Das Amtsgericht Hannover hatte einen WEG- / Eigentümerstreit zu entscheiden. Das Urteil verdeutlicht nochmal, welche Umstände bei der Berechnung der Verjährungsfrist von Bedeutung sind, wenn es um die Verjährung von Erstattungsansprüchen geht.
Der Fall
In einer WEG waren Fenster auszutauschen. Nachdem die klagenden Wohnungseigentümer 2005 und 2006 beschlossen hatten, die Kosten jeweils zur Hälfte von der WEG und den Eigentümer tragen lassen zu wollen, ließ die WEG 2007 ein Fenster erneuern. Entsprechend der Beschlusslage beglichen Wohnungseigentümer ihren Teil der Rechnung. 2011 erfuhren die Eigentümer, dass die Kostenverteilungsbeschlüsse nichtig waren und die WEG zwischenzeitlich die Kosten vollständig übernommen hatte. 2014 beantragten die Eigentümer die Rückerstattung ihrer Ausgaben von der WEG. Weil dieser Antrag abgelehnt wurde, erhoben sie Klage und beantragten die Verurteilung der WEG zur Kostenbegleichung. Die Klage hatte keinen Erfolg. Das Gericht stellte klar, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, die Rückzahlung der Kosten für den Fensteraustausch aus dem Jahre 2007 abzulehnen. Denn dieser Anspruch war bereits Ende des Jahres 2010 verjährt.
Die Konsequenzen
Es lag ein Fall der Geschäftsführung ohne Auftrag vor. Erstattungsansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag unterliegen genauso der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren wie Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung. Entsprechend beginnt die Frist mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Umständen Kenntnis erlangt, die den Anspruch zugrunde liegen bzw. ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Das Gericht stellte klar, dass nicht die Kenntnis über die Rechtslage maßgeblich ist.
Für die betroffenen Eigentümer hieß das: da der Anspruch auf Kostenerstattung mit Einbau des Fensters 2007 entstanden war, hatten sie ab diesem Zeitpunkt Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen. Sie hätten schon in gleichem Jahr eine rechtliche Einschätzung der Kostenverteilung einholen können. Damit begann die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres 2007 zu laufen. Dass sie erst 2011 erfuhren, dass die früheren Beschlüsse nichtig waren und dass die WEG die Kosten vollständig trug, ist für den Verjährungsbeginn unbedeutend. Denn diese Umstände beziehen sich nur auf die Rechtslage. Aber Kenntnisse über die Rechtslage sind für den Beginn der Verjährung nicht erheblich.
Fazit
Für WEG, Verwalter und Wohnungseigentümer folgt daraus: Vorsicht bei Erstattungsansprüchen! Alleine das Wissen oder das fahrlässige Nichtwissen über Umstände, die zu einem Rechtsanspruch führen können, sind für die Berechnung der Verjährungsfrist relevant. Daher ist schon bei der Entstehung von Ansprüchen einer WEG auf Rückzahlung von Kosten (zum Beispiel wegen Ein- oder Umbauten) eine rechtliche Einschätzung empfehlenswert.