Ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen.
Die Fälle
Im ersten Fall wurde dem Mieter einer Wohnung in Berlin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Nachdem das Amtsgericht der Räumungsklage des Vermieters stattgab, erwarb der Mieter während des Berufungsverfahrens unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung in Berlin. Hierfür verlangte der Makler eine Provision in Höhe von ca. 29.540 Euro. Die Parteien des Rechtsstreits einigten sich sodann auf einen Räumungsvergleich, worin sich der Mieter zum Auszug bis Ende Februar 2016 verpflichtete. Der Vermieter realisierte daraufhin den behaupteten Eigenbedarf nach Auszug des Mieters nicht. Der ehemalige Mieter verlangt nun Schadensersatz für die aufgewendeten Maklerkosten und stützt seinen Anspruch auf die Behauptung, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen. Anders als das Amtsgericht hat das Berufungsgericht dem Begehren des Mieters stattgegeben mit der Begründung, der Mieter könne vom Vermieter wegen Verletzung der nachvertraglichen Treuepflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) auch die für den Ersatzwohnungskauf angefallenen Maklerkosten verlangen. Das Landgericht führt dazu aus, der Vermieter habe sich pflichtwidrig verhalten, indem er den Mieter nicht über den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs informierte, so dass zu dem erstattungsfähigen Schaden auch die für die Vermittlung der Eigentumswohnung angefallenen Maklerkosten zählten. Es könne keinen Unterschied machen, ob sich der Mieter entscheide Eigentum zu erwerben oder wieder eine Wohnung anzumieten.
Im zweiten Fall begehrte der Mieter ebenfalls den Ersatz von Kündigungsfolgeschäden. Nachdem das Mietverhältnis der Parteien durch verschiedene Streitigkeiten bereits belastet war, kündigte der Mieter das Mietverhältnis fristlos und kaufte unter Einschaltung eines Maklers ein Einfamilienaus. Die hierfür angefallenen Maklerkosten in Höhe von ca. 13.000 Euro verlangte er neben weiteren Kosten von seinem Vermieter als Schadensersatz. Das Berufungsgericht hatte in diesem Fall der Klage des Mieters nicht stattgegeben und führte dazu aus, dass nur solche Schäden zurechenbar seien, die bei Anmietung einer Ersatzwohnung in der Nähe der bisherigen angefallen wären. Im vorliegenden Fall habe aber der Mieter anlässlich der Kündigung seine Lebensumstände so verändert, dass die in der Folge getätigten Aufwendungen nicht mehr zurechenbar auf die Pflichtverletzung des Vermieters seien.
Die Entscheidungen
Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen entschieden, dass die von den jeweiligen Mietern zwecks Erwerbs einer Eigentumswohnung beziehungsweise eines Einfamilienhauses aufgewandten Maklerkosten keinen erstattungsfähigen Schaden darstellen. Nach Ansicht des BGH sei zwar der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung bzw. einem Haus noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine Pflichtverletzung des Vermieters. Denn es sei nicht fernliegend, dass die Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nehmen, ihre Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einzuschalten.
Jedoch seien die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Eine Haftung des Vermieters bestehe nur für äquivalente und adäquate Schadensfolgen. Der entstandene Schaden müsse in einem inneren Zusammenhang mit dem Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bei den Maklerkosten nicht der Fall sei. Denn die Mieter hätten mithilfe des Maklers nicht nur ihren Besitzverlust an der Mietwohnung ausgeglichen, sondern seien im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung als Mieter Eigentümer geworden. Anders als bei einem Mieter bestehen bei einem Eigentümer hinsichtlich der Nutzung seiner Wohnung keine vertraglichen Bindungen. Zudem sei dieses Nutzungsrecht nicht zeitlich begrenzt. Bei einem Abschluss eines Mietvertrags sei dem Mieter die Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts bewusst. Erwirbt er eine Wohnung bzw. ein Hausanwesen zu Eigentum, verfolgte er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher.
BGH, Urteile vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18
Vorinstanzen:
VIII ZR 238/18
Landgericht Berlin, Urteil vom 18. Juni 2018 – 64 S 24/18
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 20. Dezember 2017 – 234 C 97/17
VIII ZR 371/18
Landgericht Stuttgart, Urteil vom 22. Oktober 2018 – 4 S 64/17
Amtsgericht Ludwigsburg, Urteil vom 11. Januar 2017 – 9 C 570/15