise der Mieter aufgrund der ihm eingeräumten Nutzungsbefugnis der Räumlichkeiten und der darin liegenden Versorgungsanschlüsse. In Anwendung dieser Grundsätze ist der Versorgungsvertrag über den Stromverbrauch jedenfalls nicht mit dem Hauseigentümer zustande gekommen. Denn dieser hatte gerade nicht die Möglichkeit, über den in der vermieteten Wohnung gelegenen Zähler Strom zu verbrauchen. Der Vermieter musste somit auch nicht die Zurverfügungstellung der Energie als eine an ihn gerichtete Realofferte verstehen. Letztlich spielt es auch keine Rolle, dass der Hauseigentümer die Verfügungsgewalt über den Hausanschluss besitzt oder auch Inhaber des Netzanschlusses ist. Für die Frage, mit wem ein Stromlieferungsvertrag zustande kommt, ist einzig relevant, dass die Energie in einer mit eigenem Zähler ausgestatteten Wohnung bereitgestellt und entnommen wird.
BGH, Urteil vom 27. November 2019, Az. VIII ZR 165/18
Vorinstanzen:
LG Itzehoe, Urteil vom 8. Mai 2018, Az. 1 S 116/17
AG Meldorf, Urteil vom 26. September 2017, Az. 93 C 415/17