Der gemeinsame Kredit einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Instrument zur Finanzierung umfangreicher Maßnahmen aufgrund des hohen (energetischen) Sanierungsbedarfs deutscher Wohnimmobilien immer häufiger alternativlos.
Denn: Eine wiederholte Erhebung von Sonderumlagen kann innerhalb einer Gemeinschaft zu sozialen Härten führen. Ein WEG Kredit vermeidet dagegen Notverkäufe, Zwangsmaßnahmen bei Zahlungsrückständen oder die Aufnahme teurer Privatkredite einzelner finanziell schwächer gestellter Miteigentümer.
Doch eine Frage bereitet vielen Eigentümern, Verwaltern und Beiräten Bauchschmerzen und erreicht uns als Finanzierungsspezialisten immer wieder: Was, wenn ein Miteigentümer den auf ihn entfallenden Anteil nicht mehr zahlen kann?
Hier können wir beruhigen: Das deutsche Recht bietet eine Reihe von Möglichkeiten und Mechanismen, die die Gemeinschaft vor Zahlungsausfällen wirksam abschirmen.
Zahlungsausfall bei WEG Kredit: Ein Zahlenbeispiel
Eine WEG, bestehend aus 10 Eigentümern, nimmt einen Kredit über 100.000 Euro auf. Die Rückzahlung erfolgt über 10 Jahre als Volltilgung bei einem Zinssatz von 4,5%.
- Monatliche Gesamtrate: 1.030 Euro bestehend aus Zins und Tilgung
- Anteil pro Eigentümer: 103 Euro / Monat
Fällt ein Eigentümer aus und zahlt 24 Monate lang nicht, ergibt sich aus der Finanzierung:
- Rückstand: 24 × 103 Euro = 2.472 Euro
- Monatliche Zusatzbelastung für die übrigen Eigentümer: 11,46 Euro pro Eigentümer
Was passiert konkret?
Die Gemeinschaft gleicht die fehlenden Hausgeldzahlungen zunächst aus. Dies geschieht zunächst über einen Verbrauch des vorhandenen Kontoguthabens. Erst wenn dies aufgebraucht ist oder die Rücklagen knapp werden, wird die Erhebung einer Sonderumlage nötig.
Wichtig: Es handelt sich in der Regel um einen Vorschuss, nicht um einen endgültigen Verlust. Denn die ausstehenden Hausgelder können durch den Verwalter rechtlich geltend gemacht werden.
Rechtliche Durchsetzung der Forderungen
Die Forderungen gegenüber dem säumigen Miteigentümer werden zunächst schriftlich angemahnt. Der Verwalter wird nach ein paar Monaten einen Mahnbescheid beantragen. Widerspricht der Miteigentümer geht es in ein gerichtliches Klageverfahren. Wenn der Beschluss der letzten Eigentümerversammlung nicht innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten wurde, spricht der Jurist von dessen Bestandskraft. Dies bedeutet, dass ein Gericht diesen nicht mehr inhaltlich prüft, sondern verhältnismäßig schnell und einfach ein Urteil fällt.
Im äußersten Fall wird der Verwalter Zwangsmaßnahmen einleiten. Üblicherweise wird zunächst der Gerichtsvollzieher beauftragt und schließlich die Zwangsversteigerung der Wohnung des säumigen Miteigentümers eingeleitet. Im Versteigerungsverfahren genießt die Gemeinschaft einen wichtigen Vorteil: Forderungen bis zu 5 % des Verkehrswertes werden noch vor allen im Grundbuch eingetragenen Banken vorrangig bedient.
Angenommen also, es kommt zur Zwangsversteigerung der Wohnung des säumigen Miteigentümers, wie wird der Verkaufserlös verteilt? In unserem Beispiel unterstellen wir einen Verkehrswert der betroffenen Wohnung von 250.000 Euro.
- 5 % des Verkehrswertes = 12.500 Euro
- Dieser Betrag steht der Gemeinschaft im Verfahren vorrangig vor Grundbuchgläubigern wie z.B. der finanzierenden Bank des Miteigentümers zu
Ergebnis: Sehr hohe Rückflusswahrscheinlichkeit bei strukturiertem Vorgehen.
Es stehen also Forderungen von 2.472 Euro einem vorrangig berechtigten Betrag von 12.500 Euro gegenüber. Die Gemeinschaft hat also bessere Chancen als die mit Grundschulden besicherten Hausbanken, ihre vorgestreckten Gelder vollständig zurückzuerhalten.
Fazit
Ein Zahlungsausfall innerhalb einer WEG ist zwar unangenehm, stellt jedoch in den meisten Fällen kein Risiko für einen nachhaltigen Ausfall dar. Durch gesetzliche Regelungen ist sichergestellt, dass die Gemeinschaft ihre Forderungen mit hoher Wahrscheinlichkeit vollständig realisieren kann.
Entscheidend sind eine kompetente Verwaltung und ein konsequentes Vorgehen bei Rückständen in Verbindung mit direkter, persönlicher Abstimmung mit den Ansprechpartnern der Bank.
