Die virtuelle Eigentümerversammlung kommt

Neben der Präsenzversammlung und der hybriden Versammlung wird die virtuelle Versammlung eine weitere Versammlungsoption. Zur Ausübung kommt es nur, wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in einer Wohnungseigentümerversammlung dafür votieren. Der entsprechende Beschluss gilt dann zunächst für drei Jahre. Außerdem müssen Wohnungseigentümergemeinschaften, die vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen (§ 23 Absatz 1a WEG), bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchführen. Darauf kann durch einstimmigen Beschluss jedoch verzichtet werden. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt allerdings nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (§ 48 Absatz 6 WEG). Die Übergangsregelung erfasst ausdrücklich nicht solche Beschlüsse, die bereits vor der neuen Gesetzesregelung auf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer beruhen.

Was bedeutet das? 

Der VDIV Deutschland begrüßt den Beschluss, spiegelt er die Realität wider. Der vereinfachte Einbau von Steckersolargeräten und die gesetzliche Normierung der virtuellen Versammlung waren überfällig. Bereits während der Corona-Pandemie wurden sehr gute Erfahrungen mit der virtuellen Versammlungsform gemacht. Gleichzeitig zeigte die Pandemie, dass dort, wo keine Versammlungen durch die Notstandsgesetzgebung des Bundes zustande kamen, keine Entscheidungen im Sinne der Wohnungseigentümer und zur Erhaltung oder energetischen Sanierung der Gebäude getroffen werden konnten. Zudem konnten etliche Förderprogramme durch Wohnungseigentümer nicht in Anspruch genommen werden. Im Blick hat die Bundesregierung aber auch nicht nur zeitnahe Entscheidungen und die Möglichkeit, öfter unterjährig als Gemeinschaft zusammenzukommen, auch der zunehmende Fachkräftemangel wurde berücksichtigt. Zu einem modernen Berufsbild gehören eben heute auch digitale Instrumente und die Möglichkeit, flexibel aus dem Home Office zu arbeiten oder als Eigentümer sich virtuell innerhalb der Gemeinschaft auszutauschen. Die exorbitante Zunahme an „verwalterlosen Gemeinschaften“ ist vor allem Ausdruck des Fachkräftemangels und fehlender virtueller Instrumente.

Zeitnahe Entscheidung & breite Mitbestimmung & Sanierungsschub & Praxisnähe

Das von den Gegnern der virtuellen Versammlung immer wieder vorgetragene Schein-Argument, hybride Versammlungen würden ausreichen, da diese preiswert umzusetzen sind und auch Eigentümer teilhaben lässt, die nicht internetaffin sind, ist irreführend. Die Praxis zeigte, dass diese Versammlungsform unkommunikativ und zu teuer ist und daher von den Gemeinschaften nicht angenommen wurde. Mehr Personal, mehr Technik, mehr Anmietung von Räumlichkeiten. Sofern Eigentümerinnen und Eigentümer keine Möglichkeit der Internetteilnahme haben sollten, steht es Ihnen zukünftig frei, auch bei einem anderen Eigentümer oder einen anderen Eigentümerin aus der Gemeinschaft an der virtuellen Versammlung teilzunehmen. Das Gesetz sieht dies ausdrücklich vor. Sofern die Verwaltung entsprechend ausgestattete Räumlichkeiten hat, könnten diese auch genutzt werden. Unbenommen davon bleibt, dass Eigentümerinnen und Eigentümer wie bisher auch das Recht der Vollmachtübertragung ausüben können.